12月19日，由迈点网、迈点研究院主办的迈点空间流量经济高峰论坛（合能·西安站）于西安中晶华邑酒店隆重召开。云迹科技、丽呈酒店集团、万达美华酒店、魔方生活服务集团、华清宫为本次论坛提供了大力支持。本次论坛以“合能”为主题，聚焦文旅融合下的西北商业空间市场，探讨运营之道，切实解决商业空间资产变现、坪效提升、成本节约、引流转化等具体运营难题。对话行业新经济，从消费者视角探讨营销，通过案例剖析，助力酒店/景区/公寓实现经济指数增长，通过“彼此合作，相互赋能”来提升品牌价值和物业资产价值。
会上，迈点首席运营官罗钦带来了《2019西安商业空间市场大数据分析报告》，在文旅融合的大趋势下，用数据把脉方向，预测未来。
迈点首席运营官罗钦
西安商业空间概况
迈点首席运营官罗钦首先从商业空间的三个重要组成部分酒店、住宿租赁业、文旅商业板块来看西安的商业空间概况。
首先，从商业空间来看，西安的文旅与区位，都有着相当大的优势，“一带一路”起源点、丰富的文旅资源分布等，形成了独特的西安资源；其次是土地供应，2019西安土地成交面积同比增速下降，作为西部区域的龙头区域起到带头作用；第三是城市更新给西安带来更大的机会。“西安是有历史沉淀的地方，西安如果要进行发展，必须要进行新的城市建设。”罗钦表示。
西安的发展有着诸多优势。一方面，休闲度假正在成为这个时代的需求，西安具有厚重的历史文化，又有丰富的旅游资源，同时是中国酒店行业发展最早的区域之一，从酒店行业培养人才出发点来说西安也是最早为中国酒店业提供高素质人才的输送地。因此，西安酒店行业历史以及行业发展沉淀是相当雄厚的。此外，西安也有中国最早对外开放的旅游景区，这些资源都形成了休闲度假很核心的构成要素。
在人口流动方面，西安去年引入人才105万，新兴发展起来的城市对人口吸引力正不断的提高；在渠道变化上，触媒方式变化推动西安作为网红城市打卡地，这些资源构成了西安品牌形象推动核心渠道之一。
西安的商业空间发展同样有很多需要思考的问题。在业态选择上，西安的商业空间形态在体现不同的价值，“同类商业空间当中它的位置在哪里？这是未来做投资选择要思考的问题。”罗钦表示；在空间配置上，需兼顾满足会议商务旅游住宿市场；而在消费客群上，西安商业空间品牌目前以满足中青年客群需求为主，这就决定着未来这个群体的消费行为，以及品牌的研究方向。
三大商业空间板块，如何解读？
罗钦从住宿业、景区乐园、租赁地产这三大商业空间板块，对西安的商业空间板块进行了深入解读。
在住宿业板块， 西安共有星级酒店82家，绝大部分分布在曲江新区、大雁塔、高新区，总体来看，西安是作为西北桥头堡在逐步上升的，同样也有不少品牌看好这一市场。
从住宿业整体发展来看，西安中高端酒店分布密度最高的区域是雁塔区，也是西安最早的主城区，其次是未央区与碑林区，酒店以商务出行和休闲度假为主。
在全国新一线城市的对比中，西安酒店处在中间大，两头小的阶段，在当前市场营销举措和旅游发展现状下，2019年Q2西安星级酒店房价实现大幅提升，达40%。
在罗钦看来，西安的市场很有意思，是很多中端品牌的发源地，其中中端品牌占了绝大部分市场占有率。从国际品牌来说，西安是国际品牌进驻比较早的城市，国际品牌有着较大的影响力，但近年来的发展也并不顺利，促使国际品牌调整策略。
在品牌指数上，西安酒店价格导向明显，市场影响力差距不够明显，其中大雁塔曲江旅游区MCI最高，临潼兵马俑旅游区MCI最低。
从大区域来看，西北区在过去几年，增长数量以及速度比较高。但是由于本身基础相对来说还是比较薄弱，所以在整个大区域中处在低位，“这也是怎么回事有很多头部企业和头部品牌开始对西安这个市场，甚至西北这个市场给予关注。”罗钦说道。
在景区乐园板块，西安共有三大景区群，分别是曲江池景区群、中心景区群以及周边景区。
从旅游收入来看，西安的旅游收入与游客接待数量从2013年开始逐年上升，每年会保持在23%的增长率，从品牌运营看，西安旅游人次和人数都不低，但是整个平均消费水平相比同级城市要落后。
罗钦指出一个问题，为什么性质相似的城市，到西安的游客消费水平会比成都低？“怎么样的旅游度假产品能够让我们消费者更多的消费？这是文旅公司需要思考的问题。”
在租赁地产板块，西安作为“一带一路”核心区，国家给予了很大的政治地位关注。引进的大量人才，有着旺盛的住房租赁需求，支持住房租赁行业发展，扩大租赁房源供给是常态。从总体来，看很多头部企业开始布局，不断地进入这个市场，寻找相应的物业，寻找相应的合作。
罗钦表示，西安的租赁地产板块这个市场还在培育当中，可能还有很多不规范的地方，在未来，政府和行业都需要对这个租赁市场进行整顿和规范。
西安租赁市场的租金价格，从整体来看还是偏低的，“从西安未来来讲，如果你有足够的耐心和足够的心理准备，没那么坏的心态，这个市场还是值得期待的。”罗钦说。
而在品牌运营方面，西安还没有很好的品牌进展，市场化和供应量不足，品牌中房企扩展占多数。“但是我判断在不久将来如果是市场转暖之后，这些头部公寓品牌会大量进来，方式会有很多种，比如合作等等方式都有可能。”罗钦表示。
此外，西安的租赁行业品牌激烈竞争下经营风险涌现、优胜劣汰加速，但大部分长租公寓运营主体还要面临着“微利或无盈利”的尴尬境地。
西安商业空间前景展望
未来西安商业空间前景是怎样的？罗钦给出了一些判断或者观察。
对于西安旅游住宿来说，怎么样建立品牌的优势？罗钦认为，通过品牌优势拉动旅游消费能力，是这个市场需要关注的事情。“未来为什么往品牌化方向走，品牌不仅仅带来运营能力的提升，未来经营能力的提升，更重要的是通过品牌效应来拉伸经营能力。”
对于西安景区乐园来说，景区有必要进行不同的品牌卡位，找准自己的品牌定位和客源。
西安旅游资源极其丰富，怎么把这些丰富旅游资源转化成为效益资源，怎么把品牌先锋性转化成消费能力，都是需要思考的。未来西安的文旅项目当中，对传统文旅项目带来怎么样的影响？如何吸引新兴消费者，怎么应对新的旅游项目，找准自己的定位？这样同样是很多地产投资，地产资方值得关注的事情。“西安文旅产品在未来会有很充分的市场之间的竞争。”罗钦总结道。
对于西安租赁地产，罗钦认为，未来蓝领市场是非常值得期待的。从数据分析来说，未来蓝领公寓是人才公寓，100万的人才带来市场迭代效应将会非常巨大。
商业空间作为多功能综合体慢慢的变成了一个城市的常态，不管是住宿、餐饮、商业、休闲娱乐、办公，都在形成一个大的综合体，有新的场景重构。未来的商业空间将各种业态很好地整合在一起，商业不单单是商业，住宿也不单单是住宿。
而在存量运营方面，怎么样去存量？罗钦指出了需要关注的几个核心点。一是存量空间优化，让每一个空间坪效产生价值。二是重视资产管理，加强运营评估、物业评估、改造升级。此外，人才是关键，企业未来核心重点，一个是人才，一个是品牌。“这就是未来对于整个商业空间运营者需要关注的事情，你有没有足够的人才储备。” 罗钦表示。其次，技术的赋能可以让整个商业空间综合体效率、效能得到蜕变和提升。最后一点是附加价值，IP型产品实现差异性和客群互动是提升存量方面创造性的创新要素。
