财联社（南京，记者 王海春）讯，作为南京史上楼面单价最贵的地王项目，葛洲坝南京中国府拿地逾三年仍未入市。
9月22日，记者在该项目现场看到，五栋高层住所正在施工中，其间一栋已结构封顶，仍有修建进行主体施工。面临邺城路一侧的入口处，售楼处门庭已建好并有保安在岗厅驻扎，但大门处于封闭状况。
而该项目迟迟未入市的背面，折射出昔日地王在“限价”方针、商场降温两层压力下的为难境况。2016年楼市快速走高时，热门城市再三拍出地王，南京则成为当年地王数量最多的城市之一。
日前，财联社记者赴南京对多个地王项目打开实地查询，发现这些地王大多遭受定价难题。出于以“时刻换空间”的考虑，不少地王项目不管在开发仍是出售环节，均念起了“拖字诀”。
业界人士指出，开发商之所以采纳延迟战略、拿了地王又不敢退地有多重考虑：退地除在土地出让金方面会有丢失，还或许对后续拍地及开发建造发生影响。一般情况下，开发商只能吞下高价拿地的“苦果”。
单价地王三年未入市
2016年5月，葛洲坝地产以32.8亿元的价格竞得南京建邺区河西南G14号住所用地，超越4.52万元/平方米的楼面价，成为南京史上单价最贵的地王。迄今为止，这一纪录仍未被打破。
因土地本钱高企，该项目取得批阅的出价格格成为影响其赢利的最要害要素。如参照周边新房价格，该项目很或许面临赔本；若获批价格超越6万元/平方米，则或许刚刚打平本钱，并成为南京本年在售新房最贵的项目之一；如出售单价挨近7万元，将创下南京本年新房出售单价的最高纪录。
“现在仅仅预定看房，估计本年四季度会初次开盘。”葛洲坝南京中国府一位出售人员向记者表明。
据了解，该楼盘看房前需求预定，并对意向客户进行300万元的验资，验资事项包含股票、债券、证券或许理财产品等金融资产，不动产则不在验资范围内。假如不能在现场向售楼处人员供给验资证明，即便事前预定，也不能参与看房活动。
“按楼板价进行最保存的预算，其最小户型（约190平方米）的价格也要超越1000万元。与上千万元的房款比较，300万元的验资确实仅仅初级门槛。”南京一家房产组织研究员说。
其实葛洲坝南京中国府是一个体量并不算太大的项目，总修建面积约11.1万平方米，由五栋高层住所和一层会所组成。
南京单价最高地王“葛洲坝南京中国府”，估计在本年第四季度开盘
“咱们最猎奇的是，这个南京单价最贵的地王项目，会以什么价格出售。”紧邻葛洲坝中国府的和熙臻苑小区居民向记者表明。
对此，中指院一位剖析师告知记者，“受限价方针影响，周边新房拿到的出售批阅价约4.5万元/平方米左右，刚好挨近中国府项目楼板价。不过项目周边二手房价格5万元/平方米左右，贵一些的6万元/平方米。一、二手房价格的倒挂，使得区域内新盘一房难求。假如以4.5万元/平方米的价格来出售，开发商一定是赔本的。”
就葛洲坝中国府的价格，南京业界有一种预期，以为其价格或在每平方米5.8万—6万元左右。此外南京业界还有另一个风传版别，称其价格或许会在每平方米6.8万—7万元左右。
“本年南京获批的价格较高的项目，是坐落中心城区的别墅项目状元府，价格约6.2万元/平方米。如中国府价格挨近7万元/平方米，将是南京近几年取得批阅价格最高的新盘。”上述中指院剖析师指出。
关于项目价格，葛洲坝南京中国府出售人员向记者表明，项目在内部确实有自己希望的价格，但能否以预期价格出售，还要以相关部分终究批阅的成果为准。
“以土地本钱价来看，恐怕即便达不到预期价格，应该也不会太低。”这位出售人员弥补道。
遭受定价难题
南京史上最贵单价地王项目行将上市，之所以成为近期商场重视的焦点，其背面折射出不少地王遭受的定价难题。
葛洲坝拍出地王的前后，南京曾发生一批高地价项目。而在本年，南京的城中、江心洲又拍出了几块新的区域地王。
财联社记者在南京实地造访了2016年以来近十个地王项目，多个楼盘出售人员及施工人员向记者表明，除开发商本身资金要素外，高地价楼盘的开发和出售进展，很大程度遭到价格的影响。本年取得批阅新盘的价格都不算高，几个区域地王在价格上并未取得太大打破。
在升龙桃花园著一位出售司理看来，葛洲坝中国府怎么定价，或许会成为未来一段时刻南京楼市行情的风向标。
“业界传出不同的出价格格版别。如近7万元的价格得以完成，将成为楼市价格一个重要标杆。接下来有一批楼盘行将上市，其它正在出售或及行将上市的项目，会以其作为重要坐标进行定价并拟定相应出售战略。”上述出售司理告知记者。
除葛洲坝拍出的地王，2016年1月上海建工以64.8亿元竞得河西中部G68地块，4.25万元/平方米的楼面价，使其成为河西区域也是南京商场单价第二高的地王项目。
现在，逾3年半时刻已曩昔。记者日前实地造访上海建工南京地王项目“海玥万物”时，在项目标号为3的门外看到，接近3号门的一栋房子才刚刚建起几层。
2016年南京单价第二高的地王项目“海玥万物”，拿地逾三年半仍在建造
此外，在2016年包含电建、中建、保利、万科、联发、银城、融信、鲁能等房企，先后在南京的河西、桥北、六合、江宁、仙林、高新区、尧化门等区域，拍下了区域地王或高价地块。财联社记者在查询中发现，这些项目有的现已是现房，有的仍在建造中。
“在严厉的调控方针下，2016年南京拍出的这一波地王面临类似的出题：什么时候卖，更要害的，是以什么价格卖。”上述中指院剖析师在承受记者采访时表明，葛洲坝中国府的价格假如有新打破，对商场将发生或明或暗的传导效应，这种传导不只对单个楼盘，还将对几年前一批地王项目发生影响。
南京星河世界一位出售司理也向记者指出，葛洲坝中国府项意图价格，对其它楼盘，尤其是地王项目接下来的走向，有着演示含义。
“不只周边二手房价格或许会上扬，商场或许会发生这样的预期：单价最贵地王项目价格有所打破，其它地王的价格也或许有所打破，接下来地王项目假如连续上市，新房的价格或许会逐步上扬。周边楼盘价格假如都上调了，自己楼盘的价格，有什么理由坚持不动呢？”上述星河世界出售司理反诘。
2017年南京城北地王项目“星河世界”，一期出售根本完毕，正在开发G17地块
多个地王面临窘境
一边受制于高地价本钱，另一边被限价卡了脖子，假如价格达不到预期水平，高地价项目往往会放缓开发及出售速度。“拖字决”，成为地王项目开发商遍及运用的战略。
在南京业界，中国府与海玥万物这两个单价第一和第二的地王项目，被称为“难兄难弟”。
记者在现场造访时，紧邻葛洲坝中国府的和熙臻苑多位居民告知记者，中国府项目2017年4月就开端开工了，到现在已建造了近两年半。按现在的速度，三年也未必能开发完。
事实上，运用延迟战略的不只一个地王项目，海玥万物、星河世界等均在不同程度上被指运用了该战略。
财联社记者在海玥万物项目现场四周看到，项目部分主体正在施工中，但接近黄山路一侧的几栋修建仍处于打地基阶段。
海玥万物施工人员告知记者，项目2017年开端建造，现已开发了两年多，还未进入结构封顶。而在海玥万物围墙外的施工铭牌则显现，项目估计到2021年才干竣工。
克而瑞一位剖析师指出，除怠慢开发速度，放缓出售速度是地王项目减缓压力的另一种方法。
“假如地价过高，真实算不过账，开发工期能拖则拖，出售也是再三延迟。因忧虑被指囤地，房企往往会采纳慢开发、慢出售战略。这样做的一个意图，是用时刻交换价格空间，等候往后商场价格走高。”上述剖析师表明。
坐落栖霞区尧化大街翠林北路西的栖霞鲁能第宅，被以为是以“时刻换空间”的事例之一。
2016年9月鲁能以16.6亿元的价格竞得尧化门G52地块，约2万元/平方米楼板价，使其成为该区域地价最高的项目。通过三年的开发，该楼盘已根本是现房，不过现在仍未进行出售。
栖霞鲁能第宅出售人员向财联社记者表明，楼盘很快就可以入住，最快估计下一年上半年就可以交房。
“咱们估计国庆后揭露售楼处，11月开盘。现在价格还没有拿到，但可参阅周边二手房价格，现在在2.6万元/平方米至3万元/平方米左右。咱们能拿到的批阅价格，估计差不多在这个区间。”上述栖霞鲁能第宅出售人员说。
南京城中新地王“栖建建造G17地块”，楼面单价约3.91万元/平方米，暂未开发
与鲁能旗下项目比较，金辉地产在南京江北拍的地王项目，因楼板价每平方米贵了几千元，不得不面临更大的压力。
2017年2月，金辉地产通过38轮竞拍触及最高限价，以2.3万元/平方米的楼板价竞得南京江浦G102地块。该地块也成为南京江北区域单价最高的地块，其时业界猜测项目未来的价格在3万元/平方米左右。
但是2018年年末金辉白马云著项目开盘，取得的出售答应均价约2.73万元/平方米；现在在售的一号楼出售均价约2.67万元/平方米。业界人士以为，加上建安、财政及人力等归纳本钱，现在该项目似有赔本出售之嫌。
南京一家房产组织剖析师告知记者，有不少地王或高地价项目已是现房，但现在仍没有出售方案，很大程度上是因为价格未到达预期。
“对地王项目来说，价格假如不上去，在开发和出售环节不得不采纳延迟的方法，以消化地价本钱过高的问题。”中指院一位剖析师说。
江心洲地王“荣盛G08地块”，楼面单价约3.2万平方米，正平整土地
