作为昌九一体化的中心，以及江西省省会副中心之一，九江楼市内生需求特征显着，棚改是商场需求的国家栋梁。
而近一年楼市犹如坐上过山车，从毫无意料的“骤冷”到出人意料的“回暖”，“急下急上”的商场终究发生了什么？
购买力不强、出资客不多，限签之下九江实在的房价怎么？
01
GDP增速位列江西省首位，
房地产开发出资却接连负增加
九江是昌九一体化的双核之一，坐落赣、鄂、皖、湘四省交界处，直接对接长江经济区。一起，九江也是长江中游城市群开展的要点城市之一，长期以来遭到政府方针支撑。
2018年九江完成GDP 总量2700亿元，位列全省第三，名义增速11.9%位列全省榜首，杰出的经济根本面是推进九江房地产商场开展的支撑力。并且，九江2018年末的城镇化率55.27%，仍有进一步提高空间。
尽管九江经济状况在江西省处于靠前方位，房地产也具有必定开展空间，但近两年房地产开发出资却继续走弱，2018年、2019年上半年九江房地产开发出资均出现负增加，商场景气量并不高。
那么，实在的是商场状况究竟怎么？
02
近一年楼市坐上过山车，“内生性”商场走量是要害
在此前一轮三四线团体迸发进程傍边，九江商场热度相对较高，不管在省内仍是全国都算的上三四线中发动比较快的，这一点从统计局发布的70大中城市房价同比涨幅一向较为靠前也可见一斑。
别的，从成交量来看，2016年、2017年九江商品房出售同比增速均在20%以上，增速仅次于2013年的高点，考虑到2012年成交基数较低的原因。因而，实践上近三年才是九江商场规模增加最快的阶段。
可是，转机发生在2018年四季度。
在三四线楼市全体阑珊的大布景下，其实九江商场遭到冲击并不大，2018年四季度之前来访量、出售量依然坚持惯例水平，商场远谈不上冷淡。
但2018年9月之后，商场毫无预兆的“骤冷”。直观体现在各个项目来访量敏捷下滑，乃至出现单项目出售简直阻滞现象。成交量也出现大幅下滑，环比跌幅挨近4成。考虑到限签的要素，这一数字或许会更大。能够说，2018年末是九江各大房企最难熬的日子。
就在大都企业估计商场会一路下滑，乃至预备调贱价格失望预期中，2019年3、4月份商场忽然迎来小阳春行情，单月成交量简直又回到2018年前三季度的水平，认筹超越开盘量数倍的现象再次重回商场，乃至曝出商场团体提价的行为。而此刻，商场热度从“地”到“天”也只是曩昔6个月不到的时刻。
我以为商场如此快速的改变其实仍在情理之中，这恰恰代表了一批像九江这样“内生性”三四线现在的窘境或者说难点。即在全体三四线落潮的大布景下，商场的动摇周期更快、动摇起伏会更大，因为客户愈加灵敏。
从后续走势来看，实践上半年的回暖构不成回转的根底，走量仍是各企业的首要战略。下半年商场并没有幻想中那么达观，成交量或许还有会有下滑的阶段。
03
棚改+周边县市构成买房主力，商场回暖更多依托外部影响
为何商场会有如此之大反差？与整个商场的客户结构不无关系。
现在九江房地产商场需求首要来自两部分，首先是棚改，占比约为40%-50%左右。2018年末九江约有6万户以上的棚改家庭，释放了很多的购买力，在必定程度上促进了九江房地产商场的炽热。
其次是周边县市前来买房置业的客群，占比约为20%-30%。这首要是因为在九江周边县市有较多本地工厂，遍及收入较高，但周边部分区县房价也在8000元/平方米，比较九江主城而言性价比并不高，这部分客户愈加倾向于到九江买房置业。
因而，从首要的购买人群来看，其对商场的风吹草动较为灵敏，在价格凹地的效应逐渐被填平，全国三四线调整的风声之下，张望心情浓郁导致商场骤冷也家常便饭。
而2019年上半年商场走出的小阳春行情，我以为更多的仍是与外部影响有关。
榜首， 调控较去年有所宽松。例如限购上现在部分资料仅需求在房管局填承诺书即可。房贷利率上，2018年上调20%，本年则降至上调15%。
第二， 土拍热度回暖。曩昔几年九江的土地供给并不多，上半年八里湖新区土拍炽热带动了商场热度集聚上升，而九江上半年地价也较2018年涨幅近40%。
第三， 部分返乡置业客带动楼市景气量上升。与大部分三四线相同，返乡置业期间的来访客户量也能到达平常的2倍到3倍，但并没有成为购房的主力。
全体来看，九江以本地及周边县市购房者为主的客群结构使得九江商场的不稳定性要素较大。久远来看，这种现象仍会连续，估计未来在一段时刻内棚改仍会是支撑本地客群购房的重要力气。
04
全体均价出现震动上行趋势，
限签悬顶下现在价格略显失真
正是因为棚改客户和周边县市有购买力的客户的推进，九江的房价在曩昔几年出现螺旋式上涨。
2013年是九江房价的高点，随后在2015年、2016年价格略有回落。这也契合大都三四线价格动摇趋势，2013年职业的顶峰往后，随后2-3年价格均有所下滑。
但自2016年下半年以来，房价单月环比继续上涨，价格进入新的一轮上涨通道。假如依照现在的均价来看，近5年九江的房价现已翻了一番，涨幅现已很大。
值得注意的是，近2年房价涨幅好像有所放缓，依据调研实践状况来看，2018年九江的商品住所均价稳定在7500元/平方米上下，2019年小阳春之后的5、6月份，价格微涨至7800元/平方米，涨幅4%。
从数据的层面上来看，九江的房价增速确实在放缓，乃至有横盘的现象存在。
但实践上，因为限签的存在，现在揭露途径数据略显失真。例如2018年政府每个月给每个楼盘60套左右的名额，在部分区域限价7000多元。即使现在限价和限签都有所放松，但仍是需求向房管局上报出售方案。
因而，因为限签方针的存在、以及贱价房入市拉低全市均价等原因，当时楼市所体现出的价格偏低。实践在售楼盘的均价根本都超越了8000元/平方米，高层一般在8800元/平方米以上，洋房则能够到达10000元/平方米以上。
05
商场热度集合八里湖新区，也是出资客集合的区域
分区域来看，现在浔阳区、濂溪区以及柴桑区是主城区是出售的主力，可是上半年最热的当属八里湖新区。
依据九江最新的“一主三副”城市规划，八里湖新区成为了九江未来的开展中心，且市政府、九江榜首医院已先后搬迁至八里湖新区，因而也成为出资客首选的区域。例如上半年该区域内某楼盘在7月底开盘200套，认筹就到达了600多套。
商场热度的上升也同步推高了区域房价、地价继续走高，2016年新区规划发布至今，八里湖新区房价几近翻番。而上半年八里湖新区成交的土地中，最高楼板价已近5000元/平方米。
此外，现在大都项目也会集在八里湖新区。此前中梁项目已售罄，碧桂园在八里湖新区有四个项目，不乏现已售罄的项目。融创政务壹号的入市也进一步推高了八里湖新区房价，现在区域内最新均价挨近9000元/平方米。
但需求警觉的是，尽管八里湖新区现在炽热，但寓居气氛并不浓郁，仍处于人少房多、配套不成熟的局势。假如未来配套不能逐渐完善，新区开展或将阻滞。
06
全体土地供给缺乏，
上半年地价涨幅近40%，商业比重过大的地块危险高
九江土地商场近几年一向求过于供。2016年中心区域乃至没有放地，因而商场成交量大起伏下滑，2018年相同因为供给的削减，土地商场成交量同比下滑，而供地削减也是推高房价的重要原因之一。
从成交价格来看，2019年上半年九江土拍热度极高，均匀地价已高达3428元/平方米，较2018年涨幅挨近40%，部分抢手土地成交楼板价达4000元/平方米以上，其间八里湖新区热度最高。
而主城区中仅浔阳、濂溪两区有土地成交，柴桑区已近一年没有土地成交，必定程度上也给房价形成了有用支撑。
从土地供给方案来看，2019年九江仍有40多块土地待拍，跟着整个土地商场炽热连续，我以为九江热门区域如八里湖新区等房价未来仍有上升空间。
可是因为九江的商业用房存量很大且去化慢，依照现在的存量及去化水平，去化周期超越10年，因而商业占比超越20%的土地的竞争力相对较低，也值得房企警觉，在商场走势不确定的状况下，假如住所赢利不能掩盖商业本钱，项目实践操作危险较大。
归纳而言，我以为，九江代表了部分“内生性”三四线的商场体现，即客户首要来自棚改和周边县市，对商场的风吹草动较为灵敏。相对封闭性的商场在当时的行情下动摇的周期更快、更频频，更检测开发商掌握节奏的才能。
此外，跟着地价带动房价上涨，此前九江市在江西省价格凹地的优势正在逐渐被拉平，全体收入水平不高、尚无支柱产业、棚改热度继续力度削弱，仅靠土地热度拉动商场出售可继续性不强，商品房出售面积同比增速继续放缓现已阐明问题。
从潜在库存来看，因为近两年九江土地一直求过于供，即使现在有40多幅地块在推，可是时刻节点并不会集，因而潜在库存问题并不大。
而依据九江统计局发布的2019年上半年住所待售面积仅436.06万平方米，去化周期7.29个月。尽管数据层面短期暂无压力，但从近一年楼市大起伏动摇来看，一旦商场转冷，库存的压力会立刻显现出来，究竟现在九江常住人口仅有489万人，在商场需求层面压力更大，这也导致上半年的回暖可继续性不强。
因而估计下半年成交量仍会有必定程度下行，关于开发企业而言走量依旧是最保险的战略。价格方面，土地供给的削减和地价走高，热门区域房价仍有进一步被推高的或许，全体均价在走量的格式下横盘或小幅回落。
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