在上海购买动迁房
需求动迁房满三年才干过户生意
三年是指大产证或许小产证和动迁协议一起满三年
动迁房税费核算办法
1）增值税及增值税附加税：免征
2）个人所得税：小产证满五年，且为出售方家庭仅有住所，个人所得税免征；其他状况：核定价*1%。（注：虹口区普通住所个税1%，非普通住所个税2%）
浦 东 新 区
确定办法：可享用动迁房税费优惠方针的常见动迁房分类状况
第一类：动迁类型为《拆迁补偿安顿协议》（适用价值规范房子互换）
《拆迁补偿安顿协议》与产证中完全一致；或产证中产权人与《配套商品房供给单》中完全一致，可享用动迁房税费方针。
注：配套商品房供给单（俗称“五联单”），主要看“所购房子地址”及“购房人“是否符合。
注：《拆迁补偿安顿协议》（适用价值规范房子互换）：主要看“被拆迁人”及安顿的房子地址。
第二类：动迁类型为《拆迁补偿安顿协议》（钱银补偿）
《拆迁补偿安顿协议》中被迁拆人与产证中有一人（可为被拆迁人、被拆迁人的直系亲属（3代以内）、或原户口在被拆迁地傍边，此3种状况均认可）符合且产证附记页有“补白配套商品房，自挂号日起5年（3年）内不得转让、租借”字样；可享用动迁房税费方针。
注：《拆迁补偿安顿协议》（钱银补偿）的，检查产证中附记页是否补白配套商品房字样。
第三类：动迁类型为《置换协议》（须在税务局挂号签报清单中）
《置换协议》中与产证中完全一致；或产证中产权人与《配套商品房供给单》中完全一致，可享用动迁房税费方针。
注：动迁类型为《置换协议》的：供给《置换协议》及配套商品房供给单，税务核对动迁组是否向税务部分提交签报，若提交签报挂号则认可为动迁房，享用税费优惠方针；未提交则不认同，按正常商品房交纳税费。
第四类：动迁类型为《上海市国有土地上房子征收补偿协议》（寓居房子）
1）、《上海市国有土地上房子征收补偿协议》,补偿类型为：（适用价值规范房子互换），《房子征收补偿协议》中被与产证中产权人完全一致；或产证中产权人与《配套商品房供给单》或《生意合同》（预售合同）中完全一致，可享用动迁房税费方针。
2）、《上海市国有土地上房子征收补偿协议》，补偿类型为：（钱银补偿），《房子征收补偿协议》中被迁拆人与产证中有一人（产权人可为被拆迁人、被拆迁人的直系亲属（3代以内）、或原户口在被拆迁地傍边）符合且产证附记页有“补白配套商品房，自挂号日起5年（3年）内不得转让、租借”字样；可享用动迁房税费方针。
第五类：《铁路上海南站噪声管理房子收买意向协议》不归于动迁领域，不享有税费优惠方针
闵 行 区
确定规范：
1、2005年之前需求供给动迁协议，动迁协议中需求表现《拆迁 字 号》，地址清晰，并注明宅基地或市政动迁方可减免，若未写明动迁性质，需求动迁办开具宅基地或市政动迁证明。
2、2005年之后的供给动迁协议和配套商品房供给单，便能够直接减免（若配套商品房供给单丢失，可至生意中心三楼档案部调取）。
3、非居动迁减免（例如：市区的小卖部动迁），需求供给营业执照副本，若拆迁的不是原产权人，需求原产权人参与签定抛弃承诺书。
4、若商业动迁不能享用增值税减免方针。
5、动迁房契税减免；
若动迁性质归于钱银动迁，能够享用契税减免，如动迁分得动迁款300万，但购买房子的价值是400万，那么300万享用契税减免，别的的100万则需求征收；供给的资料需求在动迁协议里写清楚动迁款是购买此套房子的地址，若没有表现，需求动迁组开具动迁款用于购买此套房子的证明。
宝 山 区
1、产证附记页有“配套商品房（动迁安顿房）三年（五年）内不得转让、典当（租借）的，需供给动迁协议原件（无需产证地址），配套商品房供给单（生意中心拉取），契税已申报处理证明（生意中心拉取）或契税缴款书
2、产证附记页无任何标示的，需供给动迁协议原件（必需有产证地址），契税已申报处理证明或契税缴款书
售后公房确定规范及出售时原值的确定办法
1、售后公房税费核算办法
1）、增值税及增值税附加税：免征
2）、个人所得税：小产证满五年，且为出售方家庭仅有住所，个人所得税免征；其他状况：核定价*1%（注：青浦、奉贤普通住所个税1%，非普通住所个税2%）
2、确定售后公房的根据
1）、房地产权证附记页标示：售后公房/房改售房；
2）、房地产权证附记页未标示售后公房/房改售房，但能够供给其时购入时的《上海市公有住房出售合同》（白皮合同）、价格核算表（表六、表七）、专用收据、建行缴款凭据。
3、售后公房出售时若触及差额税费（例如承继再出售时不仅有，需交赢利20%个税）时，原值的确定规范
1）、按上一年度区域经济适用房的平均价格确定原值单价
2）、以《上海市公有住房出售合同》（白皮合同）、价格核算表（表六、表七）上的金额承认
3）、税务匹配原值单价6500-8200元核算原值总值
动迁房生意小常识
在上海购买动迁房，需求动迁房满三年才干过户生意，三年是指大产证或许小产证和动迁协议一起满三年。往往在实践中，许多动迁房在不满意过户条件时就现已进行了生意，假设你现已购买或许行将购买这样的动迁房，介绍一些动迁房生意进程的应留意的关键。
关于动迁房生意合同效能的问题
购买动迁房时，该房子或许尚不满意过户条件（未满三年），但只需生意两边的生意是好心而且是实在的，购买动迁房合同并不会因动迁房未满三年而导致签定的合同无效。
合同签定留意关键
1、购买时房子仅有大产证没有处理小产证。因现在房子产权还在开发商名下，房子产权人并不清晰（小产证具体做在谁的名下尚有变数），此刻签定的生意合同应当让一切动迁被安顿目标作为出售人或许签字赞同出售该房子。
2、房子已处理小产证。此刻的产权或许较为清楚，签定生意合一起，必须应当让一切产证上的产权人签字赞同出售该房子。
3、夫妻共同财产的危险。假设生意目标是已婚人士，其爱人或许在该房子存在权力的景象，稳妥起见应当让其爱人也签字承认。
危险防备
上海市房子近二十年来，房子价格都处于上升趋势，往往到动迁房满意过户生意时该房子或许呈现较大的增值，因而卖方往往会提出加价才干合作处理过户手续。这也是买房人最为忧虑的，也是争议最多的当地。其实并没有什么很有用的办法防止这样的状况发作，究竟国家并不鼓舞不能生意的动迁房进行生意，但是在实践中，咱们仍是应当经过合同的约好或许合同实行中来尽量躲避这样危险的发作（以下依照生意过程留意危险）
1、选择优质的卖方
在购买动迁房时，应当选择那些是为了置换房子或许改善生活而出售房子的卖家。由于那些外面欠债或许有严重诉讼危险的人员，在不能过户期间，该房子存在被法院查封该房子的危险，比及满意过户条件时，你就往往会处于较为被迫的方位。在签定生意合同后，咱们也应当留意卖方的财务状况。在笔者处理的许多案子中，那些因赌博欠债而卖房的人，到生意过户处理时，往往对立是最大的。因而，即便价格或许稍有优惠的状况下，在购买房子时尽量躲避这样的卖方。
2、合同约好较为清晰具体，而且尽或许约好较高的违约金
房子的购买到真实实践能够生意过户，往往这其间至少存在3到4年，如遇上2016年房价暴升的景象，许多卖房人会呈现心态失衡然后呈现逼上梁山的状况。此刻在合同中约好一个较高的违约金就显得比较重要，这样很有或许会消除一些卖方人违约的心思。比如说将违约金提高到总房价的300%亦或是房子差价丢失的一点几倍，让卖房人觉得无利可图。
3、尽早交房，并实践占有房子
签定购买动迁房合同后，应尽早叫卖方人交给房子，究竟动迁房不像二手房那样能够进行网签，那么尽早交房也可削减卖方人存在一房二卖的或许性。一起，买房人实践入住房子，则关于防备法令危险对错常有协助的。当然，在交给房子时，处理交代手续这样是最好不过的。
4、留意生意过户时刻及卖家是否处理小产证
签定生意合同后应当留意大产证处理时刻（一般大产证满三年，动迁房一般即可生意过户），这以后应当留意卖方何时处理小产证，待其处理出小产证后，最好由买房保管。在满意过户条件时，第一时刻告诉卖方进行生意过户，两边进行生意过户。
不难发现，购买未能生意的动迁房危险较大，咱们在购买时应该做好充沛了解的状况下进行购买。
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