8月6日的一场土拍，让东客站走进我的视界，并让我想要对它有一个全新的知道。
当天，成华区东客站规模内一宗占地约180.5亩的住兼商地块，以6897元/㎡的底价成功出让。
竞得者是来自广州的世界500强企业-雪松控股集团成都有限公司。
地块方位图
雪松竞得该地块，实践上早有征兆。在本年上半年，该公司就与成华区政府签约出资成华区东客站TOD合作项目。
此外，从苛刻的工业引入要求看，好像也注定了这是一宗“内定”地块。
引入世界500强企业西南总部、世界大宗产品供应链集团企业、金融企业西南总部不少于旗下两家的国内A股上市企业和组织等入驻；
引入1家以上（包含1家）证券、信任类企业在成华区内建立分支组织；
引入1家世界大宗产品供应链集团企业；竞得人需求确保该宗地项目未来总出资额不低于60亿元。
“世界500强企业+TOD+总部企业引入”，这样大手笔的工业规划，让我联想到了天府新区的秦皇寺商务区。
仅仅这一次，它出现在东2.5环的东客站板块。
现在，我认为咱们很有必要，来从头知道一下东客站。
01 地处东三环内侧 打造成都的纽带门户及商旅新城
这儿需求清晰一点。
本文的“东客站”，特指东客站纽带经济开展区的中心商务区——“东客站纽带经济集合区”。
地处三环路东五段内侧，北至迎晖路，南至岷江路，西至塔子山公园，东至三环路的区域。
东客站纽带经济集合区规模
首要，从地段上说，东客站板块的方位十分好。坐落东2.5环到3环的方位，间隔豪宅板块攀成钢及改进住所区万年场都十分近，能够就近享用这两个区域的配套。
此外，东客站仍是成都三环内为数不多路网完善、地块规整且还剩下较多地块存量的区域。
从规划上看，整个区域被定位为成都的纽带门户及商旅新城。
依照“一轴两片”的功用布局，要点开展归纳立体交通纽带及纽带经济服务区、以及高端商业商务及特征宜居住区。
图片来自东客站纽带经济集合区官网
其间，一轴便是咱们常说的，占地125亩，东西长约1000米、南北最宽到达128米。
与塔子山公园一起组成区域内首要的生态景观，建成后还将串联起东客站、塔子山、攀成钢三大城市板块。
图片来自东客站纽带经济集合区官网
两片的区分，以中环路为界，东侧是东客站纽带区，首要打造纽带经济服务区；
西侧是东客站商务区，会集布局了商务服务、精品商贸、酒店会议等业态，一起区域住所也首要布局在这儿。
图片来自东客站纽带经济集合区官网
从工业布局上看，东客站的定位及起点都十分高，再加上东2.5环的稀缺地段。
毫无疑问，这儿会成为成华区要点打造的区域，重要的资源也会向这个区域歪斜。
02 区域出现度一般，交通成最大亮点，其他配套还有待开展
现在，整个东客站板块，仍处在建设中，区域出现度一般。但交通和教育资源具有满足的吸引力。
交通方面：
地铁2、7号线在这儿交汇，经两条线路可快速完成与地铁4号线、8号线二期（在建）换乘。
区域内还有完善的交通路网，三环路、中环路、二环路配以蜀都大路东沿线迎晖路及东大街沿线沙河铺街，可快速灵通全城。
区域交通图
此外，这儿仍是西南最大的交通纽带，集高铁、城铁、地铁、远程客运、城市公交于一体，能够说这儿是成都交通最便当的区域。
教育方面：
现在在建的加拿大渥太华世界校园，包含幼儿园到中学的0-18岁教育系统，其间幼儿园12个班，小学30个班，中学42个班，估计将于2020年建成投用。
这也是成都五城区仅有一所世界公立校园，建成后将添补区域优质学区的空白。
靠近东客站东广场的蓉城小学也现已封顶。
商业方面：
现在，东客站的商业比较为难。
首要，从体量上看，截止2019年2月，区域可建商业体量就已到达274万㎡，这仍是2018年调规后的体量。
在这之前，东客站片区的商服用地为20宗，调规后，削减到13宗，并增加了2宗二类住所用地、1宗商兼住、2宗住兼商用地。
算下来，东客站片区约砍掉了100万方商业，一起增加了40多万方的住所。
但即便如此，274万方也远远超过了近邻攀成钢近170万方的商业体量。而咱们都知道，商业过剩，一向便是攀成钢被吐槽的点。
东客站也没能逃脱类似的命运。
据官方数据显现，2018年东客站日均客流量就已挨近20万人次，节假日可达30多万人次。
但这些客流并不能很好地留下来，他们经过地铁、公交、的士等交通工具，在地下就完成了换乘。
此外，东客站现在现已交房入住的小区（仅佳岁月广场一期、柏仕第宅、东方新城二期等小区），也无法支撑区域商业的开展。
就现在现已开业的鹏瑞利东广场来说，每层楼零散的客户，关门闭户的铺面，是它的常态。
鹏瑞利东广场现场实拍图
不过，商业体量大不代表欠好，至少它还存在机会点。
从近两年东客站的开展来看，现已有了显着的提速。未来还将打造东客站TOD项目，将住所区、商场、工作地址和交通纽带打通，完成各个功用区人流的互通。
就比如现在的春熙路地铁站，直接与邃古里、IFS、钻石广场等相连，灵通性进步之后，人气天然也会起来。
一起，区域内大型修建，如中迪中心、梦魔方DMC、泊里中心、蓝润东悦荟、天祥港澳中心等都在建设中，且大多带有工业引入及配建的要求。
未来这些项目也是区域人流的重要来历。
尽管，现在东客站区域的出现度不行，但从规划上看，未来这个区域的开展必定不会差。
03高攀不起的东客站
自2011年成都东客站正式投用以来，截止现在，区域内共成交了15宗土地。
但其间的10宗均为商业用地，只要5宗地块带有住所性质。
而且这5宗地块中，除住所现已售罄的佳岁月广场外，其他4宗地块中，有3宗地块楼面价破万。
近期成交的180.5亩地块，因苛刻的工业引入及出资要求，实践成交楼面价也不低。
起点太高
现在区域内待售的住所项目，只要两个，分别是德商迎晖天玺及人居九林语。
本年年初，德商迎晖天玺首批次住所面市，面积段190-235㎡，价格打破2万元/㎡，到达21800-25600元/㎡（含装饰），总价436万起步，开盘售罄。
人居九林语为全新盘，据悉该项目将打造8栋7-10层洋房、2栋11-16层高层住所，以及2栋32-33层的租借住宅。
归纳地价、产品业态及无偿移送租借住宅份额来看，能够猜测的是，这个楼盘的房价必定也不低。
写在最终，我认为东客站板块，不只具有稀缺的地段资源、优质的生态环境，还有着不错的配套。从城市及工业定位上看，也一点点不亚于攀成钢。
有人说，武侯新城是成都豪宅的第三极，但我认为这个正在兴起的东客站板块才是。
