离2020年不到50天的时刻，地产商也开端赶紧推货，以保住本年的职业规划排位。现在看来，本年的TOP10房企格式根本清楚，前九大房企简直可以确保现在的职业排队。
不过，关于第十名的抢夺却尤为剧烈，龙湖集团（00960.HK，下称“龙湖”）与世茂房地产（00813.HK，下称“世茂”）均是本年第十大房企的有力竞赛者。前者，需求保住自己前十的座位，以坚持可持续添加。后者，进行了权利交代之后，正在不断加码，期望重回前十阵营。
龙湖仍是世茂？
两家公司都表达过看淡排名的主意。不过，在现在的规划至上环境下，TOP10依旧是一线房企的一个门槛，两家公司内部实则都在发力，寻求添加。
掉出与进入
“前几年公司开展慢，近年期望以较高速开展添加，现在职业前20强的添加率约12%，公司则为39%，乃至逾越40%。”世茂集团董事局副主席、总裁许世坛在本年的中期成绩会上告知榜首财经记者。
比较于龙湖，世茂的开展速度显着更快。此前，龙湖曾对外表明，预期2019年出售额为2200亿元，这个数字比较于2018年的2006亿元，添加起伏仅为9.7%，这被业界看作是过于保存的预期。
比较共同的是，两家公司都从前进入过前十，并跌出，随后再度巴望回归。
2010年，龙湖就排位抵达职业第八，出售规划领先于世茂。可是2011年龙湖办理层团队阅历了一波大换血，办理团队从头磨合后，在2016年开端新一轮的规划扩张。随后，龙湖抓住了这一波商场热潮，企业的出售规划再次逾越世茂，到2017年再度回到职业第八位。
世茂的开展途径则不太相同，2001年敞开了一轮规划冲刺，逐渐在规划上逾越龙湖，到2014年完结出售金额702.2亿元，排名职业第八位。不过，因为扩张过快，负债过高和库存问题开端呈现，2015年开端世茂面对调整结构的阵痛，这一调整直到2017年才完毕，职业位置也持续下滑至第16位。
2018年，世茂开端新一轮加快扩张，全年出售额同比大幅添加74.8%，大大逾越龙湖的28.5%，年底与龙湖别离位列职业第11和10。
显着，这两家公司都从前一度失去职业机会，并在完结调整之后又开端回归规划赛道的抢夺。现在看来，这两家公司可以从头回归的原因之一，得益于其较低的财政杠杆水平。
榜首财经记者整理发现，上述两家公司净负债率根本操控在在60%以下，在现在职业均匀净负债率逾越80%的布景下，有了较高的财政杠杆空间，给了两家公司扩张的资金支撑。
克而瑞多个方面数据显现，龙湖总有息负债于2018年底初次逾越世茂，且于2019年上半年持续提高。2019年上半年底，世茂现金短债比为1.63，长短债比为2.46；而龙湖现金短债比4.22，长短债比9.18。债款结构因为世茂、龙湖短期到期债款较少，有利于企业更好的分配债款归还份额及周期。
“咱们是仅有一个不运用前端融资和非标融资的民营房企。”龙湖CEO邵明晓说。
依据中报，龙湖2019年上半年均匀融资本钱到达4.56%，低于世茂1.04个百分点。得益于较好的融资组织，给了两家公司逆势加杠杆的权限。
规划开展背面问题
财政稳健背面，龙湖、世茂的拿地也显着加快。
据克而瑞数据计算，龙湖在本年上半年共花费595.4亿元拿地，排名第六位，折合货值1247.5亿元，排名第八位。而依据龙湖布告，其上半年出售额为1056.2亿元，拿地金额占出售金额的56%，现已逾越一半。
依据龙湖中报，2019年上半年获得26宗地块的散布来看，包含姑苏、厦门、广州、济南、天津、宁波、郑州等均有触及，广泛龙湖的5大区，即环渤海、西部、长三角、华中、华南。
世茂的加快方法，则是依照并购的逻辑进行拿地。做为本年的“并购之王”，世茂本年上半年连续拿下泰禾、万通、粤泰、明发等房企项目。6月9日，广州老牌地产商粤泰股份（600393.SH）发布布告，以63.97亿元的总对价，向世茂出售坐落广州的5个房地产项目股权。除了粤泰，万通、明发等斗室企皆在世茂的射程之内。
曩昔几年，世茂的拿地强度其实便是不断添加。依据申万宏源计算，世茂，权益土地置办金额从 2016 年的 300亿飙升至2017年 680 亿，2018年前三季度持续购地 450 亿元，不过在2018年第四季度放缓拿地。
从2018年数据看，世茂在三四线城市拿地占比45%，到2018年底，世茂的总土地储藏 5200 万方，权益面积逾越 3700 万方，楼面价 5300 元/平方米左右，相当于 18 年合约出售均价的 32%。
而在本年，世茂经过并很多并购，实际上添加了自己在华南区域的土地储藏。
“世茂尽管大力开展，不过在长三角确有必定的疲乏，在多个城市的布局显着下滑，而事务重心过于会集在华南，特别是福建，假如未来呈现区域商场动摇，将带来必定的危险。”一位业界高管点评。
多个方面数据显现，世茂福建区域2018年出售现已逾越500亿，该区域现在占公司储藏面积和可售货值的份额都在 23%，主要是获益于厦门商场的挤出效应，包含福州、泉州以及整个福建省三四线城市都在 2017-2018 年体现杰出。
显着，过于会集的事务布局和长三角的失守，让世茂这家公司也不得不面对未来怎么平很开展的难题。
龙湖的布局相同比较限制。包含环渤海和西部一直是龙湖的重要粮仓，这两个区域在2018年的土储份额别离为34%和30.5%，其次是长三角地区，占比20.7%。在在华中和华南地区，占比别离为8.8%和5.9%。
“龙湖的规划开展瓶颈还有一个问题，便是事务的管控，现在龙湖还简直仍是经过集团直接对城市公司进行管控，根本上没有区域集团，关于这样体量的公司而言，集团的过于权利会集，实际上不利于各个城市公司的土地扩展。”一位上市房企总裁点评。
现在，龙湖内部更是面对吴亚军回归和组织变革的两大难题，未来龙湖内部的权利分配博弈于组织变革，将成为这家公司这两年面对的难题之一。
为了处理上述布局难题，这两家公司也在不断调整自己的事务布局。
克而瑞多个方面数据显现，从新增土储区域来看，2019年前9月份龙湖长三角区域占比达33.3%最大。
此外，2019年龙湖更重视珠三角区域特别是粤港澳大湾区城市的土地获取，新增土储总价占比22.8%，较于2018年全年的占比提高17.1个百分点，2019年龙湖更是新进入了中山、惠州。而世茂则重视长三角区域和珠三角区域的土储，这两区占比均到达70%以上。
规划之争背面的焦虑
规划之争背面，实际上每家房企都在面对焦虑。
“规划不是全能，没有规划万万不能。”旭辉控股集团（00884.HK）总裁林峰对外表明。
“大部分地产商本质上需求银行低本钱资金，这就需求必定的规划准入，不然进入不了咱们的白名单。”一家股份制银行公司融资担任人和记者说。
克而瑞发布的2019年上半年出售数据看，TOP100各队伍房企之间规划分解持续，职业竞赛加重。其间，TOP3房企权益金额会集度达10.5%，同比提高0.7个百分点，龙头房企持续坚持稳健高质量开展。TOP4-10、TOP11-20、TOP21-30各队伍房企权益金额会集度较去年也均有必定起伏的提高，商场占有率稳中有升，规划房企竞赛优势进一步深化。而跟着大都城市成交回落，出售难度加大，TOP31-50强之后的房企竞赛优势开端放缓，权益金额会集度为8%，下降0.2个百分点。
“你每到一个量级，享用的资金、土地资源都不相同，那么实际上关于依靠土地、资金的地产公司而言，规划就带来了很大的优势。比方咱们公司从做到现在TOP15,就会发现出售的节奏显着很好把控，融资也会有便当。究竟，金融组织仍是乐意把资金给大公司。”一位TOP15地产公司高管说。
弘阳集团总裁蒋达强以为，职业集合度渐渐的升高，固化越来越强，但这不意味着原封不动，总有掉队的。房地产职业冲规划的窗口期，现已到了最终一两年，未来就关门了。
显着，关于龙湖和世茂而言，本年的TOP10都将是必争之地，而接下来的日子，很多的压力就落在两家公司营销条线的身上。
来历：榜首财经
