霜降到来，行将立冬，本年楼市的金九银十也落下大幕，终究半个月以冷清收场。
百忍教师一直说，本年秋天的城阳北楼市，必定是一场惨烈的大战。这次的成果呈现在十月下半月，15日之后，大部分楼盘的成交量好像强弩之末，真实支撑不住，掉头向下，比气温降的更为凶狠。
可是各个楼盘的所在方位不同，采纳的方法不同，终究得到的成果也是不同巨大。
有继续热销楼盘的营销总嘱托百忍教师，必定不要把他们家出售好的数听说出去，由于一切的竞赛对手都会来堵门截客，又不能出去跟他们打架，真实是难以敷衍。这也可见城阳北各盘之间竞赛之惨烈。
看着上面的作战地图，下面简略说说近期各盘的最新战况和动作：
正阳府占有有利方位和降价先机，一万四五的毛坯房子是继续出售，把周围的几个项目逼得够呛。
天安比较聪明，使命也低，下手也早，声称早就完结使命了，有点蛰伏之感。
可是湛蓝就比较严峻了，好一番折腾，终究营销体系主干来个大部离任，剩余老总光杆司令。职工抛弃公司而去，天然作业也没人做了，声响呢也很小，估量还得忙活新招人，也可见这个管理水平。
万科金域华府在出售员大部分走了之后，总算终究一个调整价格，也得一万六七，仍然是区域最高价，并且最好得机遇现已错失，天然成果可想而知。
南线还不算严峻，最揉捏严峻的仍是北线。即墨和城阳鸿沟线上，两区项目浴血奋战，压力更大。
舜山府和昆仑府听说是价格较为安稳，以修炼内功为主。
十月下半月，融创澜山一号在两次降价，先是16000降到14000多均价，第2次是14000多改卖12000多均价的毛坯，作用都不是很好之后，再次推出顶账房或许特价房，其间120平左右的大户型单个房源的价格乃至打到了10800元，可谓现已血拼究竟了。由于这个价格肯定是没有赢利的嘛。
佳兆业悦峰刚刚露脸，估量没有拟定出价格战略，就被这个西边的强势街坊当头一棒子，假如要在本年出货，无疑定价是个很困难的作业。其实最好的方法还不如推迟到下一年，待到形势安稳下来再说。
当然，它东边的绿洲国科小镇愈加困难。由于全年60亿的方针底子没戏，把本来的装饰15000多降价到毛坯13000多之后，仍然卖不动，听说连十分之一的方针完结也没戏。
眼看三季度曩昔，因而上海的老板张玉良真实忍受不住，让最初力主此项目并在六月屡次来此督阵的山东区域金老迈挂冠而去。跟着老总离任，领导班子只能从上到下再来次大换血。后续资金怎么回笼和工程资金怎么敷衍，都是巨大难题，这让前期15000多买了房子的人也是坐卧不安。
而即墨那一边，百万大盘金茂才智世界城一路高歌猛进，虽然用着红领（现在叫酷特）的厂房展厅作为售楼处，却是继续出售杰出。
该盘自九月初初次开盘以来，再阅历两次加推，作用都不错，短短不到两月时刻，出货现已超越700套，可谓在金九银十打了一个美丽的大胜仗，可谓本区域金秋最大的赢家。
现在来看，从区域来看，城阳客户挨近三分之一，可谓给城阳不少压力。而即墨客户是大头，却在这个板块没有竞赛楼盘，南大门只需金茂才智世界城这一个盘，即墨购房者可选的方针也不多。所以这个优势比较显着。
而最中心的问题在于才智城抓住了刚需客户。尤其是占了一多半的95后客户。这是他们继续热销的最关键因素。这个从户型上就可以看出来，88平的小套三户型只需出来，根本就被抢光，肯定剩不下。105平的也问题不大，120的左右的难度就比较大。
当然，金茂是大盘，无非及时补货小户型，把大户型用来平衡整个楼盘的份额，后期加大小户型供应便是了。
而融创由于户型定位呈现误差，户型整体过大，导致没有方法，只能把120的大户型用力往下拉，宁可赔本也得甩货，真实是改进客户太少了。
百忍教师从夏天点评金茂才智世界城的时分，就说，这个盘胜败就在刚需，现在看来，不出所料。
要知道，90后尤其是95后的集体，是一个遍及从消费上没有贫民，从积储上满是贫民的年代。
他们大都攒不下钱，但该消费也不能耽搁；或许收入不高，但出行有十万价格的车代步；他们或许对音乐了解也寥寥，但明星的演唱会那是有必要助威的；他们也能抓住机会，比方炒鞋和魔盒；他们更简单因喜爱消费，而不计成本。终究导致了这是几乎没有积储的一代人。
可是现在，他们现已生长起来了，他们需求婚房，他们是刚需主力，他们也有丈母娘需求。而楼市的问题在于，价格现已让他们很多人高不可攀。能买得起的家里早就给预备好了。
所以，开发商得学会怎么把房子卖给这些没有积储的年轻人，要把价格落下来，要把单价落下来，要把总价落下来，要替他们考虑好钱包不是很足的问题。
比方在即墨，年轻人现在的收入而言，他们每个月的还款4000多压力就无法承当，但3000多还遍及能承受；比方有的交完首付，连房子修理金都得延期筹集；比方除了两边家长，还得借其他钱；比方很多人买房便是为了改动自己大手大脚的消费习气，给自己留个财物。
所以城阳北即使到了一万二三，也得小户型才干撬动一部分刚需。这边大多数年轻人，只能承受百万左右的总价，30万左右的首付。便是这个区间，成为城阳和即墨的刚需干流价格。所以，金茂的小户型定位真的在整个区域里算是稳、准、狠都做到了，天然在这个金九银十做到了横扫刚需，赢得商场。
百忍教师再烦琐一次：在疲软的商场面前，低单价是王道。在资金不足的刚需那里，低总价是首选。
人往高处走，水往低处流。才智世界城在这个北风萧条的秋天，让即墨南大门俯首而起，真的成了即墨和城阳两区中心的锅底，把刚需、刚改、投资者都招引过来，让商场两边完成了比较精确的供需对接，完成了大卖。这的确值得其他家好好反思一下自己的定位战略和推盘战术，下一年才好有点作为。
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