中新经纬客户端12月30日电 题：《李宇嘉：深圳调控二手房，楼市方针精细化》
作者 李宇嘉(广东省住宅方针研究中心首席研究员)
近来，深圳二手房小区业主“团体控盘”、“暴力提价”事情继续发酵，并有或许成为楼市调控方针转向的导火线。12月18日，深圳住建局发布布告，表明将对部分团体歹意炒作房价的小区暂停处理二手房网签手续，关于经查实的违法违规人员，将由房地产主管部门将其列入信誉黑名单。深圳住建局声明，依照国家房地产宏观调控长效机制的要求，深圳2019年一手房、二手房价格指数年涨幅准则上不超越5%。
国家计算局数据显现，11月深圳二手住宅价格同比上涨6.4%，超越了5%的调控方针。并且，深圳二手房价格环比涨幅现已接连三个月位居全国前五，11月价格环比上涨1.4%，在全国排名第三。从媒体实地调查的状况去看，“抱团提价”绝非被处分的那两个事例。显着，光秃秃地拉升价格，违反了“房住不炒”的顶层规划，违反了“稳房价、稳预期”的长效机制建造方针，调控反击也在情理之中。
深圳二手住宅价格“暴升”，导火线是本年11月11日深圳撤销非一般住宅(也称豪宅)确定中的“总价规范”。依据贝壳研究院的计算，新政前深圳挂牌在售二手住宅中，60%为非一般住宅。新政后，大部分非一般住宅变成了一般住宅，直接降低了买卖成本。可是，“减税降费”、促进商场流转的方针，遇上了粤港澳大湾区规划落地，支撑港澳居民购房，深圳建造“先行演示区”等一揽子规划利好，导致商场预期发生了奇妙的改动。
再加上，受限价方针影响，2018年以来深圳新房商场较理性，乃至呈现一二手房“价格倒挂”的景象，导致二手房商场较冷清，价格全体回调。依据贝壳计算，本年9月份挂牌价下调的房子多过上涨的房子，买家均匀议价空间仍有3%-4%，买卖周期高达4-5个月，二手房买卖天平略倾向买方，商场堆集一部分需求。近期，规划利好叠加调控方针松绑(包含深汕新区冻结购房、新批公寓撤销“只租不售”)，加上“稳添加”的大环境逐步构成，需求开端开释，天平转向卖方。所以，豪宅税新政呈现“减税30万，提价50万”的怪相。
这一现象所带来的是提价的财富效应再次呈现，当房子占有家庭80%以上财富时，很多人想经过这种方法完结财富增值和变现。一起，近期媒体也在造势，以为当时深圳楼市内外部的大环境，像极了2015年那一轮暴升前的景象。并且，在当下自媒体和大数据的年代，房产中介联手坐庄，吃下流转盘，凭借概念(学位、地铁、规划等)炒作，然后高价出货的操作方法，口口相传，然后催生业主团体控盘，吃尽并套现盈利的事例。
建造先行演示区，深圳要补上教育医疗的短板、促进科学技术创新再上台阶、改进公共服务；作为大湾区龙头，深圳要发挥引擎的功用，与大湾区其他地区互联互通，打造出我国新的添加极，才干配得上“先行演示”的名头。因而，深圳的城市定位有所调整，近期由深圳市委、市政府引发的《深圳市建造我国特色社会主义先行演示区的举动计划(2019-2025)》，提出2025年要完结“三大战略，127个事项”。这么多严重事项落地，八成还得要有钱。
钱从哪来？从深汕新区的购房方针以及深圳土地拍卖来看，地产是一个重要的途径。并且，在“双限双竞”(限地价、竞地价，限房价、竞人才住宅配建面积)下，地产开端对接人才住宅、对接实体经济，渐进完结了与人口、工业、基建和公共服务协同开展的良性循环。基于此，在“一城一策”的框架下，深圳楼市方针作出了适度松绑的调整。
可是，适度松绑不代表就可以把“房住不炒”置于脑后。现在，“一城一策”与“房住不炒”是调控并排的两个主基调，并且“房住不炒”是大前提，各地的“一城一策”只能在这个大前提下来详细执行和施行。业主光秃秃的控盘提价，违反了“房住不炒”，考虑到豪宅税新政后，普遍存在的“减税30万，提价50万”的反常现象，足以阐明近期深圳二手房价格暴升，并不是供需使然，而是投机炒作形成的。进一步讲，二手房商场呈现失灵。
这类违规现象也阐明，二手房供给是极端不同质、弹性较小的公共品。不同质，意味着必定时间内，某一个片区、小区的放盘量是有限的，有必定规划的资金介入，或许业主团体控盘，就可以掌控这个片区、小区的供给和价格；弹性小，意味着相似深圳这样高度城市化的城市，中心城市楼市已进入存量年代，某一片区、小区需求攀升，供给却往往难以添加，价格反弹趋势显着。基于此，住宅作为公共品，很简单呈现失灵，需求政府及时介入。
现在，深圳二手房买卖量已达到悉数住宅买卖量的60%-70%，存量年代的特征很显着。针对二手房业主的楼市调控，意味着深圳的调控方针必需要转向二手房商场。并且，就好像老旧小区改造、城市更新相同，“一城一策”的楼市调控要愈加精细化，转向“一区一策”、“一片一策”，坚持问题导向、方针导向、成果导向的准则，才干做到精准调控，才干做到“一城一策”，然后建立起“稳地价、稳房价、稳预期”的长效机制。(中新经纬APP)
李宇嘉
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