作者：李霞
在“住宅不炒”的大环境下，不少房企纷繁经过转型来为成绩助力，而泛海控股（000046.SZ）无疑是转型大军中的领头者。
2014年头，泛海控股提出战略转型，便走上了由单一的房地产上市公司向“金融+房地产+战略出资”的综合性上市公司转型之路。公司“去地产化”历经5年多风雨，转型期间有许多痛点，不过从2019年半年成绩来看转型作用初显，金融收入逐步成为泛海控股的首要成绩来历。
8月28日，泛海控股发布2019年半年报。数据显现，陈述期内公司完成营收51.7亿，其间金融事务占比约80%。详细来看，在主营事务构成中，房地产事务完成营收10.48亿元，同比削减8.13%；保险职业奉献营收19.93亿元，同比添加15.85%；证券事务奉献营收14.16亿元，同比添加147.11%。
转型初见成效
2014年头，泛海控股提出战略转型，由传统的房地产公司转型成为包括金融、房地产、战略出资等事务的综合性控股上市公司。
泛海控股方面介绍，此次转型既是“去地产化”的进程，但在转型进程中也依托地产这一传统主业为其供给支撑。自2017以来的苛刻外部环境，使泛海地产和金融事务一度遇到不小的困难，尤其是资金周转速度下降、活动性缺乏，对公司战略转型的深层推动形成阻止。
2018年4月12日，泛海控股布告称，鉴于继续推动严重财物重组的有关条件尚不老练，公司决议停止谋划本次重组。
不过，从2019年的中期财务报表显现，公司“去地产化”转型作用初见成效，金融收入逐步成为泛海控股的首要成绩来历，营收占比达多半。
2019年第一季度，泛海控股金融事务收入占比就已提升至75.74%，为公司奉献大部分赢利，而房地产开发事务收入占比下降至18.43%。其间，首要得益于民生证券的营收和赢利在2019年一季度大幅添加，经营收入和净赢利别离为8.66亿元和2.08亿元，别离同比添加173.14%和354.96%。
毛利率方面，2019年上半年泛海控股毛利率为39.65%，较2018年50.43%下降10.78个百分点。
赢利首要依托非经常性损益
半年成绩显现，泛海控股陈述期内完成经营总收入51.7亿元，同比添加1.60%；完成归属于上市公司股东的净赢利17.37亿元，同比添加30.28%。从数据来看，本年上半年泛海控股总营收和净赢利双双完成添加，但细心研读报表盈利双增的首要原因是公司出售财物所造成的。
本年1月，泛海控股为有效地缓解公司的现金流压力，其实践操控人卢志强将公司的上海董家渡项目、北京泛海世界居住区相关项目以总价125.53亿元出售给融创我国（01918.HK）。据悉，该笔资金经过现金买卖的方法将以50%、30%和20%的付款节奏回笼。
得益于上述转让收益，泛海控股总营收和净赢利双双上升。数据显现，助力泛海控股净赢利上涨的非经常性损益金额首要来自处置非活动财物，即出让上海公司股权获得的收益26.75亿元。
值得注意的是，泛海控股归属上市公司股东的扣除非经常性损益的净赢利亏本2.24亿元，同比削减190.63%。换言之，假如扣除上海公司转让收益，泛海控股上半年处于亏本状况。
对此，标普也指出，跟着泛海控股将旗下上海和北京项目的出售，未来合约出售将首要依靠泛海控股在武汉的项目。金融服务事务板块将或许小幅添加，收入和现金流将缺乏以支撑公司偿还债款。
从公司营运才能来看，2015年至2019年上半年，泛海控股的存货/均匀预收账款目标改变动摇较大，其间在2017年达最高值34.38，尔后继续下降，2018年下降至21.54，2019年上半年该目标降至7.17。泛海控股的去化压力仍然较大。
考察公司营运才能的另一目标是预收账款周转率，用来衡量公司预收账款结转收入的速度。2019年上半年公司预收账款周转率仅为0.14，较2018年1.16下降了87.93%。
净负债率下降4成，偿债才能承压重
经过转让项目与融创房地产达到的一笔125亿元的买卖，使得公司有息负债大幅下降。到6月末，公司有息负债为756.52亿元，较去年底的1102.51亿元削减345.99亿元，降幅高达31.38%。也正因而，泛海控股净负债率由年头335.49%下降至上半年底的196.95%，下降起伏高达四成，不过仍处职业高位。并且，到6月末，公司调整后的财物负债率为81.46%，较年头削减4.67个百分点，该目标相同处于职业高位。
不过，上述两项负债目标在上半年均呈现较大起伏下降，也显现了泛海控股去杠杆的决计。
到上半年底，泛海控股短期告贷为164.98亿元、一年内到期的非活动负债为144.27亿元，算计为309.25亿元，公司货币资金为199.38亿元，尚不行掩盖公司的短期债款。
陈述期内，泛海控股经营性现金流了也不尽善尽美。半年报显现，除出资活动发生的现金流量净额为54.04亿元，同比添加174.19%外，泛海控股经营活动发生的现金流量净额为15.37亿元，同比削减63.16%；筹资活动发生的现金流量净额下降至-54.11亿元。
上半年，泛海控股调整后的速动比率由年头的0.56上升至0.98，虽有较大起伏上升，但仍然低于职业标准值“1”。别的，公司调整后的现金比率也由年头的0.14上升至0.19。
反映长时间偿债才能目标“（货币资金+存货+出资性房地产-预收账款）/悉数债款”，泛海控股2019年该项目标数值为0.54，较2018年底0.65下降近两成。并且从近几年状况来看，公司长时间偿债才能一向处于下降趋势，已由2015年最高值0.80降至2019年上半年最低值0.54。
