作者：李佳
“上一年定的方针500多亿，最终完结600多亿，本年定750亿元，有或许做到800亿元，就是在向1000亿元挨近。”这是2019年头成绩发布会上年代我国控股有限公司（01233.HK）关于本年的出售方针的描绘。
年代我国自2018年更名之后，就设立了公司的新愿景是成为国际500强企业，新定位是变身为城市开展服务商，新方针则是致力于短期内生长为千亿级企业。这也被年代我国董事会主席岑钊雄称为年代我国更名后的第一仗。
但从8月6日发布的中期成绩来看，年代我国的千亿方案暂时受阻。布告显现，上半年年代我国合同出售为312.3亿元，比较2018年同期增幅为20.1%；营业额为159.43元，比较2018年同期增幅为52.2%。
尽管出售成绩有所提高，但比较于上一年同期53%的出售额增速，本年20%的增速显得相对较低。一起，年代我国本年上半年750亿的方针完结率为41.6%，更不用提800亿。同职业来看，克而瑞统计数据显现，本年同期TOP100房企均匀完结率为46.2%，年代我国的方针完结率低于职业均匀值。
拿地力度添加，布局单一
尽管出售方针完结度欠安，但从上半年的拿地力度来看，年代我国仍在为冲击千亿增储。
上半年，年代我国以约187.59亿元的总本钱经过揭露招拍挂、城市更新、一级开发、协作及收买等形式购入21块土地。比照2018年全年，土地收买本钱总额也才129.67亿元，上半年的拿地金额不只超越上年全年拿地本钱，相较于年头定下的302亿的拿地预算也现已完结了62%之多。
土地储备的骤增也令年代我国上半年的土地储备倍数11.18超越职业中位数，年代我国以为这些土储满足敷衍未来三至五年开展所需。
相较于其他的老牌粤系房企，1999年就成立于广州的年代我国仍“徜徉”在珠三角区域。从上半年新增土地来看，新增21幅地块别离坐落广州、佛山、江门、清远、长沙、东莞、成都、肇庆、汕头、汕尾、杭州以及河源，其间汕头、汕尾、杭州及河源均为新进入城市。
杭州作为新进城市，却也占比“不幸”。不只杭州，到2019年6月30日，公司在15个城市共有120个处于不同阶段的项目，其间有113个散布在广州、佛山、江门、东莞等广东城市，仅有7个项目出省，4个项目坐落湖南省长沙市，2个坐落四川省成都市，1个坐落浙江省杭州市。
这显着与几年前就提出的全国化布局战略不符，年代我国的城市布局显着失衡，别的这种单一性布局也存在着极大地危险。
盈余才能上升，营运才能增强
盈余方面，上半年年代我国营业额为159亿元，同比添加52%；毛利为52亿元，同比增幅达76%；毛利率同比上升4.3个百分点至32.5%；净赢利17亿元，较上一年同期添加50%；股东应占中心净赢利为17亿元，同比添加44%。
实际上，年代我国近两年盈余方面的不错体现能够归益于其新增了毛利率较高的城市更新事务、产品承认收入，其间城市更新事务成为亮点。上半年城市更新事务凭仗6.41亿元营收贡献了5.34亿元分部成绩，年代我国董事会主席岑钊雄在出资者会上泄漏，上半年年代我国城市更新事务毛利率高达84.9%。
据统计，到2019年上半年，年代我国共持有城市更新项目数量85个，总用地面积约1236万平方米，估计可转化为土地储备为建筑面积约2801万平方米。跟着未来这些项目的收入结转，将会进一步改进年代我国的盈余水平。
除此以外，年代我国除了广东汕头市澄海区的地块之外，公司上半年拿地的溢价率皆在33%以上，未来公司要保证企业在高于30%的毛利水平, 仍要看未来的新增拿地本钱及旧改项目转化状况。
值得注重的是，上半年年代我国的期间费用呈现了大幅度添加。其间出售及市场推广本钱、行政开支和融资本钱别离为5.46亿元、7.20亿元和4.32亿元，别离同比添加了约49.9%、65.1%和74.9%，其他开支为3.32亿元，同比添加86.4%。
年代我国陈述显现，出售及市场推广本钱添加主要是因为出售量的添加所造成的;行政开支的添加主要是因为本集团事务扩大致使职工人数上升所造成的。期间费用的添加会进一步影响企业的赢利结转，吞噬净赢利，年代我国的期间费用骤增现象应该引起注重。
从近五年来看，年代我国的去化速度较为安稳，反映去化压力的方针“存货/均匀预收账款”均坐落2.5左右，一向处于职业中位数水平之下。2019年上半年，遭到存货添加的影响，年代我国“存货/均匀预收账款”方针为2.63，同比上升8.68%，去化压力略增。
预收账款周转率在2018年升至近五年的最高水平后，本年上半年该方针为0.79，同比添加61.22%，预收账款结转收入的速度再次加速。
净负债率攀升，长时间偿债才能下降
债款方面，年代我国的负债率也呈现显着上升趋势。到2019年上半年，年代我国的现金及银行总存账面结余约为257.826亿元，计息银行贷款及其他告贷算计约为501.204亿元，由此计算出年代我国的净负债率为70.8%，较2018年末的62.56%添加约8.2个百分点。调整后的资产负债率由2018年的70.56%添加至72.34%。
尽管年代我国的负债率有不同程度的上升，但较同职业比较，其反映杠杆水平的资产负债率和净负债率均未及职业中位数，债款控制才能相对较好。
大规模拿地令年代我国的融资本钱有所攀升。2019年上半年，年代我国的融资本钱由2018年同期的2.47亿元上涨至4.32亿元，同比上涨74.9%。关于融资本钱上升的状况，年代我国表明，这主要是因为土地收买及物业开发扩张有关的银行融资金额添加所造成的。
年代我国调整后的速动比率近五年来看一向坐落规范值“1”之上，2019年上半年年代我国调整后的速动比率为1.64，较2018年末下降27.3%，但仍坐落职业3/4分位数之上。2019年上半年年代我国调整后的现金比率为0.47，较上年同期下降约7.8%，坐落职业中位数之上，归纳来看短期偿债才能较好。
2019年上半年年代我国反映长时间偿债才能的方针较上年略有下降，“（货币资金＋存货＋出资性房地产－预收账款）／悉数债款”方针上半年为0.54，不及职业中位数水平，长时间偿债才能欠佳。
依据年代我国8月5日发布的布告，年代我国2019年1-7月累计共完结出售额368.12亿元，完结全年出售方针的49.08%。假如年代我国想要完结全年750亿的出售方针，剩余的五个月均匀每月需求完结约76.38亿元的出售额，而比照年代我国7月单月的55.82亿元出售额，年代我国依然需求加速节奏。
