年代商学院研究员 孙华秋
在城市化进程继续进步、居民收入及人均住房面积不断进步的布景下，物业办理职业迎来了快速展开的新时期。作为社区生态商业形式的开拓者，物业办理公司以其轻财物、现金流安稳、高盈余、高生长等特色日益取得投资者的喜爱。近两年，物业办理龙头企业不断登陆本钱商场，凭仗本钱盈余，跑马圈地，重塑本身价值。
到9月16日，在我国15家物业办理职业上市公司中， A股仅南都物业于2018年在上交所主板上市；其他14家自2014年至今，接连均在港交所上市；此外，还有超60家物业办理公司在新三板挂牌。
现在，还有8家物业办理公司正处于IPO情况，1家被并购重组曲线上市（招商物业被中航善达并购重组，仍待证监会同意）。其间，A股3家物管IPO公司别离为特发服务（创业板）、新大正（中小板）和开元物业（创业板）；H股则有5家，别离为保利物业、蓝光嘉宝、年代物业、银城日子和鑫苑物业已提交上市请求。此外，天骄爱日子和建业物业则意向赴港上市。
迄今为止，我国15家物管业上市公司累计从本钱商场上融资94.256亿元，算计总市值超1400亿元（新三板上市物业办理企业因交投不活泼，融资困难，暂不归入核算剖析）。
跟着互联网的展开和社区经济的兴起，物业办理和社区服务的远景有了巨大的幻想空间。从工业生命周期来看，当时物业办理职业集中度低，办理服务运作周期长，依托房地产不断开发，物业办理的存量规划仍不断高速增加，物业办理职业处于高速生长阶段，展开潜力巨大。
年代商学院经过结合上市物业办理公司和职业数据来剖析物业办理职业的商场规划、展开趋势和竞赛格式情况，给广阔投资者和企业供给参阅。
工业整理：贯穿房产周期90%以上 办理规划继续增加
物业办理是指业主经过选聘物业办理企业，由物业办理企业依照物业服务合同约好，对房子及配套设备设备和相关场所进行保护、保护、办理等的活动。
我国物业办理职业诞生于20世纪80年代的深圳，虽起步较晚，但展开较快。1994年深圳公布了我国第一部地方性物业办理法规《深圳经济特区住所区物业办理办法》，2003年国务院公布了《物业办理条例》，我国物业办理职业逐步迈向了法制化轨迹，2017年我国撤销物业一级资质核定批阅，监管趋于商场化，由此推进了物业办理职业快速展开。
据我国物业办理协会发表，2017年底，我国物管职业办理总面积约246.65亿平方米，而2012年底，我国物管职业办理总面积仅为145.3亿平方米，5年间增加了69.75%（注：2018年数据没有能从揭露途径取得）。
年代商学院研究员核算，到2019年6月底，15家已上市的物业办理公司在管面积算计为13.61亿平方米，不及2017年全职业办理总面积的1/18。
2017年底，我国物业办理职业运营收入为6007.2亿元，复合增加率达13.66%。
2017年底，我国物业服务企业数量为11.8万家，从业人员达904.7万人，而2012年底，物业服务企业数量仅为7.1万家，从业人员约为612.3万人。
可见，我国物业办理职业展开迅猛，商场规划巨大，增加快度惊人。
从工业链视点来看，物业办理服务职业是依托房地产开发衍生出来的细分职业，在重财物运营的房地产大职业里，物业办理服务处于后端，商业形式为轻财物运营形式。
从房地发生命周期来看，物业办理所供给的保护、保护、办理等一系列服务占有了整个房地发生命周期的90% 以上。跟着新开发房产的竣工，物业办理存量规划呈翻滚增加态势，并且物业办理服务会一向继续运作至房子小区抛弃或拆迁，才会停止。按房地产70年产权周期核算，物业办理服务的继续运转时间长，收费安稳，物业办理企业现金流安稳，商业形式老练。
从物业办理服务业态来看， 物业服务公司在适应商场大势依托规划制胜的根底上，不断进步专业服务才能，拓宽物业服务的业态规划。现在，物业办理除了传统的住所物业外，还有很多其他物业办理类型，比如工作物业、商业物业、工业园区物业、政府大众物业、校园物业、医院物业等。这些办理业态同住所办理相比较，具有更强的专业性，已展开成为物业办理职业中的重要分支。
此外，物业办理服务企业经过新技能的运用，充沛开掘了客户的有用需求，延展多样化的增值服务，包括社区空间运营、社区电商、社区教育、社区金融、社区房子生意及美容美发、社区观影及沐浴等个性化、差异化、定制化社区日子服务。
从工业生命周期来看，物业办理职业处于规划生长期，这一时期的特征表现为商场增加率高，需求高速增加，职业特色、职业竞赛情况及用户特色已比较明亮，企业进入壁垒进步，产品品种及竞赛者数量增多
因而，作为一个轻财物运营、盈余安稳、商场规划高速增加、具有稀缺特点的工业，物业办理职业展开空间巨大。
展开趋势：规划效应凸显 增值服务成新增加点
关于物业办理职业，规划化展开是王道，是成绩安稳和盈余增加的根底。因而，具有规划效应的物业办理龙头企业往往更能赢得本钱商场的注目。
到9月16日，从15家已上市物业办理企业来看，碧桂园服务、绿城服务、雅日子服务、中海物业和彩日子均已迈入在管面积亿级沙龙。
而跨进总市值百亿元沙龙的物业办理公司则有4家，别离为碧桂园（602亿元）、绿城服务（214亿元）、雅日子服务（213亿元）和中海物业（134亿元）。这4家企业一起也是在管面积亿级沙龙成员，归于物业办理职业的佼佼者。
其间，在15家上市物业办理企业中，彩日子聚集物业办理渠道输出，在管面积以3.65亿平方米遥遥抢先于其他企业，为在管面积最大的物业办理公司，但因运营形式的差异，其市值仅有60亿元。
而碧桂园服务依托房地产母公司碧桂园的资源，继续有力地带动物业办理服务规划的快速扩张，成为在管面积增速最快的物业办理公司，其增速达58.48%。其总市值居15家上市企业之首，高达602亿元。
此外，碧桂园服务、绿城服务、彩日子和雅日子服务的储藏面积均逾越1亿平方米，而储藏面积同比增速最快的物业办理公司为永升日子服务，增速达262.6%，首要获益于房地产母公司旭辉集团的高速展开。储藏面积同比增速排行第二的物业办理公司是新城悦服务，增速为99.93%。
合约面积同比增速前五名的物业办理公司别离为雅日子服务、新城悦服务、碧桂园服务、滨江服务和永升日子服务。其间，雅日子服务以74.89%的合约面积同比增速名列前茅，新城悦服务以61.80%次之。
值得一提的是，无论是在管面积增速、储藏面积增速，仍是合约面积增速，排行靠前的企业均是依托房地产母公司资源的大型物业办理公司，如碧桂园服务、雅日子服务、新城悦服务、永升日子服务和绿城服务，它们的房地产母公司别离为碧桂园、雅居乐、新城控股、旭辉集团和绿城地产。
从分层级来看，15家已上市物业办理公司中，规划显著者更易取得本钱喜爱。
首要，办理规划过亿平方米的大型物业办理公司，市值处于本钱商场上游水平，有4家超100亿元市值，市盈率遍及超30倍，备受投资者重视，给予了适当高的生长估值。
其次，办理规划坐落4000万-1亿平方米的中型物业办理公司，市值处于本钱商场中心水平。如永升日子服务和新城悦服务在管面积均在4000万平方米左右，其市值别离为61.5亿元和53.4亿元，市盈率别离为36.42倍和22.22倍。别的，A股上市的南都物业市盈率也有22.28倍。
最终，办理规划处于4000万平方米以下的小型物业办理公司，无论是总市值，仍是市盈率，在职业中均处于较低水平，在运营竞赛中也饱尝头部企业揉捏，落于劣势。
此外，跟着人工本钱不断上调，物业办理公司的运营本钱不断升高，作为人力密集型职业的物业服务的赢利也不断遭到揉捏。
因而，很多物业办理公司，特别是中小型公司纷繁改进运营方法和办理手法，在传统物业办理服务的根底上，不断探究增值服务的或许。
跟着人工智能、大数据等互联网技能的展开，物业办理企业也试水互联网+，以社区日子场景为中心，环绕社区“最终一公里”和特定服务类别，建立用户与商家、服务供给者之间的O2O社区服务APP及微信大众号渠道。从一开端简略供给家政服务到社区零售、社区金融、社区养老、社区教育、社区旅行等，物业办理服务公司结合本身定位和优势，不断拓宽“物业服务+”范畴。
年代商学院研究员对15家已上市的物业办理公司收入拆分发现，社区增值服务的毛利率遍及远高于物业办理根底服务的毛利率。
年代商学院核算，2018年，15家上市物管公司的物业办理根底服务的均匀毛利率为27.83%，而11家（注：15家中有4家没有发表增值服务的毛利率）上市物管公司社区增值服务的均匀毛利率为56.02%。
增值服务作为物业办理后阶段盈余的要害点，一方面，具有多样性，特别是环绕家庭业主的社区增值服务，可拓宽的规划包括业主全生命周期；另一方面，增值服务毛利率较高，可奉献赢利空间较大。
2018年年报数据显现，新城悦服务的社区增值服务毛利率可达81.7%，雅日子服务、碧桂园服务和永升日子服务等企业社区增值服务的毛利率均逾越50%。
在这些企业傍边，物业办理根底服务为企业带来的毛利率最高也不逾越35%，如碧桂园服务物业办理的毛利率为31.9%,佳兆业夸姣物业办理的毛利率33%。
此外，物业办理公司增值服务带来的收入奉献占比也在不断进步。以绿城服务和碧桂园服务为例，增值服务收入占比呈逐年上升趋势。
2015年，碧桂园服务增值服务的收入占比14%，2016-2017年别离进步至17%和18%，2018年占比继续进步至26%。
2013年，绿城服务增值服务的收入占比27%，2018年，占比已进步至34%。
竞赛格式：强者恒强寡头隐现 并购助推进步集中度
我国物业办理职业当时仍处于职业整合初期阶段，呈现高度零星格式。据我国物业办理协会发表，全职业的企业数量达11.8万家，百强企业的商场占有率仅32.08%，职业集中度不高。
但跟着近年来物业办理龙头企业纷繁上市，物业办理职业因为其轻财物高生长的商业价值被发掘，很多本钱纷繁涌入，大大进步商场化进程，令职业集中度有所进步，职业抢先集团初露峥嵘。
在本钱的推进下，大型物业办理公司经过标准化的办理、优质的服务质量和房企品牌效应，纷繁加快对办理面积的拓宽，并对中小型物业办理公司进行并购，加快扩展事务规划，使得职业集中度不断上升，呈现强者恒强的分解趋势。
而小型或独立第三方物业办理公司受限于资金规划和办理才能，无力快速扩张，导致成绩增加放缓，远远落后竞赛对手。
如图表三所示，万科物业、绿城服务牢牢占有抢先方位，接连4年位居前两位；而碧桂园服务、彩日子和雅日子服务捉住商场机会，凭仗本钱商场大幅进步本身实力和品牌价值，职业排名敏捷进步，碧桂园服务于2016年升至第三位，彩日子升至第六位。
本钱的涌入，让物业办理公司品牌价值和服务价值凸显，规划称王，简直成为物业办理职业的一致。
在物业服务需求继续旺盛的职业布景下，百强企业适应商场展开，坚持规划化扩张，寻求打破。
或凭仗母公司地产开发优势，促进内生办理规划增加，如碧桂园服务、保利物业、中海物业等；或凭仗专业才能，凭仗渠道输出办理技能，加大第三方物业商场拓宽力度，扩展办理半径，典型企业如彩日子、绿城服务、金科服务等有开发布景的企业；或吞并收买中小型物业公司，如雅日子服务。
吞并收买，资源整合，运用本钱扩张是企业规划扩张的重要手法之一。部分企业凭仗本钱的力气，吞并收买很多中小型物业办理公司，开疆辟土。
2015年物业办理百强企业总计收买200余家物业服务企业，收买物业办理面积总计3.85亿平方米。2016年，百强企业收买物业服务企业共91家，收买物业办理面积2.34亿平方米。2015-2016年，百强企业总计收买300余家物业服务企业，累计收买物业办理面积逾越6.2亿平方米，占百强企业两年办理面积总增量的27.78%。2017-2018年百强企业并购回归理性，并购行为愈加慎重，愈加高效，首要从完善产品与区域布局等视点，展开高质量并购，完结资源整合和优势互补。
伴跟着整合并购热潮，职业或将发生几个寡头物管公司。那些手握很多现金的上市物业服务企业，大比例的征集资金都用在规划扩张上。
如碧桂园服务、佳兆业夸姣运用上市筹集资金的约70%用于并购，雅日子服务用于并购的筹集资金占到65%，新城悦服务和永升日子服务用于并购和扩张规划的资金别离占融资资金的60%和55%。
而近年来在并购上投入最大，将并购作为规划扩张的重要战略的上市物业服务企业，当为雅日子服务莫属。
从2017年至2019年6月，雅日子服务总共发起了六起大型收买事情，数量与规划远超其他大型港股上市物业办理企业。本年9月，雅日子服务发表方案收买中民未来物业，若完结收买，雅日子服务的在管面积将有望打破5亿平方米，年收入规划倍增，有望借并购弯道超车，运营收入规划或逾越绿城服务和碧桂园服务。
