商场总是处于不断改变中，最高超的专家也难以精确猜测每一次行情。
本年“金九”在一片不看好声中局面，但终究的成色却出乎很多人的预料，成为了近三年来南京楼市最好的一个9月。
笔者盘点了这个“金九”楼市的10个改变痕迹，期望经过这些痕迹协助各位更好了解和看清当时南京楼市。当然，这些改变的本质，依然是商场实在需求和按捺投机方针之间的博弈。
未来能够猜测的是，方针依然较严、商场深度分解和开发商以价换量，应该是四季度南京房地产商场不变的内容。
亮点
1
新房成交量大幅上升
刚刚曩昔的9月，是南京楼市三年来成色最足的一个“金九”。
在阅历了2017-2018年两年的旺季不旺之后，本年的“金九”南京楼市打了一个翻身仗，让原本期望不高的业界看到了一点期望。
南京新房商场2017年9月成交7468套，2018年9月成交3981套，而刚曩昔的2019年9月商场新房成交到达了9683套（到9月29日24:00）！
9683套同比上一年增幅到达了140%！一起，这个数据仅次于本年7月的9856套，在2018年以来的21个月中单月销量第二。
曩昔2-3年中，南京单月新房成交挨近万套的状况并不多，而在深度调控，限购等方针未松绑的布景下，能有如此成果着实不易。
亮点
2
以价换量战略很多呈现
本年“金九”南京楼市的回暖，与上半年“金三银四”的稍有不同。
商场向上的推动力，除了供给特别是主城供给短期内较少的布景外，还有一个重要因素是部分楼盘自动降价，以价换量。
如月初江北一家洋房首先打出25000元/平米的起价，核心区周边部分楼盘也以工抵房名义给出几千元每平米的优惠。
到了“金九”月度，来自全国龙头房企业降价的音讯，让业界外震动，更多开发商企业感触到了商场的寒意。
亮点
3
城东去化状况超越江北
从区域板块来看，“金九”与之前的商场有一个显着改变，那便是：城东回暖，江北降温。
据业界媒体计算，9月期间，全市开盘的50多家楼盘中，江北仅有1盘售罄，而城东有4家，河西有2家。
有小道音讯泄漏，江北一盘的客户，甘愿不要定金也要退房。这其实是商场决心缺少的一个极点表现。
外表看，是因为紫东的新概念、新规划吸引人，其实，决议商场走势的本质仍是供求关系。江北的规划和定位高出紫东几个段位，但前者供给量扎堆，因而导致了商场短期内呈现践踏，商场存量需求一段时刻才干渐渐消化。
亮点
4
硬挺板块楼盘面对检测
9月，坐落南京岱山的一项目开盘，过后业界计算仅卖了1成多。与此一起，青奥村因为购房者资历的约束，据报道卖出的也非常有限。在一片炽热的江北，也有不止一个项目开盘只卖出了个位数房源……
因为限购等方针下购房者数量是有限的，不及早随行就市的板块和项目，将面对商场无情的回应。
笔者早就说过，降价不丢人，降价卖不掉才丢人。捉住机遇、抛弃梦想，自从政府“房地产不做短期影响”的表态出来，聪明人都知道：靠硬熬是抗不曩昔的。
在区域方面，未来一段时刻，上市量较为会集的江北非核心区、江宁南部板块、远郊及都市圈板块，或许都会面对商场的检测。
亮点
5
主城二手房价格回暖
与新房商场同步，南京主城的二手房商场也开端呈现旺季现象。
栖霞9月二手房环比涨幅最大，到达了1%。其间一些代表性楼盘如南大和园，环比涨幅1.59%，万达茂超越2%。紧随其后的鼓楼区环比涨幅也到达了0.76%。玄武区、建邺区、秦淮区和雨花台区的环比涨幅相对较小，玄武为0.32%，建邺为0.26%，秦淮为0.24%，雨花台为0.22%。
楼市主力两江板块，二手房根本是不涨不跌态势，江北环比跌落0.03%，根本能够忽略不计，江宁环比跌落0.26%。
另一个二手房商场代表是“拉力琅”等学区房，在9月，也有止跌的痕迹。
亮点
6
远郊二手房急速降温
“金九”的二手房商场中，远郊板块表现是比较糟糕的。
依据安居客的数据显现，溧水二手房同比上一年房价跌落超越8%，环比8月跌落超越4.87%。从详细个盘中看，归入计算溧水二手小区，一半左右挂牌价在跌落。
六合二手房跌落起伏较小，环比只需0.3%；高淳也是跌落起伏较小，环比跌落只需0.25%，但同比上一年已跌去了近7%。
远郊二手房挂牌价的回落，显现出了卖房者愈加理性，才会呈现自动调整价格的行为。但在新房商场还在不断有新货供给的布景下，特别是一些老旧二手房，即便降价也不免缺少流动性的为难。
亮点
7
土地商场剧烈而不张狂
“金九”的南京土地商场比较平平，商场目光首要会集在9月12日江北土拍上。
三幅江北居住用地，报名开发商尽管不少，但终究成果却并不张狂。溢价率分别是25%，36%和0%，显现出开发商拿地愈加理性和稳重。
在土拍现场，刚开端几分钟加价非常快，但几分钟后加价速度显着减慢。有参加的开发商过后泄漏，现在企业融资非常困难，既借不到钱也不轻率拿地。
拿地，从几年前的不计成本、豪赌未来到现如今的敬畏商场、慎重挑选，土地商场全体理性的背面，是2016-2017年地王的暗影......从麒麟地王开端，我们逐步理解：不是地价决议房价、而是卖房时商场需求的承受度，决议房价。
亮点
8
库存量攀升，4万套向上
8月底，南京楼市的一个代表性目标——新房库存，超越40000套大关。
曩昔十多年，库存一直是南京楼市的一大风向标，只需超越4万套乃至4.5万套之后，就会有开发商难过，供过于求，商场进入买方商场；库存低于3万套后，购房者就开端难过，求过于供，商场进入卖方商场。
在“金九”期间，南京的新房库存步步攀升，到9月20日到达42483套！创下年内新高！会集的推盘是库存忽然攀升的最重要原因，据业界计算，9月中旬后的一周内，有超越20家开发商会集收取销许上市。
“金九”上市量1.4套，成交挨近1万套。跟着“银十”的到来，假如上市量仍旧大于成交量，则库存量有进一步上升的趋势。
亮点
9
购房者沉着，由“怕”到“看”
江北、城北、江宁的一些开盘现场，购房者从“非买不可”到“可买可不买”，变得愈加理性和沉着。
笔者接触到的一些购房者反应，上半年的心思是“怕”，惧怕房价忽然上涨，自己丢失一笔钱；先半年的心思是“看”，很多的看房、比较，但不急于出手。
由“怕”到“看”，是商场走向张望气氛的起点。
有开发商也开端寻觅压服客户的理由，从房企的内部训练主题就能看出：《如安在商场下行阶段压服客户买房》。
亮点
10
都市圈泡沫开端挤破
“金九”另一个显着改变是都市圈城市的泡沫开端挤破。
在9月底的一场土拍会上，句容推出的19幅地块悉数底价成交，且没有一家品牌房企参加拿地。拿地的多家开发商都是政府控股，托底意味非常显着。
滁州金九的数据尽管还没有出来，但二手房商场的一则最新音讯已让商场风声鹤唳。这便是二手房放贷难。
据滁州12家干流银行日前表明，现在滁州暂停二手房借款或放款时刻估计在下一年。这有或许严重影响二手商场流动性。
在土地商场，滁州本年4-7月有一波小高潮，溢价率最高到达87%！之后的8-9月份商场再度平平，所拍得6幅地块溢价率均为超越1%。
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李汇丰，楼市实战派专家。有超越10次置业经历。从事房地产媒体作业12年，曾任《扬子晚报》房产采编部副主任，三六五网杭州公司副总经理、腾讯房产南京公司总经理。自2010年起举行置业大讲堂数百场，为万名以上购房者供给置业咨询服务。
