在楼市里，“面粉贵过面包”一向被用来描述地价迫临乃至贵过周边楼盘的房价。
依照普通人的知识，地价决议房价，地价一旦贵过周边房价，往往对周边房价起着标杆性的效果，最终会导致房价上涨，可谓“地王效应”。
但在本年的深圳，“地王效应”好像正越来越走向虚弱。
龙华地王项目龙华金茂府，11月开盘单价10万+，但开发商仍然难以挣钱
拍摄：深圳买房方案
2015-2016年是深圳楼市的高光时期，也是房企拿地最张狂的时期，地王一再诞生。时至今日，当年的地王，不是成绩平平，便是捂盘惜售：
龙华地王—龙华金茂府：11月开盘就陷入了出售41套仍是161套的旋涡，但从推出的260套房源来看，全体出售并不好。
光亮地王—龙光玖龙台：11月线上开盘，705套房源，悉数"秒光"。但带装饰价格在5.25-5.6万，牵强到达开发商5.5万的盈余底线。
宝安地王—泰禾宅院项目：2015年拿地至今，迟迟不开工，还一度传出被转让的流言。
坪山地王—金尊府：相同也是2015年拿地，售楼中心现已敞开，传了一年多也未开盘。
究竟发生了什么，使得当年牛气哄哄的地王，一个个都成了“缩头乌龟”了呢？
两个原因：
（1）深圳房价横盘3年
15-16年深圳房价大面积的普涨，房价翻倍的项目一抓一大把，本来卖3万的房子现在卖6万，哪怕本钱要3万1，开发商都能挣钱。当年炽热的行情给了开发商高价拿地的充沛的理由，咱们都信任房价会一路暴升。
但深圳房价在16年猛踩了一脚刹车，跟着方针的收紧，深圳房价从16年到19年，竟横盘了3年之久。
3年房价不涨，比照当年地王的楼面价，简直与周边新房价格相等，陷入了一种“高价卖不出，贱价卖又亏”为难的境地。
15-16年深圳各区典型地王（住所项目）
在这种局势下，不少开发商开端从产品上下大功夫，企图进一步太高项目溢价。龙华金茂府便是这样一个典型的比如：
龙华金茂府楼面价高达5.6万，开发商想要盈余，至少要卖到12万+以上，现在亏本才买10万+。但龙华金茂府周边房价也就6万出面，一倍的距离你让购房者怎么想？
所以咱们正真看到，龙华金茂府大打高端产品品牌：产品细节对标深圳湾一号，铁了心往豪宅产品上靠，还拉来上海名校学位作为附加价值等等...
但偏偏深圳人不吃这一套，究竟深圳横盘这3年现已满足让人坚持清醒，即便是现在深圳楼市有所回暖，但曩昔短时间的保证现已很难再现，非中心地段的地王项目想要再卖高价恐怕是越来越难。
（2）限价限死了开发商
2016年深圳出台“104新政”，其间的限价方针就规则：
“对项目申报价格显着高于周边同类在售项目价格或本项目前期成交价格或周边同类二手房价格的，市场监管和规划疆土部分暂不处理价格存案、暂不核发预售许可证或暂不处理现房出售存案。”
一句话解说，便是项目定价不能显着贵过周边房子，否则不给批预售。如此一来，地王项目面对巨大的亏本危险。
施工了4年之久的宝安地王—泰禾宅院
拍摄：南边楼事
宝安地王—泰禾宅院最为典型：
2015年，泰禾集团以算计57亿拿下宝安区尖岗山片区的两块居住用地，其间一块楼面价高达8万/平，企图打造高端别墅类项目，周边二手别墅均价在8-9万/平左右。
本来，泰禾地王仍是有必定的溢价空间的，由于周边底子没有新项目竞赛，直接与周边中海的二手别墅对标，中海二手别墅10万，泰禾新房别墅卖个12万+以上，仍是有点或许的。
但拿地后，限价很快就来了，现在周边是10万+，你泰禾最高也只能卖10万+，而光土地本钱就8万，现在卖直接就亏了！
所以4年曩昔了，泰禾宅院迟迟不竣工，现在仍旧是一片大工地。
一边是房价不涨，不敢卖高价，另一边是限价约束，又不敢开工太快，地王项目到最终只要一个方法，那便是“拖”。
可是开发商真的可以一向拖着不开工吗？
答案肯定是否定的，在土地出让时，就现已规则好了开工、施工、竣工日期。依照深圳的规则，假如拍地1年后不开工（2018年曾经是2年），政府将收取土地搁置金，但在实际操作中，开发商一般选组请求延期，交纳违约金。
《深圳市建造用地开工竣工管理方法（试行）》
违约金一般是：延期半年，交纳土地出让金的5%，一年是10%，两年则是20%。假如开发商不请求延期，则直接收取搁置费，搁置费一般都在土地出让金的20%以上。
所以，开发商更乐意请求延期，但延期有限，本钱又太高，往往不会被开发商屡次运用。
从拍地算起，2年不开工，再加上延伸最长的2年，最多4年今后，许多地王项目想拖也不敢再拖下去了。所以，2015年拍的坪山地王金尊府、宝安地王泰禾宅院很快也将会开盘面市。
最终，总结一下深圳地王：
（1）即使是在深圳一线城市，地价贵了，房价不必定会涨
实际中，房价不只受土地本钱影响，还受需求影响。昂扬的地价能否传导到房价，还得由市场需求和购买力决议。影响链条太长太杂乱，单纯以地王来看房价的路数现已不再精确。
（2）即便是地王，仍旧仍是要看中心地段
本年的深圳地王，基本上没有一个可以彻底到达开发商预期盈余方针，除掉拍地要素，其间一个最重要的原因便是没有中心地段支撑，龙华金茂府的比如就现已很能阐明问题，你卖10万+没问题，问题是没有中心地段，谁来认可你的10万+？
