北京—— 2019年9月24日，享誉全球的房地产服务和咨询参谋公司戴德梁行举办以“解锁商业地产新密码”为主题的2019年三季度媒体抢听会，会上发布第三季度写字楼商场和零售商场陈述并展望零售商场趋势，解读以发明价值百科为导向的TOD投融资新形式。
写字楼成交放缓新动能提高楼宇经济
受经济下行压力继续加大影响，北京写字楼商场成交生机缺少，租金连续了上季度的下行趋势。2019年前三个季度，北京全市和五大中心商圈写字楼商场净吸纳量别离为23.9万和4.1万平方米，别离较2018年同期下降40.9%和20.6%。至此，北京全市写字楼有用净租金按建筑面积核算达每月每平方米人民币388.16元，环比下降2.0%，同比下降3.7%；五大中心商圈有用净租金按建筑面积核算达每月每平方米人民币433.64元，环比下降0.7%，同比下降2.0%。一起，如城奥大厦等新项目的入市拉动全市空置率上升1.3个百分点至10.2%，中心商圈则继续保持稳定，为5.6%。
2019年前三个季度，北京城市更新类写字楼新增供给占全市新增供给的40%，达25.9万平方米。凭仗其时髦的外观规划、科技智能化的作业环境、足够的可租借面积和可为下降企业租借本钱的布局规划，城市更新项目尤为受企业租户的喜爱。
对此，戴德梁行北我国区研讨部主管魏东表明，跟着北京市政府“优化企业营商环境”和“建造才智楼宇”建议的推出，一些中心城区老旧写字楼项目的晋级改造也必将成为北京写字楼商场未来展开趋势。到时改造后的写字楼不仅能招引更多优质租户入驻，并且还能够完结出租率和租金的双提高。
写字楼是实体经济的作业载体，因而写字楼商圈能够将人流，物流，资金流和信息流进行充沛集合，为企业带来更多的商机。跟着北京高科技互联网，金融，高端服务业等优质工业的不断展开，楼宇经济将会在北京的经济展开中显现出越来越重要的效果。
“夜经济”正盛行，城市更新成为商场干流
2019年三季度，北京暂无优质零售项目入市，全市零售商场总存量维持在1,387万平方米，其间购物中心占比超越86%。本季度，复兴门百盛、赛特、蓝岛大厦、甘家口大厦、等多个老百货均宣告将连续进入晋级改造期，未来大都以新商业的形式从头推出。估计跟着这些项目改造完结投入使用，北京零售商场百货存量占比将进一步下降。
零售项目经过晋级改造给客户新的体会以招引更多客流，相同，零售品牌也在不断调整自己的产品体会、寻求新的增加点，新潮场景体会、新的跨界体会、新科技体会等都是当时品牌更新展开的趋势。本季度，北京华联购物中心推出“BHG DAY“国潮新体会，探究原创IP的新玩法；星巴克北京首个BAR MIXATO，正式露脸嘉里中心旗舰店，立异引进完好酒吧体会，激发了咖啡与酒的新交融；中兴与我国移动协作的全国首个5G快闪店“中兴×我国移动5G潮现场”也在华润彩色城开业。别的，王府井百货本季度引进“平和菓局”，以老北京街区面貌、贩子场景、风味小吃等为特征，打造了2400平方米的沉溺式体会空间，复原出鲜活实在的老北京日子。
继5月海淀首先出台首个区域“夜经济”方针后，本季度北京商务局出台《北京市关于进一步昌盛夜间经济促进消费增加的办法》，“夜经济”的继续推动，对北京内需的增加也起到极大的推动效果，前八个月，北京社会消费品零售总额同比增加5.3%，其间餐饮业增幅达7.8%，8月单月增加8.0%。
北京新建零售项目供给逐步放缓，四季度，若路劲国际广场、芳园里ID Mall、龙湖长安天街等项目能按期开业，北京2019年全年零售供给量将有55.6万平方米，较去年下降40.4%，其间近50%都为城市更新项目。未来，跟着新建项目的入市和老旧项目的更新晋级，以及北京“首店经济”、“夜经济”的继续推动，北京营商环境及零售商场项目的全体质量将进一步得到提高。
对此，戴德梁行北我国区商业地产部主管罗俊崴表明，北京未来新增供给首要会集在非中心区，且以社区商业为主。而城市中心区的传统商业项目连续开端改造晋级，一部分项目被收买重整，在收益最大化前提下成为“商改办”项目，另一部分项目进行晋级调整。调整后项目将更重视全新消费需求，营建新潮的商业场景。
“首店经济”开端引领商业新潮流，影响更多旗舰店、跨界品牌、特征品牌入市。
“夜间经济”下的商业应跳脱以餐饮为主，应向演艺、文明、书店、日子方式、跨界体会等多元方向扩展，影响消费粘性增加，并在方针的全面支持下打造全新的夜经济场景。
以价值百科为导向的TOD投融资新形式
TOD (Transit Oriented Development)形式，发源于美国，以高铁、地铁等公共交通站点为中心，在400-800米半径内进行物业开发，将作业、消费、文明、教育、寓居等功用合为一身，把公共交通节点变成新的日子目的地，是纽约、东京、香港等国际级大都市干流的城市开发形式。
跟着我国的城镇化进程进入到以都市圈为主，人口向中心城市集合；周边城市需求经过TOD接入中心城市，具有相应的轨迹交通等根底设置建造；我国中心城市土地进入到存量、减量展开阶段，因而展开轨迹交通给城市带来的革新越来越被认知。
戴德梁行北我国区战略展开参谋部主管郭晓勇表明：“以TOD为导向的城市展开形式，能够说是未来我国城市的活动价值百科珠链，不仅能提高城市活动功率，促进城市集约展开，也能优化城市空间布局，重构区域城市形象，引导城市归纳开发，强化城市功用节点，更能衍生新的城市日子方式，缓解现代城市病等问题。
但TOD项目一般面对初始建造财务压力，缺少可继续展开的资金链，在运营期效益不确定性等问题，所以TOD项目首要处理的便是投融资问题。相对于新加坡、香港等TOD老练区域，我国大陆因为在站点周边土地价值百科、规划目标、运营机制等方面的距离，所以不能简略的仿制“轨迹+物业”的形式，更应该采纳合适我国大陆特色的立异TOD投融资形式，特别是现在TOD建造的要点区域：二三线城市更要因城施策，因线施策。
比方，戴德梁行与很多国有根底设施出资建造集团展开协作的EPC+PPP的战投形式，与工业基金协作展开的“产城轨交融”的产投形式，与金融机构协作展开的TOD财物证券化的退出形式，以及充沛发掘地下+地上空间的商业价值百科的立体开发形式，都给TOD项目带来了多样化的投融资挑选。
