过去一周，建银大厦挂满的红色条幅成为市民关注的焦点。3月28日，惠州花边岭商圈活化项目正式启动，自上世纪90年代落成后便一直烂尾沉寂的建银大厦被装饰满小彩旗，焕发出久违的活力。
同样命途多舛的港惠三期项目也于当日实现动工，终于结束旷日持久的地上附着物的谈判纠纷，进入建设周期。
记者注意到，建银大厦、港惠三期两个项目均为花边岭商圈活化项目的重点节点工程，随着项目进入工程建设和改造周期，意味着今年惠州市政府工作报告提出的活化重塑花边岭旧商圈工作正式实施。
具体到如何建设和整体推进，惠州市住建局党组书记、局长严戈科指出，将结合实际分步推进，重点完善区域的公共服务和配套设施，积极引入产业激发老城区活力，提升花边岭城市风貌品质，构建国内一流城市美好生活的样板示范区。
变化
建银大厦将变身城市新地标
近年来，伴随惠州城市不断扩容，金山新城、北站新城等新城组团加速建设，而在既有的城市建成区，随着城市人口的外迁备感没落。
作为惠州老城的商圈核心花边岭区域更是首当其冲——经营多年的海雅商场悄然撤离，广百、百佳歇业，就连集团华南区业绩连年位居前列的人人乐超市也以升级改造名义低调告别……
盘踞于片区中央的烂尾楼建银大厦更像是商圈落寞的一个佐证，最好的区域位置和最好的城市地段，除了偶尔挂起的促销条幅和举办的招聘会，市民几乎已经忘了它的存在，也成为城市的“伤疤”。
然而在上周，烂尾楼上挂起了红条幅成为了市民关注的焦点。其中一个条幅内容显示：城芯商圈新发展，再现繁华花边岭。
“花边岭那个烂尾楼挂条幅了，是要有企业接手了吗？”“我们这片这些年就没有遇到过好消息，这回是要送福利了么？”“冷静冷静，挂个条幅容易，要等真的盘活才靠谱。”……3月24日，在建银大厦刚刚挂上条幅，花边岭商圈区域的多个小区业主群里就炸开了锅。
事实上，不止周边小区，该讯息还迅速受到了惠州其他区域市民的关注。一位居住在惠城江北某小区居民刘志就表示，来惠州快20年了，这个楼就一直烂在那里，很可惜，而且对片区的发展和整个城市的形象都是很负面的，希望可以被盘活和发展起来。
挂满红条幅，装饰了彩旗的建银大厦这回没有让市民等待太久。结合惠州花边岭商圈活化项目的实施，建银大厦业主方大中华国际集团举办了项目启动仪式，并在现场展示了项目升级改造的方案效果图，拟将建银大厦打造成集高端商业、五星级酒店、高档公寓、高新技术产业为一体的城市地标。
该企业董事局主席黄世再指出，集团计划投资10亿元对楼体及周边项目进行升级改造，发挥集团的资源优势，集中引入人工智能等新兴的科技技术企业，吸引人才，共同助力惠州发展。“惠州是粤港澳大湾区的重要节点城市，未来的发展空间很大，建银大厦位于城市的核心区域，项目升级也将有力地推进城市品质的提升。”
机遇
政府推动商圈活化带来发展良机
“对于建银大厦的启动，作为附近的市民我们会抱着期待，但也要保持平常心。”位于商圈周边的金耀园小区业主委员会相关负责人曹燕介绍，项目推动的难处肯定不小，再者企业都是逐利的，对周边带来多大的益处还不一定。
据业内人士介绍，大中华的进驻并非是刚刚发生是事情，早在2007年，该物业产权便从摩根斯坦利中国境内项目公司转入其手中，2013年左右还曾于南方联合产权交易中心挂牌转让。“这也说明，企业投资的预期是在不断改变的，如何引导企业助力城市发展是值得政府深思的事情。”
从搁置烂尾到着手盘活，大中华集团方面态度为何发生改变？由政府推动的花边岭商圈活化项目有序推进无疑是难得的机遇。
记者注意到，早在2019年9月，严戈科做客“行风热线”，就“提升城市建设品质，打造一流人居环境”主题与市民进行交流时就提出：活化花边岭商圈，打造城市会客厅。严戈科当时即表示将全力推动花边岭商圈的盘活，活化提升后将其打造成城市客厅，作为城市的重要景观节点和地标。
在与市民交流过程中，严戈科还明确了活化时间轴线，直言市民在2020年就将初步看到一些效果。
花边岭商圈活化概念一经提出便迅速受到城市各界的关注，该改造项目也在城市工作中被列入重要工程。在今年惠州两会期间，市委副书记、市长刘吉在政府工作报告中就提出要活化重塑花边岭旧商圈，让群众真切体会城市品质的提升。
而在惠州市住建局年初列出的《2020年惠州市住房和城乡建设十三项重点工作》中，更是要求全面启动铺开花边岭旧商圈活化工作，细化片区内重要节点城市设计，政企合力启动项目建设，确保快见成效。
“很显然，建银大厦的盘活遇到了好时候，融入整个花边岭商圈的活化能够有效解决一些项目自身无法解决的难题。”惠州商业地产领域资深研究专家胡光宇坦言，行业内曾进行商业核测，建银大厦如果单楼体改造基本没有“活路”，上世纪的规划结构和配套缺陷很多，但通过前广场，乃至整个区域的升级，楼体有望找到平衡点。
胡光宇举例称，比如说大家最关心的停车位问题，作为老楼下挖的停车位数量肯定不够，但是若结合整个花边岭广场的立体改造，下挖建设地下立体停车楼等，就很有希望解开当前所面临的困局。
展望
打造一流城市美好生活样板示范区
“尽管在近年以来，海雅、人人乐等商业项目陆续从花边岭商圈撤离，但就区域的消费需求和客群来说是完全没问题的。”惠州市港惠商管公司董事长秘海英介绍，随着整个基础条件的提升活化，片区有望迎来再聚集。
以点窥面，作为花边岭商圈活化项目的重要节点工程，建银大厦的启动有效助力项目的推进，同时也拉开了片区振兴的序幕。
3月28日，在沿南岸路距离建银大厦不到1公里位置的港惠新天地，作为花边岭商圈活化项目的另一个节点工程港惠三期项目也正式动工。
秘海英称，三期项目建成后将新增商业面积5万多平方米，新增停车位近1200个，将极大地补充和完善港惠新天地一、二期的经营业态布局和硬件配置。三期总计营业面积达到20万平方米，提供近6000个就业岗位，有望五年内实现商业零售额破百亿目标。
随着建银大厦、港惠三期两个节点工程建设项目启动建设，花边岭商圈活化步入快车道。如何推进全区域的发展？严戈科提出了构建国内一流城市美好生活的样板示范区的构思，提出通过实施一系列城市品质提升工程，有机串联传统与现代生活空间，完善公共服务、市政配套设施，激发老城区活力。
与此同时，积极探索政企合作，带动企业、行业协会等共同参与商圈活化、建设和整体运营，激活城市更新动力，打造城市经济总部中心，推动城市能级提升。依托商圈本底优势导入数字化、物联网等新兴产业，构建智慧平台，建设城市新地标。
具体到如何实施，市住建局在前期研究基础上制定出了分步走的战略。近期主要是逐步启动节点项目工程改造，活化内部功能，导入产业，丰富区域的产业业态。同时完善交通网络，合理开发利用地上地下空间，全面提升花边岭商圈重要节点的公共空间环境品质，优化花边岭城市风貌新印象。
聚焦区域的发展，记者通过查阅《惠州市住房和城乡建设局2019年惠州市城市公共空间品质提升设计的具体方案—花边岭商圈城市设计公开招标公告》文件了解到，花边岭商圈城市设计范围北至西枝江滨江公园，南至三环南路，沿横江三路、南岸路及演达大道两侧1—2个街区内围合区域，规划范围约2.7平方公里。
从花边岭商圈四至范围能够正常的看到，不只是建银大厦、港惠新天地项目，西枝江南岸大片区域和三环南路以北的河南岸汽车大市场等区域均将包含其中。结合当前该大市场逐步外迁的进程，市住建局相关知情人士表示，当前项目的建设旨在推动片区存量资源的盘活和基础配套的完善，优化区域生活体验，而通过汽车大市场的“腾笼换鸟”，导入新兴产业则意味着该区域未来的活力。
■观察眼
形成片区合力，构建城市客厅
近日，惠州花边岭商圈活化项目启动。距离去年9月官方透露将推动花边岭商圈活化刚好满半年时间。梳理时间轴，从立项到设计研究，到项目推进，到开工启动，步履匆匆。
尽管各部门快速推进项目让人印象深刻，但最让笔者感触的还是市民态度的改变，从最开始的平静到当前的热烈讨论。
回到半年前，2019年9月份，惠州市住建局局长严戈科与市民在线上交流时表示将全力推进花边岭商圈活化，尽管消息劲爆，但关注者甚少。如金耀园业主陈女士近日受访时所说，花边岭的困境不是一两天了，没看到实际的动作，市民不敢去期待。
随着3月28日分别在建银大厦前广场和港惠三期工地开展的花边岭商圈活化项目启动，两个节点性工程正式进入施工周期。尤其让人关注的是烂尾25年的建银大厦挂满的红色条幅和小彩旗，以及业主方大中华集团展示的改造效果图和承诺的10亿元投资。
陈女士告诉笔者，海雅商场歇业、人人乐超市撤场……近年来，花边岭商圈就没有过好消息，现在烂尾楼要盘活是个好机会，真正做好的话也有一定的可能把散掉的人气再聚回来。“现在业主群里邻居们每天都在说这个事情，都在盼着项目推进。”
能够正常的看到，随着项目从概念雏形到落地实施，市民对于花边岭的未来充满了新期待。但具体到项目本身，尽管从政府层面透露的信息显示，商圈将分步推进活化，构建一流城市的美好生活样板示范区，但实施起来并不容易。
从建银大厦的改造升级方案中就能够正常的看到，即使大中华方面声称将投资10亿元，建设集高端商业、五星级酒店、高档公寓、高新技术产业为一体的科技中心，将完善广场立体开发，优化地下河道建设等，但在落实环节，建成区的规划调控、用地属性优化，以及水道建设等都将涉及到多个部门，都将存在着诸多的不确定性。
不只是建银大厦项目，同样作为节点性活化片区的河南岸汽车大市场片区如何实现提升同样如此。不同于新的城市片区建设属于“空白地”作业，老城区的改造建设则意味着政府、企业和群众的利益再协调，如何找寻“最大公约数”将成为关键。
怎么样做优化？笔者认为针对整个花边岭项目的推进应该依据今年惠州市政府工作报告的部署，形成从全市层面的统筹协调机制，针对节点性项目的实施、产业导入等打破各部门间的壁垒，形成统一可行的方案，确保稀缺的总部型产业项目、科创项目能够切实落实。
与此同时，在整个商圈活化过程中，政府在引导重要节点项目内部完善业态布局的同时，还应有效强化整个片区的节点构建和业态划分。突破以往城市业态的无序化布局，引导产业和消费客群从单个项目消费体验延伸至整条活化街道、整个商圈片区的多元生活消费体验，形成片区合力，构建城市客厅。
■焦点问答
1 建银大厦的楼体 是否安全？
惠州市住建局：结构安全没问题，设计落后
由于建银大厦烂尾周期长达25年，关于项目为何一直沉寂的声音也较多，除了官方公示的因为银行改制等问题，以及企业投资的阶段性选择外，关于楼体的结构和设计存在问题，安全不达标等传言也存在。
面对市民的质疑，惠州市住建局相关负责人表示楼体的建筑安全和结构设计肯定是没问题的，但因为建设周期较为久远，楼体的部分设计存在落后和不够合理优化是肯定的。
在政府主导下，企业进行升级改造的话要严格按照相关安全结构标准做改造，全面考虑楼体的承重、承压以及老损等问题，该优化的优化，该加固的加固，深化研究落实，激发闲置资源的新活力，助力片区的活化升级和品质提升。
2 项目停车位问题 如何解决？
大中华董事局主席黄世再：结合广场改造进行优化
在过去几年，花边岭商圈的海雅商场、人人乐的撤场离开无一例外均源于停车等设施配套不健全等问题。具体到建银大厦，上世纪90年代建设的项目，在升级改造中，如何解决停车难题成为关键。
项目将如何推动解决这一问题？黄世再表示将投资10亿元对楼体及周边项目进行升级改造。除了改造升级建银大厦外墙和完善内部结构，企业还将参与到大厦前广场的项目优化升级改造中，通过立体开发建设花边岭广场项目，新增社会公共停车位，有效缓解未来建银大厦项目的运营难题。
有必要注意一下的，由于花边岭广场为吊鸡沥的上盖项目，在立体改造过程中还将涉及河道的优化改造工作。黄世再称，企业当前也正在研究优化方案，优化地下河道，助力城市优化地下空间的运营开发。
3 港惠三期将如何 完善片区商业业态？
港惠商管公司董事长秘海英：打造市民购物体验闭环
目前，港惠新天地一、二期商业运营项目已接近15万平方米规模，随着三环天虹、方直广场、中环广场等商业体建设，部分行业人士认为目前河麦片区的消费体量基本已经饱和。
随着港惠三期动工建设，该项目总计商业运营体量将达到20万平方米。如何面对行业压力？秘海英认为商业体量永远都没有饱和的时候，都是不断地在体验和引导中做大消费体量。
秘海英说，港惠一、二期布局的主要是百货、商超和饮食娱乐影院等业态，未来三期项目将更加专注于科技和体验感，真正构建街区商业模式，让客群真正在港惠实现吃喝玩乐一站化，形成购物加生活体验的商业闭环。
建银大厦盘活大事记
●1996年 建银大厦建成封顶，大厦位于惠城区花边岭商圈中心位置，原为中国建设银行惠州分行在20世纪90年代中期投资建设。
●1999年 因国家对商业银行进行股份制改革等多种原因，建银大厦在进入内部装修阶段周期，宣布停止。
●2003年 建行方面与摩根斯坦利公司签署协议，建银大厦产权转让。
●2007年 摩根斯坦利中国境内项目公司与大中华国际集团签署协议，大中华方面取得建银大厦的所有权。
●2012年—2013年 大中华国际集团于南方联合产权交易中心挂牌该物业资产包，无人应价，遭遇流拍。
●2019年9月 惠州市住房和城乡建设局党组书记、局长严戈科与市民交流时透露，将全力推动花边岭商圈的盘活，活化提升后将其打造成城市客厅。
●2020年1月 惠州两会期间，市委副书记、市长刘吉在政府工作报告中提出：活化重塑花边岭旧商圈。
●2020年2月 惠州市住房和城乡建设局官网发布《2020年惠州市住房和城乡建设十三项重点工作》，要求全面启动铺开花边岭旧商圈活化工作，细化片区内重要节点城市设计，政企合力推动启动项目建设，确保快见成效。
●2020年3月24日 建银大厦楼体挂起多个红色条幅受到市民广泛关注。
●2020年3月28日 惠州花边岭商圈项目启动仪式分别在建银大厦前广场、港惠三期工地举行。
【记者】张峰
【作者】 张峰
【来源】 南方报业传媒集团南方+客户端
