作者：李佳
2019年，阳光100我国控股有限公司（下称阳光100，02608.HK）的日子有点“惨”。
9月5日，阳光100发布公告称，本年1-8月，公司完结未经审阅合同出售额约52.83亿元(包括小股操盘项目12.64亿元)，同比削减11.33%，对应合同出售面积约41.73万平方米，同比削减19.44%。2019年该公司的合约出售方针为约150亿元，按此核算，前八月完结全年方针35.22%。
而在此之前，7月22日，阳光100宣告因对外供给财政赞助担保人张伟失联，拨备丢失8.52亿元。这一音讯致使阳光100股价连续数日跌落，直至7月31日总算站稳1.46港元每股，但比较闪崩前的3.8港元每股，股价已跌落六成。
自2014年上市后，阳光100就开端对调整其主营事务，由开发商向运营商转型。2014年至2018年，当房地产职业集中于住所商场并急速强大时，阳光100失去时机，反向以开展商业地产事务为主，成绩添加较为缓慢。现在，阳光100建立已经有20个年头，而出售额却一向停步百亿。
变卖百亿财物，杠杆大幅改善
面临转型受阻的现状，阳光100此前仍坚决表明，将完全转化赛道，下决心脱离住所干流房地产商场，把悉数精力投入到立异产品线。
为改善资金活动性，本年上半年，阳光100将手中两个优质项目连续出让给融创我国和佳兆业。其间，4月2日以13.34亿元的总价值向融创西南公司出售重庆阳光壹佰70%的股权；4月13日向佳兆业隶属公司凯择有限公司转让卓星集团悉数已发行股本的100%，价值为43.97亿元。这两笔买卖算计为阳光100回笼资金约60亿元。
十多年的开展，阳光100积累了很多土地储备。但是实际上，这些很多优质的土地储备并没有转化成相应的出售成绩。自上市以来阳光100的土地储备一向维持在1200万平方米以上，土地储备远高于同规划房企。
阳光100副董事长范小冲表明，“住所项目咱们是出售的，因为现在出售合算，你能够从价格来看。第二有或许比咱们自己做还赚的更多，现在卖两个项目应该比五年后咱们做完，效益更好。”
连续转让项目，并没有对阳光100的土储份额形成太大影响。出售部分项目股权之后，公司仍有可支撑长时间开展的优质土地储备。
到2019年6月，阳光100仍具有1284万平方米土地储备，首要坐落环京区域、温州，以及无锡、西安、武汉、沈阳等城市，期末土地储备倍数到达41.1，远高于大部分房企。
具有必定数量的前期囤积的贱价土地，让阳光100成为了隐形地主。“随意出售几宗地，就能够极大改善负债结构”，阳光100的高管说，“咱们并不慌。”
一起，土地转让确实为阳光100带来不少优点。半年报显现，因为出售项目导致告贷及告贷总额削减，上半年阳光100负债总额约488.03亿元，较2018年底削减5.87%。其间，活动负债总额约261.63亿元，非活动负债约226.4亿元。一起，有息负债为263.36亿元，较2018年底削减11.31%。
陈述期末，阳光100调整后的财物负债率为79.24%，较2018年底下降约2.4个百分点。净负债率为203.12%，较上年底下降约57.1个百分点。
净利率大幅上升
从收入端来看，阳光100上半年共完结运营收入35.95亿元，同比削减2.96%。
依据半年报显现，因陈述期内交给的物业均匀价格下降，阳光100的物业出售收入由去年同期33.92亿元下降2.8%至32.96亿元。因酒店运营收入削减，阳光100物业管理及酒店运营收入由去年同期的2.19亿元下降3.4%至2.12亿元。陈述期内，阳光100出资物业租金收入为0.71亿元，与去年同期的0.72亿元比较，保持稳定。公司上半年归纳毛利率为22.56%，较上年同期上升0.5个百分点。
值得一提的是，阳光100净利润及净利率的大幅添加。半年报显现，阳光100净利润同比大幅添加77.4%至7.93亿元，净利率则同比上升约10个百分点至22.06%，权益股东应占净利润添加5.9%至人民币3.3亿元。
关于净利率的添加，阳光100也在半年报中坦言，重庆及广东清远两个非中心项目的股权转让所得收益，带动了阳光100净利润同比大幅添加。
去化压力减轻，短期偿债才能增强
阳光100转型的街区归纳体、服务式公寓和特征小镇这三类形式不仅对运营水平要求颇高，且资金报答周期长。
阳光100预收账款周转率在逐年下降，由2014年的1.66降至2018年的0.82，本年上半年，阳光100的预收账款周转率为0.37，同比下降9.76%，现在阳光100预收账款结转收入的速度已低于职业中位数水平。
从近几年来看，阳光100的去化状况完结较好。反映去化压力的目标“存货/均匀预收账款”由2015年的5.97降至2018年的3.61，去化压力有所缓解。因为两个项目的股权转让，本年上半年，阳光100的存货的为288.46亿元，较年头削减13.46%。从而导致阳光100反映去化压力的目标由去年同期的3.25降至2.99，降幅26%，去化压力进一步下降，但从职业排名来看，公司去化压力依然较大。
因为出售重庆及清远项目股权而取得现金，到2019年6月，阳光100共具有现金及现金等价物34.99亿元，较上年底添加9.10亿元。调整后的现金比率为0.21，较2018年底上升61.54%，增幅显着。
偿债才能方面，上半年阳光100调整后的速动比率为0.92，较上年底上升26.08%。反映长时间偿债才能的目标“（货币资金＋存货＋出资性房地产－预收账款）／悉数债款”为0.73，较上年底下降6.41%。
归纳来看，财物出售买卖确实给阳光100带来了债款结构、全体活动性以及财物结构的改善，但现在阳光100的盈余、营运及杠杆状况仍处于职业较低水平，而且各项目标的改善也都源于其对财物的变卖，而非运营所造成的。
8月4日晚，阳光100又将坐落东莞的一宗工业用地卖给深圳市诚进控股集团有限公司，总价值为5.13亿元。
“还要卖地100亿。”易小迪在公司内部提出要求，也在外向媒体发布。仅仅，依托财物变现，阳光100又能走多远？
