原标题：60多个城市出台房地产相关方针，房价又要涨？
来历：眺望智库
楼市“熄火”了。
受疫情影响，新年之后本该车水马龙的售楼处却门可罗雀，楼市成交量同比断崖式跌落。
困局之下，一场解救楼市的“战争”打响了。放松限购、下降首付、展期还贷、缓交出让金……从2月至今，全国已有超60个城市出台涉房地产职业相关方针。
人们的焦虑心情再度泛起，莫非房价又要起飞了吗？
文 | 董晴
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“房住不炒”没变，
单个急进方针无关大局
2月25日，传言绍兴工即将首套房贷首付款下降到两成，二套房贷下降到三成。
工行历来具有风向标含义，音讯传出，就炸了锅！
在此之前，浙商银行现已清晰将非限购城市的家庭首套房首付款借款份额从本来30%降至20%。
紧接着，又传出“深圳建即将首付变相降至3成”的音讯，好像愈加印证了工行这一做法的风向标含义。
商场猜测，假如深圳都放松，那么京沪以外的城市都将会跟进！
事态并未朝着一些人猜测的方向展开。很快，绍兴工行和深圳建行就进行了驳斥谣言，称“风闻不实”。
这不难理解，由于引起的反应太大，不扫除方针还没有落地就胎死腹中了。事实上，深圳建行支撑小微企业的方针被传成是二套首付3成，本就是某些自媒体的误读。
退一步讲，即使绍兴工行和浙商银行的方针落地施行，也不意味着全面放松调控。比方，浙商银行银行调整个人借款，仅针对非限购城市居民家庭，非限购城市初次购房首付份额原则上为25%，各地可向下起浮5个百分点，限购城市仍履行初次购房首付三成的方针，这契合“因城施策”方针。
整理各地关于楼市的方针发现，尽管短短半个月内方针就从“救房企”推进到“救商场”，含金量不断增强，但没有打破“房住不炒”的红线。
为什么这么说？看几个比方。
2月21日，河南省驻马店市发布了17条方针组合拳，从供需两头双向发力，除了下降预售门槛、恰当下调借款利率、展期还款等纾困房企的方针，还提出住宅公积金最高借款额度进步至50万、下降首套房公积金借款首付份额至20%，购买首套住宅给予补助等方针。
出台相似方针的还有衡阳市，被称为“衡十七条”的方针，提出引进人才可同享购房及契税补助。
必须得说“驻马店救市17条”“衡十七条”力度的确很大，但细心一剖析，不难发现背面的原委。不管驻马店仍是衡阳，城市自身缺少有竞争力的工业，归于“缩短型”城市。自2018年三季度，大多数三四线城市的楼市就开端疲软。依据驻马店住宅管理中心数据显现，2019年网签面积同比下降23.2%，网签金额同比下降16%。
换句话说，这样的城市，地产颓势现已构成，即使出台救市方针也难对商场构成多大影响，更不或许影响全国。
比较之下，热门城市主要是“救房企”为主。比方，上海紧迫出台的《关于全力应对疫情支撑服务企业展开的若干土地利用方针》中，有清晰的意图性地调整土地价款缴付办法和期限、顺延开竣工等。
江苏省出台50条提振经济方针，提出亲近重视房地产商场运转态势，加强商场剖析研判和资金流向监测，依据房地产商场供需结构动态改变，展开方针预研储藏，着力稳地价稳房价稳预期，坚持房地产商场健康展开。
东莞调整公积金借款方针，最长可贷30年，放宽借款请求人条件，紧缩批阅时限，对装配式修建等三类景象给予上浮可调借款，最高上浮20%。
与各地跃跃欲试相对应的是，近来财政部、统计局、央行等多部分密布发声，重申要坚持“房住不炒”定位，再次着重“不将房地产作为短期影响经济的手法”。
未来一段时间，不扫除还会有更多的地方政府出台相关方针，支撑房地产商场的平稳展开。可是，不会打破“房住不炒”的底线。
值得一提的是，“出头鸟”驻马店市现已被河南省委约谈。首套房二成，宣告完毕。
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10年攀升30%，
不能任由房地产加杠杆了
在一些自媒体、中介和地产从业者对传言进行卖力呼喊的时分，部分银行也按捺不住了。
不难理解，银行也有发放住宅借款的激烈志愿。
多个方面数据显现，到2019年末，我国金融机构各项借款余额为153.11万亿，其间个人住宅借款余额30.2万亿，占比约为20%。假如加上8.4万亿的住宅开发借款余额，占比则到达了25%！
关于银行，房贷是一大笔生意！
可是，在“房住不炒”的紧箍咒下，即使银行有一颗跃跃欲试挣钱的心，也不敢糊弄。
尽管与美国、日本等兴旺经济体比较，我国家庭债款的肯定总量还未到达极点状况，但增加速度较快，现已给宏观经济的安稳运转带来了危险，逐步成为政府及各部分一大难题。
依据我国人民银行的数据，到2019年末，我国住户部分借款余额55.33万亿元，其间个人住宅借款余额为30.2万亿元，占住户部分债款余额的54.58%。
一般，咱们用居民杆杆率（居民部分借款余额与名义GDP之比）来反映居民的债款担负才干和偿债才干。
我国居民杠杆率自1996年以来一向呈上升趋势，1996年我国居民杠杆率仅3%，2008年上升到18%左右，2017年到达了48.97%，已高于展开我国家的均匀水平。2019年则进一步飙升到55.33%，较2018年进步2.13个百分点。
这其间，购房占了一般居民负债的大部分。西南财经大学我国家庭金融查询与研究中心的多个方面数据显现，在2015-2017年新购房有负债的家庭中，收入最低的20％家庭债款收入比高达13.7，收入最高的20％家庭债款收入比也到达了1.8，均比城乡查询口径下的2017年债款收入比1.1高许多。
对此，上一年我国人民银行党委书记、我国银保监会主席郭树清就指出，近年来我国一些城市住户（居民）部分的杠杆率急速攀升，适当大份额居民家庭负债率到达难以继续的水平……
居民杠杆率10年攀升30%，不能再任由房地产加杠杆了。
为了将钱送到中小企业手里，上一年央行推出借款商场报价利率（LPR）。
曩昔，央行频频施行定向降准，企图扶持中小微企业，可是许多钱流向并不精准。咱们经常将这类宽松方针说成是“放水”。“水”一定会沿着阻力最小的方向行进。已然房地产职业更挣钱，金融职业更挣钱，那么钱就一定会变着法子，想方设法地流向那里去。本年3月1号开端，存量房贷定价基准转换为LPR渐渐的开端施行。LPR构成机制将房地产和实体经济成功区隔开来，为房地产建立了防火墙，为定向加息供应或许。
在曩昔一年，1年期LPR累计调整了4次，累计下调26个基点，而5年期以上LPR仅调整了2次，累计下调10个基点。如此一来，就能够对1年期借款较多的实体经济“定向降息”，对5年期以上借款较多的楼市区别对待。
来历：全国银行间同业拆借中心
这在某种程度上预示着，未来不论是对实体经济涓滴仍是洪流漫灌，房地产职业想要叨光，难度大幅度提升了。
3
刚需定心买，
房价微弱反弹不或许
尽管大幅放松调控以及资金洪流漫灌都不实际，可是，对刚需集体来说，现在却不失为一个买房的好时机。
首要，开发商资金紧张，降价促销还将继续一段时间。
疫情对绝大部分职业都造成了影响，天然也会对居民收入有显着影响，一项查询显现，绝大多数被访者表明收入将下降10%-30%；超六成被访者因疫情而推延购房方案。
来历：青岛未来盛世企业管理咨询有限公司
居民购房志愿下降的一起，是我国房地产职业的杠杆率居高不下。2019年中期，A股上市样本房企均匀资产负债率77.44%。
正常状况下，房企能够靠高周转率保持，但遇到新冠肺炎疫情这样的一种状况，节奏瞬间被打乱，高杠杆运作的开发商，资金压力巨大。
一些民营开发商，即使是规划较大也十分缺钱。为了节省开支，不少房企都在调整安排架构，优化人才结构。
一些实力较差的开发商，有的现已无法付出薪酬，乃至直接倒下。依据人民法院布告网的数据，2019年，共330家房企宣告破产，均匀每天0.9家。2020年新年后的44天里，人民法院布告网现已公示了63家房企的破产文书，日均破产1.6家，房企破产速度近乎翻倍。
没有资金流入，利息、到期的债款和管理费用却是刚性的……压力之下，房地产企业只要在出售端发力，才干保持资金安全。降价无疑是最有用的办法。打折促销固然会丢失部分赢利，但总比资金链断裂，卖项目、公司股权求生或许关闭要强得多。比方恒大最近打折卖房，就引发了巨大的颤动。随后，各大开发商都跟进，各种促销优惠相继推出——首付分期、60天内无理由退房、交5000抵20000、送物业费、送车库券等等，进行变相降价。
其次，房贷利率“降”了，按揭借款更简单，月供也少了。
2月20日，央行发布了“新版”借款商场报价利率（LPR）第七次报价，2月份，1年期LPR为4.05%，5年期以上LPR为4.75%。其间1年期下降了10个基点，5年期以上下降了5个基点，房贷利率参照5年期以上LPR，各地在此基础上进行加点。换句话说，适当于房贷利率基准下调5个基点。
按揭利率下行，意味着钱银足够，不只更简单请求借款，并且购房者的还款压力也会相应的减小。
最终，在平稳的商场中，不管刚需仍是改进都更沉着。关于改进性需求，许多需求卖掉榜首套房，然后才有钱买更大的房子的。在房价快速上涨的商场中，卖掉自己的房子再买入房子，卖和买期间，房子价格不免上涨，导致丢失。现在价格安稳，正是置换好时机。
不少人将此次新冠肺炎疫情与2003年的非典做比较。以为楼市或许会像非典疫情完毕之后相似迎来微弱反弹。这是荒诞的！
且不说2003年社会经济各层面都与现在存在巨大距离，仅楼市也与其时的境况显着不同。
其时，我国的城镇化水平还较低，商品房处于求过于供的状况。现在，我国全体上现已不缺房子，存在的仅仅结构性的不均衡。
旧思想会导向旧办法，新思想才干有新出路。当时，寓居范畴供应侧晋级已火烧眉毛，要做、可做的事许多。但绝不是全面放松限购、央行放水降利率，引起新一轮房价上涨。那样的话，筛选落后产能，活跃培养新兴工业，重构经济秩序，立异驱动增加就会无从谈起，还会导致愈加严峻的危险。
当然，假如自住，现在尽能够定心买。究竟住有所居是美好生活的重要组成部分。
