最近，收到许多朋友咨询海淀购房的攻略，帮主为此着实下了一番功夫，盘点完海淀的项目，发现了一个悲催，却不得不承受的现实，那便是：海淀正在回绝刚需进入。
而更为凄惨的是，不管是回忆海淀存量的房源，仍是展望海淀未来的供给，“海淀回绝刚需”的状况都没有一丝一毫改动的痕迹。
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1、无妨先来看一看海淀曩昔几年的供给：稀缺、高端
除了2010年上半年海淀新房供给了4996套之外，从2011年开端，海淀新房的供给量直接腰斩，存量房源也是一路下降，到了2019年上半年才有所好转，存量房源到达了2815套，可是与全北京2019年末83367套的存量房源比较，缺乏3.5%，简直能够忽略不计。
也难怪海淀许多购房需求只能去昌平、石景山，乃至房山……
更为重要的是，这些产品住所的供给，大部分是改进房，刚需想买也是买不起的。
以2019年海淀区域入市成交的项目举例，成交前20的房源傍边，除了紫郡兰园、翡翠云图、山屿湖以及西山秀丽府这四个限竞房，以及西山龙胤这个产品房之外，其他均价悉数都在6万及以上。而西山龙胤都是大户型，即使均价低，总价却在4000万以上。
2、从未来增量来看，2020年的海淀根本与刚需绝缘。
海淀现在没有入市的地块还有4个，悉数都是2020年新拍地块，这4个地块悉数为纯产品房，住所部分修建规划到达38万㎡，这关于久无供地的海淀是幸事，可是关于刚需的朋友却无异于当头棒喝，这4个地块再次明晃晃的告知咱们一个十分严酷的现实，那便是：海淀没有刚需的方位。
这4个新增地块，楼面价根本都在5万/㎡以上，将来的价格大概率都是8万+。海淀四季青两宗地块终究楼面价更是高达7万/㎡，妥妥的10万+楼盘。通过两年限竞房的洗礼，海淀再次回到了“只需供地，必是豪宅”的局势。
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这种局势之下，海淀仅剩的低总价项目无疑成为刚需进驻海淀仅有的时机。帮主整理之后发现，海淀低总价的产品房现在只要3个：
西山秀丽府89㎡三居、紫郡兰园89㎡三居、永定翠庭50㎡一居，总价根本都在500万上下。
500万，根本是海淀新入市产品房里面的最低门槛了。
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西山秀丽府
西山秀丽府即将入市的89㎡产品，估计有211套。这两天现已提到过许屡次，信任大部分朋友对这个项目了解的也许多，这儿就不在细聊了，你们能够点击《薅羊毛：900万的北京金茂府，华樾北京和西山秀丽府的89㎡》检查。
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紫郡兰园
紫郡兰园89㎡还剩多少套，出售暂时未泄漏，只说能够去售楼处看一看，想来仍是有可挑选的地步。
这个项目坐落海淀温泉镇，区域现在配套短缺，不过潜力很大。这个板块就在翠湖科技园内，现在华为、航天电子等科技企业现已连续迁入，据提到2020年入职职工将到达35万人，有人的当地不管是卖仍是租，需求都不会少。
区域周边的教育资源比较多，翠微小学、101温泉中学、中法实验校园、清华附中永丰校园、永丰中心小学等现已招生了；别的还有不少待建的教育地块，比方温泉三兄弟地块的西北部规划了幼儿园用地，创客小镇南侧规划了小学用地。从幼儿园到高中，从公立到私立，在这儿上学铁定是不愁的。
医疗方面也值得一提，从项目开车15分钟左右即可到解放军309医院；间隔项目3公里左右，还有已确认开建的海淀区妇幼保健院新院区和北医三院北部地区医疗中心。不过，比较惋惜的是，区域购物及交通不太便利，周边没有大型的商场，此外间隔地铁也在3公里以上。
紫郡兰园小区合计17栋楼，悉数都是7-10层的小高层，没有凹凸配。主力户型是89㎡三居， 单价为4.85万元/㎡起，总价约432万元/套，首付172万起。
该户型南北通透，全明格式，通风、采光都得到很好的保证。最大的亮点是南向规划了宽3.65米的阳台，就整个限竞房市场看，90平米面积段中带阳台的寥寥无几。
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永定翠庭
塞纳维拉·永定翠庭坐落西四环，海淀五棵松桥西南，永定路15号院。项目估计本年上半年加推房源，户型为50㎡一居、88㎡两居以及110㎡三居，均价估计9-10万/㎡。
这个项目加推的房源合计只要166套，本就不多，分到50㎡一居的大概率是少之又少，加之项目本就奥秘不容易买到，所以一般购房者能买到的几率着实不高，但有期望总得试一把。
永定翠庭是纯产品房，海淀总价最低的四环项目，教育资源丰富，现在期房转现房中。项目间隔五棵松地铁站、西四环仅500米，不管自驾或是公共出行，这个区位都可谓当下新房中的“佼佼者”。周围配套完全，500米范围内，医疗配套有301医院、市中西医结合医院、六建医院。教育资源，1公里范围内，有五一小学、十一校园、建华校园，其间建华校园是海淀闻名的私立中学。
项目各方面都不错，可是相同的，这个项目也是出了名的“难抢”。因而，能不能买到需求拼人品。
此外，还有许多朋友咨询京投开展海淀北安河项目，这个项目也是限竞房，限价5.5万/㎡，帮主这儿之所以没有提及，是因为政府安排企业一致回购了该项目，所以不必想了。
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当然，除了以上三个项目，想要以低总价在海淀置业，还有一个挑选，想必许多朋友都想到了，那便是共有产权房。
现在海淀区域带申购的共有产权房项目还有3个，详细如下表：
这三个项目方位都不错，不过现在都归于待申购状况，还没有详细动态。不过既然是共有产权房，那么根本都市小户型，上车门槛更低一些。
此外，购买共有产权房的朋友还需求理解一点便是，共有产权房没有增值的条件，且条件约束极为严苛，所以购买之前一定要考虑清楚，这种特点的房子，更适合有极为刚性住宅需求的朋友。
