楼市有一套“老配方”，运行了20多年。
乡镇化加快推动的过程中，购房者收入添加，两者相得益彰。
1998-2018年，我国乡镇化率从33.4%上升至59.6%，年均提高1.3个百分点；同期，我国乡镇人均可支配收入年均添加11%，居民住所购买力大幅提高。
由此带来房价的水涨船高。
由乡镇化和经济添加驱动，房价阅历了二十年趋势性、大幅度上涨。1998-2018年，商品住所均价从1740元/平方米上涨至8544元/平方米，累计上涨4倍，年均上涨8%。
这种“配方”的特色，各城市进行土地开发、招拍挂，将“生地”整成“熟地”。对商场最达观的开发商能够接受更高的地价，构成土地“价高者得”的原则。
土地搞定了，随后的期房和预售制，带来的是房产加杠杆。
购房者低首付买房，取得银行按揭款之后，房企取得回款，拿出一部分来加快施工，再拿出一部分钱去持续拍地。
这样一来，购房者只用了一小部分的钱，就能撬动巨大的房产市值，开发商只需要一部分资金，就能开工出售，乃至持续扩张。
可是，“老配方”有许多缺点，比方过于依靠卖地收入，居民杠杆率持续攀升，房子空置率日益添加，任何一个缺点，都或许让楼市“硬着陆”。
假设咱们读懂本年楼市调控背面的“目的”，就不难理解，楼市现已有了“新配方”。
拿最近来说，有三个音讯接连“落地”，很能阐明问题。
榜首，全国网签存案联网，正在加快推动。
榜首财经近来报导称，住建部正牵头拟定全国一致的房子交易网签合同演示文本，内容包含：房子位于、总层数、地点层数、结构、面积、户型、朝向、规划用处、容积率、建成年份、卧室和卫生间数量、成交价格，土地权属性质、运用年限，车库、电梯等信息。
专家指出，此举旨在摸清全国150个要点城市房子根本状况，有望为执行“一城一策”，拟定施行房产精准调控行动供应榜首手根底资料。
往深了说，150个城市根本涵盖了现在大部分地区，网签存案联网铺开，必定会对房产税的推动有促进作用，更有利于摸排查清购房者名下的房产状况。
第二，LPR新规行将实施，房贷利率“大有文章”。
众所周知，自10月8日起，新发放商业性个人住所借款利率，以最近一个月相应期限的借款商场报价利率（LPR）为定价基准加点构成。
参阅9月20日发布的新一期借款商场报价利率，1年期LPR为4.2％，5年期以上LPR为4.85％。比较前值，1年期LPR下降5基点，接连第2次下降；5年期以上LPR没有改动。
也便是说，作为房贷利率参阅基准的5年期LPR，未来下调的或许性很小，可是，各地的自主加点空间又变大了。
这儿面的学识很大，央行清晰首套房是不低于5年期LPR，也就意味着未来有向刚需族歪斜的或许，而二套房清晰加60个基点，相当于封死了投机客炒房的路，不扫除各个省市会在这个根底上持续加点。
第三，住所租借商场行将迎来大发展。
租借商场一向都在提，也是长效机制构建的重要组成部分，仅仅苦于体量较小，供地跟不上，开发商还不乐意做，许多刚需族宁可掏空六个钱包买房，也不乐意租房。
处理的方法并非没有，拿最近来说，先是答应团体经营性建造用地入市，土地的性质不会改动，也不会用于商业和住所，只供应租借房和保证房。
随后，住建部举行住所租借中介机构专项整治作业推动会。易居研讨院智库中心研讨总监严跃进指出，此次会议专门从租借商场的视点动身，进行清晰的专项整治，应该说是榜首次。
依据不完全计算，下半年以来，陕西、北京、深圳、广州、合肥、南京、珠海、长春、南宁等9个省市，相继出台住所租借新规，经过添加房源供应、标准商场管理等办法，促进住所租借商场健康发展。
简略总结一下：这三个音讯，分别是购房存案全国联网、房贷利率新规实施、强大住所租借商场。
各位应该能够看出来，现在的调控办法，不再是僵硬的限购、限贷和限售了，反而是从多方面下手，从供应侧，而非需求侧去处理楼市的对立。
为房产税铺路也好，镇压投机者购房本钱也罢，让租房者享用和购房者相同权力也好，都是从“源头”来处理问题，多管齐下，这便是楼市的“新配方”。
“新旧配方”切换的一起，是买房现已开端亏钱的现实，专家用一席话“画蛇添足”，为未来的楼市添加了“注脚”。
中泰证券微观分析师梁中华近来指出，从出资的视点来看，假如房价不上涨、乃至说房价涨幅小的话，“买房开端亏钱”。
依据复旦大学2012年的测算数据，上海房产均匀每年折旧率在3%-5%之间，依照4%来算，持有房产的总本钱也有将近9%，而收益只要1.2%都不到。
此外，百城房价计算中，有一半以上的城市曩昔一年的房价涨幅不到6%，即便依照3%的租金回报率、5%的资金本钱、4%的房子折旧率来算，在这些城市拿着房子都是亏钱的。
“买房开端亏钱”这6个字，是专家深化解读房地产商场趋势改动的总结，当住所不再成为赚差价的投机品，成为人人都能住得起的“消费品”，居者纷歧定有产权，但居者相同享用学区、医疗、工作等便当，新的趋势也就开端酝酿了。
