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商场下行、头部放缓、资金趋紧，跟着房企半年报发表挨近结尾，关于过冬、关于未来，房企们给出了或诚实或官样文章的答复；在房住不炒的前提下，怎么活下去并且活得更好，是我们面前一同的考题。不同的是，每家的护城河宽度不同、深度纷歧。从本期起，北京商报新北京楼市周刊推出房企半年报特别策划——寻觅房企护城河，一同寻觅那些可供职业评论的样本。
8月以来，房企年中报密布而至。在外部融资环境收紧的情况下，房企生计境况也益发困难。在此大布景下，出售规划已不再是房企追逐的首要方针，“促出售、抓回款”屡次被房企高管所提及，怎么“活下去”成为当下房地产职业最重要的出题。
冬季来了，过冬的粮草是否足够？身处职业下行期，加速回笼资金已成为房企的首要使命方针。“手中有粮，心中不慌。”本年恰好是房企的偿债高峰期，表里要素叠加，许多房企着重出售回款实际上是为了能够“活着”。并且跟着房企加速资金回笼，部分商场会处于“以价换量”的局势。
01
80%已拿不出手
最早喊出“活下去”的是龙头房企万科，作为房地产职业的领军人物，万科董事会主席郁亮一番“只要取得回款才是真实的出售”的言辞，把回款和回款率推到了台前。早在2014年，万科就抛弃了出售规划查核规范，以回款为查核。在2019年中期成绩会上，万科集团副总裁、董事会秘书朱旭泄漏，“上半年万科的出售回款率一直坚持在90%以上，处于职业领先水平”。
实际上，在万科喊出回款标语之前，房企重视回款率已成为趋势。本年中期成绩陈述显现，包含碧桂园、保利地产在内的多家房企，回款率均完结不同程度的增加。以碧桂园为例，上半年碧桂园权益物业出售现金回笼约2659.4亿元，回款率为94.3%，较上一年底的91%上升3个百分点，接连第三年年中运营性现金流净额录得正值。
据碧桂园总裁莫斌泄漏，本年碧桂园都是用权益回款来进行查核的，陈述期内有7352亿元已售未结算，估计下半年权益可售货量达4820亿元。到2019年6月底，碧桂园可动用现金余额约2228.4亿元，占总资产份额为12.8%，另有约3133亿元的银行授信额度没有运用，营运本钱足够。
同归于龙头房企的保利地产，本年上半年回款率也完结8个百分点的增加。半年报显现，保利地产上半年累计完结出售回笼2168亿元，回笼率较上一年同期上升8个百分点至86%。
“手中有粮，心中不慌”，职业大佬已表现出出售回款关于企业生计开展的重要性，在其规划之下的各类中小型房企，也把“促出售、抓回款”作为首要使命方针。8月13日，在旭辉控股年中成绩发布会上，旭辉管理层宣告其上半年出售回款率同比上涨95%。据旭辉控股总裁林峰泄漏，“为了回款，旭辉专门成立了回款小组，以回款作为各项查核方针”。
在林峰看来，地产企业的“造血”才能比融资才能更重要，“现金为王”最中心的是企业本身的“造血”才能。“旭辉一直坚持有质量的出售和有赢利的出售，这为企业下半年的出售供给了坚实的根底。”林峰还表明，以销定产、下降库存，进步去化、加速回款，是旭辉集团下半年的开展战略。
身处职业下行期，越来越多的房企将“现金为王”奉为企业稳健及安全运营的“护城河”。据媒体报道，7月26日富力地产发布了一份内部文件——《关于要求区域公司保证完结出售使命的告知》。依据告知内容，2019年下半年富力地产原则上暂停拿地，要以完结项目出售方针为榜首优先级，文中屡次提及要“促出售、抓回款”。
此外，绿城我国、阳光城和华夏美好等多家房企也着重出售回款、进步现金回流速度。半年报显现，上述3家房企本年上半年的回款率分别为88%、80.5%和62%。其间，华夏美好62%的回款率虽未到达职业高水平，但也较上一年同期上升16个百分点。
02
存粮“过冬”
本年以来，房企生计境况益发困难，从23号文出台、房地产信任收紧，到境外发债受限，房企赖以生计的信贷、信任和债券融资途径先后被收紧。央行数据显现，到2019年二季度末，房地产开发贷余额11.04万亿元，同比增加14.6%，增速较2018年同期削减9.6个百分点。
在“房住不炒”的大布景下，多家房企加速回款，意欲回笼更多的现金流，以抵挡职业下行周期的危险。回款的要害在去库存，能否迅速将手里的房子卖出去，仍是房企最重要的“功课”。近期，龙头房企恒大在全国范围内打响了金九银十促销榜首枪，全国532家楼盘，闪购7.8折，此外每日推出不定量特价房，一切在售项目悉数9折，线上9.5折，职工引荐额定享9.8折，一次性付款享9.2折，按揭付款额定9.4折，江苏、广东、四川、重庆等楼盘悉数在列。
据媒体报道，现在万科在天津、青岛、济南等地的部分楼盘也有促销行动。此外，一些要点城市已出现多个房企、多个项目降价促销，一线城市广州也未逃过。
据悉，本年是房企的偿债高峰期，在外部融资环境收紧的情况下，出售回款成为房企过冬的重要资金来源。
Wind数据显现，2019年全年合计有5701.27亿元房地产债券到期，其间下半年合计有2874.67亿元房地产债券到期。上半年获益于较为宽松的发债环境，1-4月的地产债净融资额均为正；但从5月开端至今，仅7月净融资额为正。到8月23日，8月地产职业的净融资额为-146.62亿元。
03
出售“降温”
“着重回款是房企出于对现金流安全的考虑，外部融资环境收紧，企业全体资金链要处于一个安全的方位。”合硕组织首席剖析师郭毅告知北京商报记者，从整个商场层面来看，房企阵营的分解，也形成回款压力各有不同。假如全体事务布局在一二线城市的房企，回款压力会相对较小；事务会集布局在三四线城市的房企，就会面对相对严峻的资金情况，那么它关于回款的需求也会更大一些。
在郭毅看来，在当下这个时刻节点，短少经济内生驱动力、人口外流显着的城市，跟着房企加速资金回笼，商场会处于“以价换量”的局势。
事实上，本年的房地产商场并不达观，全体出售“降温”显着。国家统计局数据显现，上半年商品房出售额增加只要5.6%，与2018年上半年的13.2%比较，下降7.6个百分点。商品房出售面积更是出现负增加，为-1.8%。
在融资趋紧、出售遇冷的商场环境下，土地成交量价同比也双双跌落近30%。数据显现，1-7月，房地产开发企业土地置办面积9761万平方米，同比下降29.4%，降幅比1-6月扩展1.9个百分点；土地成交价款4795亿元，下降27.6%，降幅与前6个月相等。
反映在商场层面，万科本年上半年拿地显着放缓，拿地金额仅为1030亿元，增速从上一年的58.9%大幅下降至9.3%。除万科之外，包含保利、招商蛇口、旭辉在内的多家房企也放缓拿地节奏。
万科履行副总裁张旭称，“万科拿地是根据收了多少钱回来，所以没有固定的拿当地案，地价款大概是出售款的30%多，依然坚持要点在一二线城市拿地，三四线城市不会去，仍是在城市带开展”。
在2019年融创中期成绩会上，融创我国董事会主席孙宏斌亦表明，上半年拿的地并不多，四五月拿地就根本停了，除非是特别好的地，融创会把自己的优势转变为运营的现金流，用来下降负债，坚持流动性。
对此，易居研讨院智库中心研讨总监严跃进剖析称，土地商场降温充分体现了当时地产企业的理性，现在企业的战略能够分为“战”和“略”。其间，“战”是指需求在项目出售方面活跃做到位，从而完结更好的资金回笼；而“略”则体现为拿当地面的保存，或者说开发出资的降速。
