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青萍之末可见风向。
早在长假之前，楼市就现已呈现不相同的改变：在万人摇的一起，整个三季度杭州呈现了82次流摇，其间9月95个楼盘，43个流摇。
相对应的，均匀中签率上升到了近三个月最高水平。
真是「一阵秋风，凉意瘆人」。当下的杭州楼市全凭少数超级网红盘吊住热度和余温，而根本面却是：个盘分解，板块分解，开发商分解——这一点现已肉眼可见，无需吃力找依据。
分解的背面是开发商需求拼劲争抢自住型客户。需求在削减，供应在添加，整个楼市一盘棋的情况下，一切楼盘都是直面一切同类型的竞品。
这个问题因而也就有了答案：为什么相同的价格，城北某盘卖得这么好，城东某盘就卖不动？
出资客现已十分理性，不是「炸弹盘」绝对不出手，所以在大部分楼盘售楼处跟现场购房者谈天，简直都不是朴实的出资客。我们都是自住的。但问题是，自住的张望心情也在加剧。
比方义桥某盘，前两个月每次开盘都有五六百组的挂号，现在连还能不能摇号，都要打上一个大大的问号。比方城东某些楼盘，上客速度现已显着放缓，中介途径现已派上了用场。
10月份，越来越多的楼盘会感知到“卖房的压力”，但也有不少楼盘，仍然能回归安静的楼市，扔下一颗颗炸弹——晓风印月、凤起钱潮、仁恒滨江园、东澜府、美好里。
1.
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首付100多万、萧山市北/之江、傲旋城
@一菲
现在滨江网易邻近上班，首付100多万，首套自住，想买一套80-100方的新房，最好离公司近一点，通勤时刻操控在30分钟内，假如是地铁房就更好了。想问有哪些挑选？璟隽第宅怎样样，传闻新城口碑不太好。
楼先生：300多万的总价，滨江区只需一个时机，那便是傲旋城，它是杰出和绿城协作的项目，三幢塔楼的结构。最新音讯，有少数房源符合你的预算。关于还想留在滨江区的人来说，是十分可贵的时机。并且方位在就网易的对面，往后能够走路上下班。
只需能接受超高层住所的寓居方法，届时价格也符合的话，能够作为重要挑选方针。其它时机主要在萧山，锦宸卖完之后，主要就剩下市北东，比方锦粼府有很多的89方，至于璟隽第宅，也不是不能买，新城这家房企的质量必定不能跟滨江绿城比，但根本的质量仍是能守得住的。
在滨江网易邻近作业，其实还有一个挑选，那便是湘湖边的悦虹湾，单价三万二三，又有89方小户型，只不过要亲近重视它的出售动态，必定很多人盯着。要是总价还灵敏的话，之江板块的西湖世纪，它的高层也能够重视一下。
2.
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350万、财物盘活、天空之城/西溪第宅
@Neo
老师好。我的预算在350万左右，方案想把良渚文明村七贤郡的76方两室，置换到西溪蝶园的70方大一室，请问这个计划是否靠谱？
楼先生：看不懂你的置换逻辑，从地段上来讲，换到蒋村一带仍是前进的，究竟这儿归于西湖区，能够有更好的教育资源，城市资源的排布也更密布。但从房子自身讲，两房户型在商场上现已归于非干流标的，70方一房的受众面就愈加狭隘了。
不知道你这样的置换考虑，是不是有其它计划或特别需求，一般来讲，不是很主张这种没有显着「提高和前进」的置换。有一个准则必定要据守，让财物变得更灵敏。比方，能够把商住换成住所，能够一房换两房、三房，市郊地段换到中心方位，非地铁盘换成地铁盘，但至少现在看，你没有做到这一点。
再说，总价350万的预算，在蒋村邻近，完全能够买到更干流的房子，比方天空之城和西溪第宅，这两个楼盘，从自住视点，也用得着，地理方位很好。用来出资，价格被限价操控了，更是很多人希望能摇中的房子。
3.
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250万、崇贤/东澜府/精装现房、灿烂澜宸
@慎
摇了两次崇贤的新房，都没中，预备买二手房。看到二手房价格不断起浮，就在纠结，怕现在买了，市价下降，银行贷款仍是那么多，压力会很大。不知道现在要不要买二手房，仍是持续摇新房？假如摇新房，崇贤怎样？或许拱墅区的新房，总价250万左右有吗？
楼先生：假如出资，当然仍是持续摇新房。虽然二手房价格在下调傍边，但一二手房之间遍及还存在倒挂。以崇贤为例，新房精装卖2万左右，次新房的价格在两万二三。接下来，不管是东澜府、源翠府仍是秋实宸悦，没有一个会很简单买得到，都得要摇号拼命运。
关于刚需自住，只需总价能够接受，平常按揭也能还得起，二手房不是不能买。当然二手房行情还处在调整改变中，价格也会起起落落。比方说，买了二手房之后，看到他人买得比你廉价，能坚持一颗平常心吗？假如不能，那仍是新房吧，至少东澜府能够尽力看看，它是精装现房，下一年上半年就能交给，并且1368套房源一次性全开。
单价2万左右，崇贤是值得刚需重视的板块，它离市中心的间隔相对比较近，往后与城北、桥西的交通网路顺利之后，板块之间的阻隔感会消失，别的这儿有相对廉价的房价作为底层购买逻辑，挺适宜刚需上车的。现在比较大的惋惜是没有地铁，不过传说地铁4号线、14号线会开进来。
至于拱墅区的新房，250万的预算，时机点在运河新城，比方博翠府、尚合府，但相对性价比没有那么高。别的运河新城还有城北万象城的美好里、灿烂澜宸、运河云庄这些，不过现在价格体系还没有很明晰，不会超越3万，但会不会是两万六七，还得再等上一段时刻。
4.
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一线城市/存钱、二线城市/挣钱、上海房子
@小小
你好，请问卖掉上海的房子买杭州值得吗？现在独身，在杭州作业，暂时没有回上海的计划。
楼先生：卖掉上海的房子，换成杭州的房子，这样值不值得，要看你上海的房子是怎样样的。假如是房子比较好的那种，从财物装备视点来讲，其实不主张这样操作。在调控之下，又是一个很大的存量商场，上海的房价比较稳，而杭州房价看起来更有增值潜力，那是由于杭州城市正处于快速建造发展阶段。
要知道，上海这座城市有自己的门槛，房子又代表着一座城市的股票，门槛越高，能级越大的城市，卖出简单买进难。并且我一向以为，一线城市是用来存钱的当地，而热门二线城市，发展改变大，更多用来挣钱。但从自住视点看，那是另一层逻辑：房住不炒，先满意自住需求，再来考虑个人财物和财富的问题。
5.
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800-900万、晓风印月/湖畔雲庐、实用性
@CAIZQ
你好，请问一下：预算800-900万，买晓风印月仍是湖畔云庐，买房意图是为了自住，一起希望有更好的增值空间。
楼先生：这两个楼盘迟迟不开，都是卡在了价格上，但应该不必等太久了，不出意外的话，本月都要开盘，你能够亲近重视着。绿城的这两个楼盘，基准价都现已清晰，所以很多人都在抓住腾挪房票，便是为了能有时机参加摇号。放下其它不讲，仅有困扰的问题应该是摇不到怎样办。
从往后的通勤和寓居来讲，假如两个楼盘都是适宜的，那哪个先开，就先去摇哪个，只需摇中其间一个，买便是了。单纯从性价比来看，晓风印月更胜一筹，它的限价红利是肉眼可见的，价格倒挂多少也是摆我们面前，别的它还有学区、购物中心、地铁等多重加分项。至于湖畔雲庐，我们都知道我十分看好未来科技城。
但一个在未来科技城，一个在滨江，从自住通勤视点，应该总会有必定的倾向吧？所以话又要两端说，房子最考究实用性。绿城这两个楼盘再怎样不行抵抗，假如住起来对连累作业和日子，那就不必非它们不行。
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C E N G L O U · C H I N A
- End -
文∣楼先生
修改∣二叔
本文版权归“层楼”一切
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