原标题：从西城天铸到天坛府 神地段难逃“槽户型”？
北京南二环边、与天坛相望的纯产品新盘北京城建天坛府估计10月底到11月入市。一期主打户型由于又现“哑铃”和“刀把”的“长条”户型而遭到吐槽，尽管如此，敞开不久的售楼处仍然车水马龙。从“刀把”户型不愁卖的西城天铸，到地段仍然稀缺、户型仍然“奇葩”的天坛府，为什么神地段总是难逃调配“槽户型”？这样的“调配组合”又是否必定能无忧无虑“躺赢”？
天坛府售楼处间隔项目地块3公里。新京报记者 王海亮 摄
一期主打小户型，估计单价10万左右
北京东城区景泰桥南，南二环旁，紧邻地铁14号线景泰站，现在铺着绿色苫盖的一片空位，便是待建的北京城建天坛府地块。新京报记者看到，地块上绝大多数平房现已撤除结束，正在进行平坦，还未开建。而在天坛府地块的西边，望坛棚改回迁房建造现已如火如荼。
刚敞开不久的天坛府售楼处在项目地块的3公里外，出售参谋告知记者，即便是工作日，每天也有三四十组看房客光临售楼处。
天坛府是东城望坛棚改工程中的产品房，在悉数15个地块里占了2个地块。这个行将入市的新盘具有令人艳羡的稀缺地段，与天坛公园南门只隔一条南二环，直线间隔800米，散步曩昔15分钟。身处北京内城富贵地带，周边的教育、医疗、商业、公园等配套之成熟度不用多言。
现在，天坛府没有获得预售证，出售参谋泄漏，预售证估计10月底到11月能下来，项目单价在10万元左右/平方米，2022年交房。一期以小面积为主；二期将入市更大体量的晋级改进类房源，总计1244套，规划为150平方米-260平方米的大户型。这意味着总价愈加“难以高攀”，假如以10万元左右的单价来核算，如此高单价、大户型的产品，非一般客群能够接受。
坊间传言，天坛府毗连的限竞房永定府“出路叵测”，天坛府出售参谋更开门见山对购房客道：“永定府的地现已退了。”言下之意，短期内，北京挨着二环边的在售新房，独天坛府一份。
又是“刀把”又是“哑铃”，户型叹声“奇葩”
新京报记者从天坛府售楼处了解到，天坛府一期推出312套房源、三种户型——60平方米一居、100平方米两居、135平方米三居。135平方米三居为主力户型，共204套，南北通透；100平方米两居72套，东西通透；60平方米一居只要36套，朝东不通透。60平方米一居属“稀有品”，出售参谋虽没有断语必定买不到，但着重这套户型很抢手，内部挂号就很火，言下之意，一般购房客期望很小，“现在现已有200多组客户都考虑这套小户型。”
惋惜，和许多神地段楼盘相同，天坛府的户型图一摆出来，也让人不由得想吐槽。60平方米一居是三种户型中仅有方正的；100平方米和135平方米的户型都是“细长条”，且不是一般的长，是十分十分长，进深和面宽的份额“惊人”。其间，100平方米是“刀把”户型，135平方米是“哑铃”户型。
以135平方米三居为例，南侧客厅+主卧，加起来面宽7.4米，北侧两个卧室+厨房，南北进深17.6米，总体上是一个“哑铃”形状；餐厅+客厅部分是一个面积35平方米的狭长条，进深远达9.7米，在餐厅吃饭，采光肯定堪忧。100平方米二居则是“刀把”户型，东侧客厅，面宽3.8米，西侧两个卧室+厨房，东西进深15.6米。“刀把”户型进深远、面宽窄，必定影响采光。
关于记者问“为什么户型规划这么长”，出售参谋回应：“在内城很难像五环外能有一块方方正正的地，让你随便去建；不过咱们的户型改动性特别强。”
坐拥神地段，未必无忧无虑
天坛府地块正在平坦。新京报记者 王海亮 摄
一些楼盘项目打造出“奇葩”户型，往往是为了完成容积率目标、添加可售面积。从“刀把”户型不愁卖的西城天铸，到未开盘小户型已难求的天坛府，神地段真的难逃调配“槽户型”吗？对此，合硕组织首席分析师郭毅对新京报记者表明，“‘神地段+槽户型’的调配，不必定总能‘躺赢’。像地段稀缺的天坛府，就未必必定能呈现爆棚的去化现象。”
郭毅说，“本年，北京内城的确诞生了一些户型相对较‘奇葩’的项目，也的确‘躺赢’，都卖完了，但它们更多是限竞房，限售价格是周边在售新盘价格的70%-80%，所以户型尽管存在短板，但有显着、杰出的价格优势，购房者才乐意埋单。”
比方，西城天铸等二三环边的一些项目，尽管户型不尽善尽美，但由于是限竞房，总价受限，根本总价在600万元-700万元，仍处在“低总价”领域，所以去化不成问题。而关于天坛府这个纯产品房项目来说，没有限定价格，价格标准比限竞房更宽松一些，总价动辄千万元以上，该项目中规划相对不令人满意的户型产品，就有或许遭受去化困难了。
现在，天坛府没有发布出售价格。郭毅估计，假如单价定在8万元-10万元的区间，产品中又存在相对短板的户型，很或许会呈现好的户型产品先一步售空，剩余的较差户型则需求开发商用较长周期进行去化，乃至或许需求在价格上做出退让，才干完成较好的去化成果。
“当时的北京商场，购房者寻求价格和质量的均好性，对总价、首付的门槛比较灵敏，高首付产品会形成许多购房家庭望而生畏。关于大户型、高总价的项目来说，假如产品不具优势，就会比较为难。”郭毅说。
郭毅表明，当一套房到达总价千万等级，购房客群的需求肯定是质量改进，此刻，他们对户型产品的规划规划有明晰和清晰的寻求。假如产品存在显着短板，就只剩余出资逻辑或地段稀缺逻辑了，遇到去化困难并不古怪。
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