从1998年房改开始，房地产飞速发展了20年。
无论是人均居住面积，还是房屋总量，抑或是房企的销售额，均超出了人们的想象。
拿人均居住面积来说，从6.7平方米增加到36.9平方米，增长了4.5倍。经济学家任泽平披露过一组数据：46个城市人均住房建筑面积大于40平，51个城市的套户比大于1.2。
房屋总量也在不断扩张着，从1998年房改到2005年，房地产年均销售面积仅仅在1亿-5亿平米之间，从2010年到2018年，每年的房地产销售面积都高达10亿平米以上。
这20年卖出去的房产面积相加，得出的结果是177亿平米，按每套房100平米来计算，总共卖出去了1.7亿套房子。
房地产的销售额更让人觉得不可思议。
房产研究机构克而瑞近日发布报告指出：参照2018年及2019年各月销售增速，预计2019年全年商品房销售面积与销售金额将分别达到17.2亿平方米和16.1万亿元。
16万亿的楼市，这样的体量，在2019年保持高压的调控环境下，再度刷新了历史新高。
但是，我们大家可以从最近的两个现象中看出来，16万亿的楼市，正在“挤海绵”，把其中的“水分”一点点压出来。
第一，从统计局发布的70城房价指数能够准确的看出，今年的16万亿，是在“以价换量”的基础上实现的。
比如，10月份，二手房降价的城市增加到了35个。时隔55个月来，70城市中再次出现二手房价下跌过半的情形。
到了11月份，时隔56个月，再次出现连续2个月超过30城房价下调的现象。
还有一个迹象有必要注意一下，今年8月份开始，以恒大、碧桂园为首的龙头房企，就纷纷展开了“抢收行动”，到了金九银十，降价促销的特价房远远超过往年的比例，房企巨头也因此收获了历史最佳的单月销售业绩。
一方面是促销房源增多，另一方面是房地产成交额突破16万亿，这两者之间的关系正慢慢的变微妙。
第二，预期房价“稳中有降”，已成市场共识。
央行前几天发布了《2019年第四季度城镇储户问卷调查报告》，报告数据显示，未来3个月内准备出手购买住房的居民占比为20.7%。
这一比例，创下了2017年以来新低（2016年第四季度该比例为20.1%），显示了购房意愿大幅下降的同时，看好房价上涨的人也在变少。
无独有偶，12月27日，中国社科院财经战略研究院发布的新一期《中国住房市场发展月度分析报告》指出：核心城市房价继续小幅下调，明年楼市“小阳春”或难以再现。
为什么这样说，看看京沪房价走势就明白了。
北京房价下调速度要快于其它一线城市，与2017年4月最高点相比，2019年11月北京房价约下跌了18.5%。
此外，二手房成交量继续回落至近三年平均值附近，2019年11月，10大重点城市二手住房成交量指数为138.39，比10月下降达8.62%。
当然，深圳最近很火，因为豪宅税取消等原因，在一线中逆势表现，但是，北京、上海、广州等核心城市的全线疲弱，二手房市场的冷清，却昭示了一个市场共识：明年的房价，很难有大的起色。
为何会出现这两个现象呢？
笔者认为，还是跟楼市扩张速度太迅速有关，开发商的靓丽业绩，房地产的吸金能力，遮掩了楼市的刚性需求，盖了太多“无用”的房子，以至于大量的房子被用于投机，或者美其名曰为“投资”，自住的房子却没多少。
按业内大佬的看法，“自住”房子甚至还不足50%。
今年11月初的一次记者会上，原绿城总裁曹舟南称：“中国30多年的房地产发展，作为开发商了多少钱？造就了多少亿万富翁？但真正卖给客户自住的，据我判断不到一半，另一半多用于投资。去年一手房交易量14万亿多，如果砍掉一半投资的，7万亿，其中的水分，你们懂的，所以我非常支持调控。”
不足50%这个数字，不知道曹舟南怎么统计出来的，但作为房地产行业资深的从业者，绝不是无的放矢。
大家也不必感到惊奇，按我的理解，“自住率”并没有跟“空置率”挂钩。
目前业内都比较认可西南财大公布的22%的城镇房屋空置率，假如有一半多的房子都用于投资，并不代表这些投资的房产会“闲置”，投机者、房产长期投资者、囤房者依然有一定的概率会装修，会居住，所以，空置率比50%以上的房子比重低，也是正常的。
专家的话，应该引起我们的警惕，今年房地产依然保持了强悍的扩张速度，亮眼的数据背后，却是投资大于自住的“虚弱体质”。
这也恰恰符合马云、任正非所说的“实情”。
马云曾给阿里巴巴员工写过一封内部信，叫《未来的年轻人，要学会租房子》中，其中建议道，“十年以前我喜欢阿里巴巴所有的年轻人，最早的铁军没有多少人。我说买房子去，赶紧买房子”，“但是，现在我鼓励大家不要买房子，要学会租房。”
至于原因，马云在今年的一次讲话中提到：“如果都像今天这样大家买房子，将来我们的孙子、孙女，一个人至少要管5套房子，要养8个老人”。
也就是说，照这样发展下去，自住的房子会慢慢的少（尤其是中小城市），同时，养老的压力却与日俱增，房子再多，都无法代替养老的压力。
12月27日，华为心声社区发布创始人任正非的一篇采访。他讲道：“当年如果不分股份给大家，我们可能就是一个小公司，干一干就散了，重新又去干一个行业。怎么知道我不会去搞房地产呢？我最应该的是去搞房地产，不应该搞通信，这么傻，又苦又累又不赚钱。”
任正非这两句话，看来是在开玩笑，细细品味，却说出了房地产加快速度进行发展背后的“软肋”。
原因无它，对比通信、制造业、实体经济，盖房卖房的钱赚得太轻松了，时日一久，积压了太多“非自住”的房子，不管比例有没有达到专家所说的50%，结构已然失衡了。
笔者认为，只有像今年这样一直“挤水分”，降价也好、促销也罢，让这个市场的所有人，包括房企、投机者、刚需在内的群体，都树立“房住不炒”的理念，甚至尝到一些“教训”，才能逐步使楼市恢复理性。
