文|凯风
楼市数据，呈现转机信号。
近来，国家计算局发布70城房价数据。在归入计算的70个大中城市中，有35个城市二手房环比跌落，占比一半；4个城市价格相等，上涨城市仅为31城。
与本年3月比较，跌落城市从10城增加到35城，而上涨城市从57城削减到31城，这背面的商场信号再明晰不过。
仅有的悬念是，下一步，楼市向哪走？
01
哪些城市房价在跌落？
楼市里的计算数据，历来存在争议。
众所周知，新房遭到网签时刻、限价、约束网签以及成交结构的影响，往往存在必定失真。特别关于一二线城市来说，中心城区根本不再有大规模新增供地，新房集中于边际市郊，这就导致新房价格存在结构性失真，无法代表整个城市的价格走向。
比较而言，二手房价格更挨近实在商场。不过，官方计算里的二手房数据，也非全面查询数据，而是根据要点查询和典型查询相结合而来，与实在商场相同存在必定违背。 即便如此，在缺少威望数据的情况下，二手房仍可作为判别商场走向的根据。
从二手房数据来看，10月份，全国共有35城市房价环比跌落。这其间既有一线城市，也有二线省会，更不乏三四线城市。
一线城市里，北上广悉数在列，只要深圳破例。深圳房价10月单月上涨1%，排在各大城市前列。
二线城市里，济南、西安单月跌落0.7%，青岛跌落0.6%，天津跌落0.5%，厦门、贵阳跌落0.4%，石家庄、太原、南昌、武汉降幅都是0.3%，郑州、长沙、重庆为0.2%，杭州是0.1%。
从同比数据（比较上一年同期）来看，这13个城市房价回到一年前：
青岛（-4%）、安庆（-3%）、郑州（-2.5%）、广州（-2.4%）、宜昌（-2.1%）、湛江（-1.7%）、北京（-1.5%）、岳阳（-1.0%）、海口（-1%）、长沙（-0.7%）、常德（-0.5%）、济南（-0.1%）、遵义（-0.1%）。
所以，房价跌落，不再是传说。
02
为什么感觉房价还在涨？
已然一半城市房价呈现跌落，为什么很多人形象里房价还在继续上涨？
其一，一些网红城市房价高热不退。本年上半年的姑苏，最近一两个月的深圳，以及在多个利好叠加之下的南宁，房价均走出阶段性的独立行情，给人的形象是全国房价仍在上涨。
这其间，最具代表性的当属深圳。深圳与北上广走出异乎寻常的独立行情，背面的原因首要在于一系列利好的叠加。
从先行示范区获批到对港澳人士铺开限购，再到最近的二手房大范围撤销“豪宅税”，每一个方针都成为商场狂欢的催化剂。
其二，楼市存在板块轮动效应，上涨时并非同步上行，跌落时也并非同步调整。
2015年-2016年，一二线城市首先上涨，而其时三四线仍受高库存之累。直到2017年，在棚改货币化和一二线楼市调控继续收紧的两层效果之下，三四线城市房价才重启上涨之路。
这一轮调整也是如此。2014年最早上涨的厦门，在2018年首先遭受调整；2015年首先上涨的北京上海，在2018年也横盘了一年之久。三四线相同如此，这是楼市规则地点。
其三，关于三四线城市来说，棚改落潮的影响将会继续表现。三四线这一轮上涨的首要动因在于棚改货币化，这相当于央行定向放水支撑三四线去库存。因为棚改发动与竣工时刻存在滞后效应，棚改对三四线楼市的影响相同存在滞后效应。
2020年被遍及认为是棚改收官之年。本年的棚改方案量现已从上一年的580万套腰斩到285万套，而下一年的棚改空间相同所剩无几。
不久之后，三四线楼市将会失掉最大的支撑。
03
未来，会不会大跌？
房价松动，是否意味着楼市从此步入下行区间，会不会呈现房价大跌？
答案很必定：在一到两年内，不会大跌，相同不会答应大跌。
了解我国楼市调控逻辑的人理解，房地产尽管带来许多负面效应，但也事关出资拉动经济、土地财务以及居民财富保值增值的根本面。
一言以蔽之，房地产的阀门需求被按住，但底线是不能连累经济稳步的增加。要知道，2020年是至关重要的一年。这一年的成果，关乎着全面建成小康社会，也关乎着精准脱贫的成功收官，一点点都忽略不得。
换言之，未来的楼市调控或许不会再“一刀切”，既不会一刀切悉数收紧，也不会一刀切洪流漫灌式放松，而是将进入“一城一策”的玩法，掌握“区间办理”的稳控节奏，让楼市在有限的箱体里进行上下起浮。
仍是那句话，我国楼市是方针市，这是我国房地产的榜首规则。
04
要害三点
接下来，楼市究竟怎么走？
咱们最需求的重视有三点：一是行将举行的经济会议对房地产的最新定调。
二是央行货币方针是否会转向，会不会呈现全面降息？作为房地产基准的五年期LPR利率会否下调？
三是放松限购限贷会否落地，一二线城市会否参加其间？限购限贷是中心调控手法，抢人大战、限跌令、补助购房之类的手法不过是如虎添翼。
