荐读DISCOVERY
作者：正解局
法拍房有危险，购买需谨慎。
很多人大约都看过相似的新闻：广州市天河区一套商品房，评价价929万，起拍价仅595万，足足低了334万。
法拍房为什么廉价？又暗藏着什么坑？
1.法拍房，不为人知的商机
法拍房是法院拍卖房产的简称，指的是遭法院强制履行拍卖的房子。
绝大多数法拍房之所以被拍卖，是因为房子的原业主欠了钱。拍卖后的钱款，用来还钱。
除了欠债还钱之外，还有一种房产来自司法没收。比方，有贪官被查，个人产业被没收，名下房产进行拍卖，变现后钱款收归国库。
别的，有一类法拍房在实际中较少见，便是无主产业。理论上，假如有无人认领的房产，法院也会在拍卖变现后将钱款收归国库。
近年来，法拍房数量越来越多。某选房渠道的数据显现，2013年全国仅3630套法拍房网拍，而2018年到达47万套，市场规模增加超130倍。
（2013年-2018年全王法拍房挂拍数据汇总）
依据阿里拍卖的数据，2019年我国一线城市法拍房成交数量，同比上升一倍。
（一线城市法拍住所用房数量状况表）
越来越多的人重视法拍房，说到底仍是因为法拍房很廉价。
2019年7月1日，一则法拍房司法拍卖音讯发布。北京市大兴区的一套两居室商品房，市场价约360万元，起拍价仅237.5万元，廉价了近120万，差额简直能够在二线城市稍偏僻的当地买一套两居室。
这个比方十分典型。依据6月份有关成交数据来看，法拍房的成交价格一般是市价的三分之二。
买套房子，一下手就赚了三分之一。套利空间如此之大，岂能不让人心动？
2.法拍房廉价之谜
上一年6月12日，南京法院拍卖了一套别墅，市场价1000万元以上，起拍价仅435万元，终究以786万成交，廉价了近300万元。
（成交价格）
之所以这么廉价，是因为这栋别墅发生过命案。
上面的事例属特殊状况。法拍房廉价首要是由拍卖的程序决议的——
法院查封-第三方出房产评价陈述-拍卖-交保证金-竞拍-拿成交确认书-交尾款-出司法裁定书-解封-审税-过户-拿产权证
（法拍房流程）
国内司法诉讼的周期比较长，从法院查封到第一次拍卖常常需求一到两年时刻。
所以，法拍房第一次拍卖的价格也便是一年前的市场价，绝大多数时分这个价格远低于当时市价。
假如法拍房第一次竞拍流标，法院将发起第2次拍卖。第2次拍卖的价格一般是第一次拍卖的八到九成；假如第2次竞拍也流标，法院会再打八到九折进行第三次拍卖；假如第三次拍卖依然流标，法院将不再托付拍卖行拍卖，而是由法院直接变卖。
变卖又分为两个阶段。第一阶段由购买人自在报价，价高者得；第二阶段由购买人自在报价，债权人对报价满足才成交。假如法院变卖也没成功，那么房产直接抵给债权人。
在所有的流程中，法拍房都处于不断降价中。这便是法拍房为何到手后如此廉价的原因。
3.法拍房的那些坑
法拍房是真廉价，但坑也不小。
2018年3月，某购房者以369万元拍下一处房产，过后经核算发现税费高达242万元，其间土地增值税就高达218万。
（税费清单）
本来想捡廉价，一不小心做了接盘侠。这种“捡漏”变“添堵”的工作，在法拍房中层出不穷。
除了隐形的税费之外，法拍房的危险还有不少。
高额税率。
法拍房税费一般与当地二手房生意税费相同。以下四类会发生较高的税费：（1）公司产权的房子，首要会发生大额的土地增值税；（2）存在遗产承继的房子，会发生遗产税（3）非住所性的和土地性质为划拨的房子，或许需求补交必定的土地出让金。
房子状况的未知性。
因为原房子业主大多因无法偿还账务被逼拍卖房产，所以法拍房的房产状况千奇百怪。基础设施被人为损坏、写满“欠债还钱”的赤色大字的房子等，都是时有存在的。
（新闻报道）
上家的不确定性。
上家不知在何方——过户无法完成，无房产证；上家支坏招——无法正常寓居，搞不好前房子主人还住在里边无法腾退；替原主人“还账”——不少购买者反映，过户时物业、水电及其相关滞纳金金钱巨大。在绝大多数司法拍卖的布告里，都会写明“法院不担任清场和交给（腾房）”。假如碰到了，只能自己吃哑巴亏。
长时刻租借的刁难。
前房子主人以房子出租给他人为由，表明房子暂时不能被新主人运用。依据相关规则，这是彻底合法的。“生意不破租借”，为的是维护租用者的权益。
借款额度小。
比方：购房前请求借款时，银行回复可贷60%，后拍卖成交，银行说仅能贷25%，理由是成交价格已超越普通住所的上限，为非普通住所。
保证金不予交还。
《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规则》：拍卖成交后受买人悔拍的，交纳的保证金不予交还，顺次用于付出拍卖发生的费用丢失、补偿从头拍卖价款低于原拍卖价款的差价、冲抵本案被履行人的债款（一般是评价价的10%）
户口迁入难。
尽管绝大部分地区法拍房不受限购方针的束缚，但有些当地政府明文规则，“法拍房”不履行户口搬迁的方针，尤其在一线城市体现显着。
4.把控危险，理性“捡漏”
了解了法拍房的危险点，想要把控危险就有的放矢了。说到底，便是要在购房前充沛搜集信息。
首先要细心研讨拍卖布告。想捡廉价，就得花功夫。
拍卖布告中的评价陈述，一般对拍卖标的物权属、现状、价格等都有一个比较精确的描绘，竞买者能够快速了解房子的状况。其他相关的权力特点、瑕疵阐明，比方预备拍卖的房产是否有承租人、是否设有抵押权等状况也会提及。这里边触及的术语或许比较多，有不明白的，能够一边看拍卖布告，一边求助度娘。
（法拍房布告）
干啥都离不开方针。能够直接去房子所在地的房发生意中心进行咨询，首要了解房子的来历，土地性质，以及相应的税费等。千万要把这些开销也核算入购房本钱中，做到心中有底。
房子是咱自己住，实地勘测房子状况必定少不了。早中晚、雨天晴天都要去看。
除了房子自身的状况，还能够去物业问一下水电网气的欠款状况，跟周围街坊问问房子内部的状况。腿勤快，嘴也得勤快，多跑多问。
假如还带租约的，能够想办法让租户腾退。比方，假如租借合同是在房子被查封后签定的，可判为无效。依据法规，被人民法院采纳冻住、查封的产业，其产业所有人即丧失了对该产业的处分权，因此在法院查封后所签定的租借合同是无效的。
别的，发起自己的关系网，尽或许了解上家的状况，别让上家出幺蛾子。记住必定要与正规银行签约，提早问询是否可借款、借款的额度、交给余款时刻等相关购房款问题。
买房难，买二手房更难，买法拍房难上加难。
正所谓，一分钱一分货。
法拍房有危险，购买需谨慎。
本文授权转载自：正解局（ID：zhengjieclub）。正解局，一个有见识、有深度、有诚心的时局财经大号，华尔街见识、雪球、蚂蚁金服、国际经理人等10多家干流财经社区特邀入驻。每天全网阅览超越100万人次，在这里，穿透信息的迷雾，在这里，发现实在的我国。
─点击下列关键词获取更多置业常识─
