翻开一张北京房地产项目分布图，限竞房是绕不过去的论题。
“近两年，北京迎来限竞房供给井喷期，满意了不少刚需者的寓居需求，但因为许多限竞房带有‘7090’等约束条件，对习惯了利益最大化的开发商来说有必定应战。”剖析人士以为，限竞房进入一片“红海”，一些开发商采纳贱价走量的营销战略，但价格战并非长久之计，经过产品力和差异化竞赛带动营销回款，才是限竞房商场的发展方向。
住所回归寓居特点，房地产商场进入质量年代，产品力是搅动商场的要害。可是，面临本钱约束、产品定位约束、同质化竞赛等现实情况，限竞房操盘者很难做到异乎寻常。因而，精准掌握客户和商场，杰出限竞房的产品规划、质量和立异显得愈加要害。
一片“红海”
中指研究院数据显现，2016年第四季度到本年7月，北京土地揭露招拍挂商场共成交住所用地近170宗。其间，限竞房用地成交近百宗、规划修建面积约900万平方米，共有产权住所用地50余宗、规划修建面积在500万平方米以上，一般纯商品住所用地共10宗，规划修建面积约90万平方米。
由此可见，地块出让时已约束房子价格的限竞房与共有产权房项目占有了近三年全市90%以上的商品住所用地比例，其间限竞房用地是毋庸置疑的主力，对北京全体商场的安稳运转影响深远。数据显现，2017年至今城六区限竞房用地总成交面积在300万平方米左右，在全市占比约33%，而近郊区占比达57%，是北京限竞房用地供给的主力区域。
详细来看，大兴、丰台、顺义等区域限竞房用地成交规划较为杰出，面积在全市中的占比均在10%以上，其间大兴限竞房用地成交面积居各区首位，丰台则领衔市内六区；东、西城区宅地资源稀缺，西城区久无宅地供给，东城区仅成交一宗限竞房用地，且面积较小，在全市中的占比仅0.4%。
限竞房入市一直是商场重视焦点。中指研究院数据显现，到本年7月，北京成交的近百宗限竞房用地中，已有近60个项目开盘出售，同意上市面积超450万平方米，供给限竞房产品3.9万套，短期商场供给显着改进。但短期内限竞房供给量的添加使其遭受去化难题，一些开发商采纳“贱价走量”的营销战略。
从项目去化看，因为受户型面积约束等要素影响，房企会集规划90平左右三居户型，商品住所供给同质化严峻，在中指研究院要点监测的限竞房项目中，88-90平方米三居推出套数在同期开盘总量中的平均占比高达69%。项目批量入市导致短期紧缩三居产品供过于求，项目全体去化不济。
面临一片“红海”，限竞房去化的要害在于差异化竞赛。
差异化竞赛
限竞房的差异化竞赛，要在产品力上做文章。
“不论哪种住所产品，都要掌握好顾客与产品的联系、产品与竞品的联系、产品与城市区位的联系，这三者关于限竞房来说更为重要。”剖析人士以为，限竞房的差异化竞赛要贯穿产品的全生命周期，区位与产品规划决议产品定位，制作系统和施工管控决议产质量量，物业管理和配套服务决议产品溢价才干，社区运营决议产品生命力。
以区位为例，中指研究院在研报中表明，地理位置较好的项目去化率相对较高，比方丰台区五环内及海淀、向阳等城区五环至六环区域具有显着的区位优势，其项目开盘当天认购率遍及在85%以上。在剧烈的商场竞赛中，房企应自动调整传统的商场主导思想，在产品规划上投合项目所在区域干流需求并提高产品质量，活跃营销力求项目顺畅去化。
数据显现，到2019年7月，北京成交的近百宗限竞房用地中已有五十余宗地块先后上市出售，短期内限竞房商场几近确认的潜在供给项目仍有40个左右。其间，大兴、丰台、顺义、海淀、通州等区域待入市项目规划修建面积较为杰出，在总规划中的占比均在10%以上，其间大兴区以8个项目、70万平方米以上的可售规划领衔。
在大兴板块，亦庄作为北京科技立异的“三城一区”，备受商场重视。日前，我国铁建在亦庄举行了世界第宅项目的产品发布会。世界第宅项目坐落河西板块，集交通、购物、医疗、校园资源等城市配套为一体，具有完善的日子配套和生态美化规划。项目规划有修建面积80平方米两居、89平方米三居和150平方米的四居产品，主打人文艺术住区。据华通规划参谋工程有限公司总修建师范黎介绍，项目选用现代高雅风格修建立面，精约而坚持时髦经典元素。
“真正好的修建应该是以人为本的，只要这样修建的功用才干被不断优化，人的日子质量才干不断提高。我国铁建世界第宅作为亦庄首座世界艺术住区，正以实在的举动深化饯别这一理念。”我国铁建世界第宅履行司理刘地理表明，世界第宅在1公里范围内覆盖了K12人大附等优质教育资源，未来将成为一个具有立异与引领特质的项目。
虽然北京限竞房商场竞赛剧烈，但商场上的优质产品仍是稀缺品。关于开发商来说，要害在于如安在操盘过程中依据项目特征，找准限竞房产品与商场、与顾客的符合点。尊重商场和顾客的限竞房产品，终将得到商场的回馈。
