太阳宫爱琴海购物公园
“除了拿购物袋去超市买菜的大爷大妈以外，很少有其他人走进，偶然有几辆电动车在门口通过，门口贴着《关于北京太阳宫爱琴海购物公园停止运营顾客奉告书》，少有人驻足观看。”12月19日，一个冰冷的北京冬日下午，和讯房产在爱琴海购物公园的门前看到了这幅空阔的现象，与黄金地段该有的富贵不同，这儿人流稀疏。
一个多星期今后，这家运营了6年的购物中心即将闭店，现在商户们都在忙着做最终的促销。和讯房产走访查询发现，已有几十家完结腾退，4、5层的早教区、餐饮区，有一半的店肆闭店，空空如也，正在运营的商户大多在12月底就会撤出商场。
“现在只能是到年末关店了，后续便是清退一些商户。”爱琴海购物公园的内部人士表明，一部分商户会去大兴的国际之花假期广场，也有许多用户不会前往，运营方正在跟商户处理一些后续的转签、续约、补偿等相关事宜。
据新闻媒体报道，原业主方北京双全房地产开发有限公司已将该商业地产出售给商业地产私募股权基金高和本钱，后者方案将爱琴海购物公园的主体改为写字楼。
现在，爱琴海购物公园即将闭店的音讯现已在群众点评上引其重视，许多网友表明怅惘：“平常还喜爱去吃饭看电影，怎么说撤就撤啊”。对邻近居民来说，爱琴海购物公园的闭店意味着自己家邻近的商圈没了。
闭店背面的商业逻辑
关于爱琴海购物公园闭店的原因，90度查询发现首要触及两个方面，一个与项目本身运营有关，另一个与北京存量物业的开展布景有关。
关于爱琴海购物公园的运营现状，运营方内部人士表明， 爱琴海开业这些年来，运营成绩一直在上升，物业的价值不断攀升，这一点业主方是十分认可，从2013年开业至今，出租率终年保持在95%以上，各类业态的品牌门店出售也都持续增长。“在这儿运营了6年多，运营状况十分好，正是安稳收入的时刻，但业主回收，咱们也没有很好的办法。”
“购物中心，除非遇到特别严重的问题，比方世茂工三项目，被乐视收买今后运营呈现一些显着的反常问题，不然一般的出租率都是在90%以上，对购物中心来说，客流呈现一些显着的反常问题一般会十分敏捷做出反响，比方做品牌调整或许业态调整，调整为商场干流的形式。”榜首和平戴维斯华北区研讨部负责人、助理董事李想以为，爱琴海购物公园现在做的比较多的是零售、亲子及体验式业态，比较中规中矩，尽管能满意周边居民和家庭的消费，但没有特别出彩的当地。
李想以为，爱琴海购物公园未来的开展比较受限，首要有三个原因，一是本身定位不清晰，二是项目辐射面比较窄，三是区位及交通灵通性不是特别抱负。
首先是定位，也便是要做什么类型的购物中心，爱琴海购物公园有一些很共同的规划，比方仿欧式的中庭或许装修安置，很招引眼球，但在主力店肆、业态定位及品牌组合等方面，定位不是特别明晰，没有构成本身的特征，这几个要害的点在开展过程中不是很清晰。
其次是区位，地铁上盖项目一般引导客流的才能会十分强，但爱琴海购物公园间隔地铁13号线大约1公里，不是很便利，假如不打车，需要走很远的间隔，这种时刻精力的消耗会消磨顾客来购物的热心，这是一个比较为难的问题。
再次是辐射面，爱琴海购物公园周边辐射的客群十分有限，往南进入三环会有燕莎商圈这个微弱的竞争对手，那里购物挑选十分多，往北则缺少人口密布的居民区，辐射面有限导致招引客流的才能略显单薄。
“假如持续运营下去，也便是这样平平淡淡，从这个视点讲，假如我是业主方，可能会考虑一次性兜售掉，套现资金未来再去收买项目或土地。”
据一位挨近本次买卖的人士告知90度，高和本钱出了一个十分诱人的价格，估计成交价格会落在35-40亿元左右的范围内，由于现在各个开发商或许业主方都面对资金面严重的窘境，假如兜售一个项目，能够回笼许多资金，对他们来说，这个工作完全是能够推进，来处理资金问题。
世邦魏理仕华北区顾问及买卖服务业主工作楼部主管资深董事王一茜表明，跟着北京“新总规”的出台，老练区域的中心财物将日益稀缺，城市更新、存量物业改造也成为北京写字楼商场处理部分区域供需矛盾的要点方向。“我信任出资方也是看到了这种财物价值，才乐意做相应投入。”
王一茜表明，在评价项目改造可行性的时分，不见得是原有运营呈现一些显着的反常问题，才进行业态调整。北京近年有许多商改写或许酒改写项目入市，也是由于在曩昔五年写字楼业态的均匀租金坪效更高，许多业主或出资者纷繁对原有物业进行晋级改造以获取更高收益。
李想以为，此前太阳宫百盛购物中心被中融信任收买改形成中融信任广场，现在被群众汽车集团整租，整个商改办是十分成功的。爱琴海购物公园紧邻中融信任广场，从高和本钱的视点来讲，这是比较成功的事例，能够仿效。
北京大宗物业买卖活泼
今天头条收买北京中坤广场，京东收买翠宫饭馆，颢腾出资收买中关村鼎好大厦，远洋本钱、华联集团联合收买北京安贞华联项目......相似爱琴海购物公园这样的收买事情还有许多。尽管2019年我国经济增速放缓，但对出资商场影响不大，商场的炽热程度和出资者的热心不只没有消减，还呈现了许多不错的大宗物业买卖。
来自世邦魏理仕研讨部的多个方面数据显现，2018年北京改造类写字楼项目总体量只要40万㎡左右，可是本年这类项目总体量将近翻了一倍，2020年改造类写字楼项目总量将挨近100万，且大都处于中心商务区或中心商务区边际方位，这将为企业选址需求带来更多挑选。
戴德梁行我国长时间资金商场副董事总经理刘兵以为，大宗买卖商场，北京本年体现不错，一个很重要的原因是受全球装备需求的唆使，境外组织对我国的重视不断上升，在经济全体下行的大环境中，商业地产开展相对安稳的北京商场则为偏好一线城市有安稳现金流中心物业的境外出资者供给了更好的挑选。
李想以为，未来这种商改办、酒改办还会呈现，区域更多集中于监管或许要求比较松的区域，比方海淀区、朝阳区、南三环或南四环邻近。“北京房地产商场开展这么多年，受制于不同时期开发水平的约束，一些中心方位的项目很简单面对设备设备老化、业态落后、客户丢失及运营不善等问题。”
在李想看来，商改办是城市更新的一部分，把一些旧有的项目、运营不善的项目进行改造晋级，从头作为一个商务区或许商圈的热点来开释它的能量，这是一些当地政府或区域政府脍炙人口的改变，中坤广场和翠宫酒店转让的背面都有海淀区政府进行推进，意图是将区域内的陈腐财物进行盘活，招引企业来此落地，然后完成多赢的局势。
王一茜也以为，北京商业地产商场现已逐渐进入存量房年代，这种既有项意图买卖及改造晋级是正常的，未来也会渐渐的活泼，跟着主城区租户结构进一步晋级，将必定带动主城区现有物业的晋级改造，未来北京主城区的存量项目仍然有巨大的改造提高空间，并成为传统工作产品的重要弥补之一。
