经济学原理，供求决议价格。
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一年一度的中心经济工作会议已于12月12日落下帷幕。
本次会议在研判当时经济形势，布置2020年经济工作的一起，也为下一年的房地产商场定下了基调——
要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效办理调控机制，促进房地产商场平稳健康发展。
弦外之音，下一年会因城施策，适度松绑。
近段时刻，广州、郑州、深圳、合肥、徐州、湖南等多地现已给出了答案。下一年估计会有更多城市放松调控。
那么，房价会大涨吗？不会！但会小涨！
“全面落实因城施策”，也便是说把更多的主动权交到了当地手中。试想，当地会期望房价跌吗？天然不会。
但大涨也是不可能的。“房住不炒”、“三稳”的总基调不会变！
12月17日，中心高层又再度着重，不将房地产作为短期影响经济的手法。
也便是说，稳定是双向的，为了保持稳定，能够适度松绑，但不能影响。
2016年暴升行情的呈现，实际上的意思便是在松绑之后又持续接连出台利好方针过度影响所造成的。
所以估计2020年，没有洪流漫灌，却仍会有分解行情。
至于哪些区域下一年会涨？哪些区域会跌？要害就在于土地供给。
要知道，楼市调控调的便是需求端。现在需求端被压抑，假若没有满足的影响要素，不会呈现大幅激增。
而这时能影响房价的只要供给，也便是土地商场。
假若一个区域好几年都没有卖过宅地，长时刻求过于供，未来房价上涨就有动力；
反之，假若一个区域土地供给过剩，下一年房价也很难涨上去。
故而，增大土地供给，亦是楼市调控的重要手法之一。
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尽管现在间隔2019 年完毕还有几天时刻，但本年天津土地“大放量”已是不争的现实。
到11月底，天津本年已成功卖出149宗宅地，出让土地总面积约1058万平米，规划总建面约1744万平米，成交总金额约1190亿元。
不只超额完成了全年供给900万平米住宅用地的小方针，更创下土地成交量的前史新高！
上一年全年，天津只卖出107宗宅地、规划建面约1345万平米；连声称“土地狂欢年”的2016年，也仅成交108宗，规划建面约1422万平米。
而本年，天津只用了11个月，就卖出了149宗、约1744万平米的体量。比2016-2018年三年均匀成交宗数和均匀规划体量别离高出43%、35%！
不过，地价降了！
2018年宅地均匀楼面价为7138元/平米，2017年最高，到达了10315元/平米……
而本年前11月的均匀楼面价仅6821元/平米，比上一年降了4%，比前年降了34%！比2016-2018年三年地价均匀值降了22%。
再加上，天津批阅的大提速，从拿地到开工不超越80天。
这也预示着，这些地块入市速度会很快。
比方，创始禧悦翠庭拿地半个月出规划，金海云城拿地当天出案名，三天后开外展……
再比方，现在现已在售的南开宸院、融创梅江壹号院、中骏宸景湾、津门正荣府、招商公园1872、碧桂园中骏天寰、阳光城文澜府等，也都是本年的新地。
所以，本年成交的这近两千万平的宅地会在未来1-2年构成会集供给，最慢的也不会超越三年！
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那么，这么大供给量都会集在哪些区？
滨海新区、津南区（含海教园，以下同）、北辰区、宝坻区、武清区、西青区、东丽区，这7个区本年的宅地规划体量均已超越100万平米。
尤其是滨海新区本年前11月成交土地建面已近400万平米。
400万平米，什么概念？按一套房子100平米核算，便是4万套房子！
而本年前11月滨海新区才卖了2.3万套房子。这也相当于不只没消化掉库存，反而新增了一倍的量。
此外，津南区、北辰区本年卖地也很活泼。
成交土地规划建面别离约为243万平米、210万平米，位居全市前三！是新房成交量的两倍左右！
卖地体量最少的是平和区、河东区和红桥区，成交土地建面均不到10万平米，平和更是零供给。
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横向比照完了，咱们再来看一下纵向。
为了让数据更科学，咱们取2016、2017、2018三年土地成交建面的均匀值为“标尺”。
两厢一比照，土地供给高出均匀值的是：
宁河区、东丽区、津南区、北辰区、滨海新区等。
宁河区，前三年宅地成交均匀体量是21万平米，而本年前11月就卖出了建面约92万平米的宅地，是均匀值的4.38倍！
东丽区宅地成交走势完美呈现了“年年高”，2016年规划总建面约33万平米，2017年，增至45万平米，2018年更高，到达82万平米……
而本年前11月卖地体量已约达125万平米！是前三年均匀值的2.35倍！
津南区这几年除了2017年比较低沉外，其他几年成交总建面都在100万平米以上，均匀算下来，前三年均值为105万平米。
自身百万的体量现已不小了，没想到本年更猛，翻倍涨，约达243万平米！
相比之下，平和区、河东区、红桥区等区，本年前11月的成交宅地体量则显着低于前三年均匀值。
河东区前三年合计成交54万平米，年均匀体量18万平米，而本年就卖出一宗地。
即大华以总价13亿、楼面价17906元/平米拿下的津滨大路地块，规划总建面约7万平米，不到前三年均匀值的四成。
红桥区前三年均匀一年成交一宗，本年虽亦是如此，但地块体量小了，加上商服和科教部分，体量都缺乏10万平米，比前三年均匀体量少了一半。
而平和区更“抠”，本年一宗也没卖，加上2017、2018年，平和区已接连三年没有卖宅地了！
从这个视点来看，下一年能扛住价格的仍是市区！
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必需要分外留意几个“特例”。
静海区本年卖地体量之所以低于前三年均匀值近四成，比上一年更是少了近一半。原因是开发商不愿意去拿地。
众所周知，静海团泊板块价格战打得非常猛，乃至还呈现过“5字头”。致使全区的成交均价都在下滑，现已接连三个月跌破万元了。
这也导致开发商去静海拿地的志愿并不强，较为弯曲的津静（挂）2019-23号地块以及津静（挂）2018-70号都没能逃过被停牌的厄运。
而宝坻区的量降却是由于前几年的“基数”太高了。
前三年宝坻的宅地成交宗数就没有低于20宗的，规划建面也都在250万平米左右，最高的达275万平米。
所以本年前11月尽管降到了15宗、183万平米，但全体的供给规划并不小。而宝坻区一年能消化的也就100万平出面。
再说说南开区。
别看南开区本年的土地供给高于前三年均匀值，但在《楼市如戏！天津这一年，你看懂了吗？》一文中，咱们也说过，下一年商场会回归市区。
而上三区与下三区不同，受供给结构影响特别大。有房，成交量就涨上去；没房，成交量立马就降下去。
更值得一提的是，南开区本年新入市这些项目大多是高价盘，动辄五六万。也就南开宸院还算廉价些。
所以南开区下一年大概率会提价，被拔到4万应该没问题。
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最终，最终奉上本年前11月天津各区宅地成交详单，仅供参考。
