01
下半年来，北京楼市现已进入了一个更为困难的局势。
对二手房而言，8月份的网签量只要1.2万套，根本和7月份相等，比照3月份的16051套，能够显着看出成交量一向在削减。
更严峻的，在新房商场。尽管8月份新房商场开释了一批新房源，可是成交量却比照7月份直线下滑，跌了20%不止。至于限竞房，网签只要1684套，比7月份削减了1295套。
甚至有媒体说，8月份的限竞房成交量，能够用“腰斩”来描述。
这样惨烈的商场，就连在2011年都不曾有过。还记得2011年，尽管楼市疲软，但中海、首开、万科、龙湖也呈现过年度出售额过百亿的局势。还有媒体盘点了“京城20钗”争奇斗艳的状况。
现在来看，只要中海成交金额遥遥领先，甩出二三名独领风骚，中海，你孤寂吗?
不少老地产人说，2019年的北京楼市，像极了2008年那样的惨白。
尽管没有呈现价格上的大跌，但买家不买账，相似的产品像网红脸相同扎堆，去化实在是太难了。
限竞房现已不再是红海，而是血海。
开发商们不得不在一片大姨妈中黯然伤神。
02
盼望着盼望着，金九银十来了，开发商拼刺刀的日子近了。
许多购房者，也由于漫山遍野的广告、楼盘活动营销看花了眼。
多人以为，前不久的降准，以及10月8日开端履行的LPR新政，都是利好；出售们口中的“特价促销，机不可失”也是利好，急急忙忙进入一个个精心设计的出售说辞和骗局里。
请别慌，你细心想想，北京现已多少年，没有过“金九银十”了?
咱们来看一下，麦田房产核算的二手房数据，近十年中仅有三年呈现过“金九银十”——分别是2010年、2013年、2014年。
从2015年到现在，北京现已接连三年没有“金九银十”，请记住二手房更能精确的展示楼市行情，所以金九银十现已成为了开发商的“营销噱头”，是一个被人为制作的狂欢。
而本年的“金九银十”，不管商场怎么揄扬卖的好，咱们客观来剖析，100%是凉凉的节奏。
首先是需求有限，2017年3.17调控以来，限购限贷的门槛一向没变；其次是供给过剩，华夏地产研究中心数据显现，到本年8月末，全市商品房+别墅库存量现已到达6.75万套，三年前，这个数据是3.9万套。库存量翻倍。
尽管影响楼市的方方面面有许多，但最逃不过的，便是根本的供需联系。
哪怕吹再多的利好，现在仍然是买房商场。开发商不只不能提价，还要急于寻觅更多客户排卡，为了促进成交，还要在价格上做出更多退让。
03
到这儿，就要说到苦逼的开发商了。
你以为现在的北京楼市，是最低点了吗？大错特错。
现在还不是竞赛最剧烈的时分——依照现已出让的限竞房地块来核算，现在上市量只要一半，所以，未来商场仍然还有5万套的供给。
所以对开发商来说，面临巨大的库存量，谁跑得快，谁卖的早，谁就赢了。
所以，万科七橡墅、中海望京府、中海京西里等等，之所以有这么高的网签率，除了产品能打，还有一个重要的原因是跑得快。
猜一猜，依据现在的限竞房网签核算，你们以为网签率最高的是谁？
不是大兴瀛海府，也不是北七家的华润理想国，居然是一个在密云大多数人都不知道的项目——碧桂园琅辉。这个盘在2018年下半年造势，年末一期就开盘了。卖的很火。
作为一个碧桂园的资深黑粉，听到这个音讯，我很羞愧。
碧桂园不显山露水，做成了一个北京限竞房网签率最高的项目。
高周转，仍然很牛叉啊。欢迎碧桂园深耕北京，多阅历阅历北京各种停工期。
仍是持续聊苦逼的开发商们吧。对开发商来说，钱便是开发商的命根子。最主要的钱便是：出售额，签约额，回款额。
最重要的，便是出售额，最能体现出出售额的，便是售楼处的带看量，也便是人气。
猫叔担任某个楼盘的好基友，每天都在煞费苦心找各种暖场活动，便是为了烘托售楼处的人气，现在开发商对媒体的诉求，发软文也不再重要，重要的是，你能不能做带看，能不能做看房团？
没办法，由于本年是个特别的时刻节点，未来两个月不能呈现大型的开盘活动。房企们只能想办法多带看，把开盘的时刻节点条件。比及11、12月份，又有新的竞品出来，出售压力就更大了，更无法回款了。
所以金九银十，是本年必需要抢的窗口期。
金九银十，也是近10年来最难的窗口期。
04
剖析一下开发商降价的套路吧。
1、赠送装修、家电等同于没降价。
现在局势比人强，不老老实实调价格，耍小聪明搞赠送的，对购房者来说吸引力不大。现在韭菜都是稀缺资源，钱包瘪瘪的。
没有真金白银的诚心，本年项目根本就凉凉了。
2、聪明的开发商都抢先降。
要降就下降，抢先降。榜首枪的作用最显着，也最简单集合人气。
等他人降了你再跟降，本年项目根本就凉凉了。
3、降价的方法许多。开盘前开释一个相对高的价格，开盘后比较优惠。
比方万科东望。限售均价是51585元/㎡，最高不能超过54164元/㎡。万科为了抢跑揽客，给出了比较多的优惠。交纳认筹金、首期开盘、8月签约一共能够优惠3%；二套最多能够优惠到4%，全款最多能够优惠到5%。
别的，90中户打完折421万就能够拿下，也便是说中户额定还有两个点。依据户型不同，大约优惠的空间是10万~30多万。
对刚需来说，能省一万是一万啊。
不能给刚需价格惊喜的，本年项目根本就凉凉了。
4、比方同一区域多盘联动。
最近热销的北五环多个楼盘联动，强强联合，打响气势。由于遍及项目不错，能够抱团取暖。
5、值得警觉的是，一家房企多盘联动的。
楼盘地段、产品类型不相同，假如一同打包卖，那便是好货差货一同带动了。比方金地9个盘联动，除了和悦华锦、和悦华玺不错，青龙湖板块的金地·大湖风华这类，没有配套的远郊，仍是请我们三思。
6、最早降价的一定是最差、最难卖的房源。
比方商场不认可的85平左右两居，朝向欠好、户型有硬伤的房源，除非买家能看到特别诚心的价格，一同也能承受，未来二手房商场，房源欠好出手，仍然要降价才卖的出去，再考虑买。
7、降价之前，有经历的开发商都会做好避免售楼处被砸的预案。
针对现已买了房子的业主，开发商必定会为降价预备一套说辞，比方二期方位欠好，没有精装，没有车位等等。但攒了半辈子钱才买房的业主们是不会谅解开发商的。
这个时分，便是两边斗智斗勇的时分。要么楼盘“质量问题”维权，要么便是其他方法。
不管怎么，请我们留意个人安全，以德服人，不要着手。
05
依据限竞房的扎堆状况，降价惨烈的区域包含但不限于大兴、丰台、顺义、昌平的部分区域。
依据板块看，限竞房难去化的片区多在六环外，青龙湖、周口店、五里坨、庞各庄、魏善庄等等。
依据商场判别，望京府二期很有或许不太难买，由于有华樾北京；未来金茂府也不一定更抢手，由于有望京府、华樾北京；招商雍和府的限价房也会抢走江山风华的一批客户；没有竞品的通州、海淀楼盘仍是抢手；别墅区扎堆的洋房多少仍然为难。
依据实际判别，降价还卖不出去，请承受实际吧。像青龙湖、五里坨这当地，去化真的很困难。购房者们尽量躲避，出售们极力了就好。
再说一个多米诺骨牌效应吧。
一个很小的初始能量就或许发生一系列的连锁反应。比方限竞房的降价。
限竞房难卖，开发商就会加大途径促销；
加大途径促销，链家就会一二手房一同卖。
一二手房一同卖，二手房客户就会更多跑到新房。
新房成交占比高，二手房就卖的很困难。
二手房卖的更困难，置换链也就更难，价格更简单谈。
至于买不买房的问题，
我对立我们由于营销、谎话短促的买了差房源。
但我支撑我们能镇定客观的看待商场，沉着做出买房的决议计划。
以上，晚安。
