仅有不变的是改变自身。
—— 斯宾塞·约翰逊
文 / 毛洺
咱们或许真的不知道危机和明日，哪个先到来。
房地产职业曾是我国经济名副其实的支柱工业。2010-2019年的十年间，房地产与建筑业的添加值占GDP的八分之一。
可当时针指向2020年，我国地工业却陷入了严峻的调控、低迷的需求和逐步高企的拿地本钱的三重窘境之间。困难时刻，一场出人意料的疫情更让地工业落井下石。洪流滚滚，怎么泅渡对岸？
作家斯宾塞说：
仅有不变的是改变自身，求存需先求变。
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危是我们的，机是自己的
2月16日，一份由恒大集团董事局主席许家印签发的公司文件在网上撒播。文件中的寥寥数行字发布了一则重磅音讯：自2月18日起至2月29日，恒大全国在售楼盘75折优惠。
事情的布景是到2月14日，2020年的前45天，全国多达98家房地产相关企业被破产清算。疫情的冲击是无差别的，哪怕巨大如房地产也不免“虎躯一震”。
但是，恒大这个巨型房企的应急行动十足抢眼。2月13日，恒大的600多个楼盘首先全面实施网上出售。
房子明码标价直接在网上卖了，不光没有中间商赚差价，连自己的售楼部也给端了。恒大自掀底价，顾客天然乐见其成。一季度，在百强房企出售成绩遍及下滑之际，恒大出售额达1465亿，添加23%，出售回款为1133亿，大增55%，职业排名榜首。
不过，网上出售需求投入不菲的营销资金，贱价锁房战略对应较慢的回款速度。一般企业假设没有杰出的现金流和本钱优势，底子不敢跟风“抄作业”。
恒大的住宅出售单价在一万出面，毛利率维持在35%左右，由于总本钱优势抢先，还有相对可观的让利空间。并且，恒大网上出售的方针上线至今现已调整了三次，可谓嗅觉活络，身段柔软。
IBM的传奇CEO路易斯·郭士纳写过一本自传《谁说大象不能跳舞》，说的是他怎么在短短十年间经过多次战略革新，让IBM公司成功地从出产硬件转为服务供货商的阅历。IBM在他麾下由亏本160亿美元，富丽转身为世界上最大的“不制作核算机的核算机公司”。
反观恒大发展的轨道，这头“大象”的舞步也有着与年代同频共振的节奏感。
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大象也会跳舞
在我国地产职业，如论资排辈，成立于1996年的恒大好像有些缓不济急。彼时，“万通六正人”已赚得榜首桶金，万科风头正劲，碧桂园、保利已是职业俊彦。南下创业的许家印刚刚落脚广州，寂寂无名必稳扎稳打，他一待便是十年。
十年之间，我国城市化率从1996年的29.3%，增至2006年的43.9%。依托如火如荼的城市化进程，我国房企快速成长，像一群巨兽阔步狂奔在尘土飞扬的我国大地。
2006年，许家印宣告“三年时刻再造20个恒大”，这个一度让业界哗然的大饼，竟在2008年末一举完结。
2013年1月举行的集团年度大会上，恒大又一次放出豪言，“到2020年完结出售额5500亿、土地储备超越3亿平方米、处理工作超越200万人”。
为了达到此方针，恒大提出“高负债、高杠杆、高周转与低本钱”的“三高一低”战略：凭借大规划举债获取资金，用资金置办土地储备，再转化为物业，终究经过高周转回笼现金。这无疑是一条惊险的扩张之路。
事实证明，商业是冒险者的游戏。至2017年，恒大提早3年完结了2013年拟定的2020年奋斗方针。与此一起，2017年我国城市化率达到了58.5%——城市化率在30%-60%区间，往往是房地产商场高速添加和迸发的阶段。
当人们认为恒大行将冲刺万亿方针之时，许家印却勒住了缰绳，在当年年头再度调整战略，宣告实施“低负债、低杠杆、低本钱、高周转”的“三低一高”形式。在这个形式下，恒大转而下降土地开销，增大营收规划，并着手引进战略出资，归还永续债款。
“明者远见于未萌”。尔后，我国经济敞开了去杠杆化的趋势，房地产方针调控趋紧。转瞬2018年，房地产的隆冬公然来了。
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一万亿之问
2019年，房地产商场寒凉如故。
这一年，潘石屹卖了570亿房产；泰禾转让了11个房产项目；华裔城阅历了8次转让股权；新城甩卖了10个项目；富力宣告不再拿地……
2020年3月31日的成绩发布会上，恒大发布了2019年的数据：全年完结合约出售额6011亿元，中心赢利408.2亿元，资产负债率77.9%，净负债率159.3%，现金余额2287.7亿元。
恒大财报部分数据
告别了过火剧烈的起浮，数据呈现出一种平稳的态势。现在，借钱买土地、坐等土地增值赚大钱的年代过去了，房地产也将渐渐从原先的金融属性向实体经济改变。
意料之中，许家印再次宣告了新战略：高添加、控规划、降负债。简略归纳如下：
高添加：2020年完结出售8000亿，2022年完结出售1万亿；
控规划：未来三年土地储备每年要下降3000万平方米左右，到2022年下降到2亿平方米左右；
降负债：有息负债每年均匀下降1500亿，到2022年把总负债降到4000亿以下。
三者看似对立，怎么做到“高添加”的一起“控规划”“降负债”？
“高添加”的实质是完结库存去化与现金收回。
据恒大管理层介绍，本年总可售面积达1.32亿平方米，可售货值达1.27万亿，依照64%的去化率保存预算，可完结出售8110亿，完结8000亿出售并无压力。
“控规划”便是要将土地持有本钱变换成现金流。
年报显现，恒大具有2.93亿平方米的土地储备，“面粉都在口袋里”。能够适度削减拿地，使用现有土地储备，已能保证持续发展；土储负添加，还能大幅削减开销。
“降负债”是恒大的燃眉之急。依据恒大2019年报，到2019年12月31日，恒大总资产2.2万亿元，总负债高达1.848万亿元，其间告贷和敷衍交易账款及其他敷衍金钱的活动负债高达1万亿元。
发布会现场，许家印待人以诚算了笔账：
2018年、2019年，恒大出售回款每年维持在4500亿左右，假如本年完结出售8000亿，回款按7000亿核算，就会添加2500亿的出售回款。一起，恒大本年削减土地储备3000万平方米，就等于削减600亿的开销。这样一增一减，就一定能完结本年有息负债下降1500亿的方针。
这样看来，恒大以“高添加”开源，“控规划”节省，左右开弓，达到“降负债”的方针。三者协同而非矛盾，终究的成果则是去杠杆和控危险，让大象轻装上阵，翩然起舞。所以，新战略的中心要义不是规划而是稳健，是安全的添加。以期在扩展出售的前提下，慎重操控本钱和负债，提高企业的全体盈余水平。
明日总会到来，又总与今日不同，假如不着眼于未来，最强有力的公司也会遇到费事。
恒大的“新战略”暗合彼得·德鲁克的劝诫，体量越大的公司越需求具体而微的谋划。一个好的战略关于企业就如同一个导航仪，它能够协助人们及时批改参数，看清风向，预见未来。
