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春暖在望，楼市也开端冻结，刚刚曩昔的小长假给楼市留了点宽余的时刻，一票项目按捺不住首先开盘加推。实践成交怎么？下一步天津楼市的潮水在哪里？期望日趋迷茫，抬头已久的地产新政还来么？今天文章来自小仙女，有数据，有干货，有预判。各位老粉，点赞转发必须走一波！备受等待的学区房，下周见了！
01
小长假开盘简报一览
精武镇板块：联发锦里
均价2.1～2.3万，去化率60%
【开盘时刻】：2020年4月5日
【项目方位】：宾水西道，大学城地铁站东500米
【房源信息】：共50套 7/11F洋房小高，户型为95/110/130
【成交均价】成交均价小高2.12-2.25w，洋房2.18-2.3w
【蓄客状况】：4月1日蓄客，定金1000（定金可抵10w元），排卡38组
【成交状况】：成交30套，去化率60%
【成交剖析】：本案前次加推为3.25，仅隔10天，蓄客期较短，但凭仗板块同种类型的产品最低价（风格松间洋房2.9-3w，万科紫台洋房2.4-2.5w），去化尚可。
天嘉湖板块：星耀五洲
均价9500，去化率9%
【开盘时刻】：2020年4月4日
【项目方位】：津南区天嘉湖大路
【房源信息】：共256套 22/31F高层，户型为82/85/95/106
【成交均价】成交均价9500
【蓄客状况】：顺销加推
【成交状况】：成交24套，去化率9%
【成交剖析】去化较差：1. 无蓄客动作，顺销加推，客户量不充足；2. 同种类型的产品较周边竞品高：大唐盛世高层8500，中海公园城高层9000；3. 本次加推价格较19年（19.05-19.12）期间的价格高约1000元
李七庄板块：融泰城
均价22000，去化率21%
【开盘时刻】：2020年4月4日
【项目方位】：津涞公路与秀川路交口
【房源信息】：共248套 8F洋房，户型为93
【成交均价】：成交均价22000，（顶层赠阁楼，层高2.9m，面积约70㎡，均价25000）
【蓄客状况】：顺销加推
【成交状况】：成交10套，去化率21%
【成交剖析】去化较差：1. 无蓄客动作，顺销加推，客户量不充足；2. 洋房产品价格较高，之前板块主销洋房均价21200，本次加推价格较高，客户承受度较差。
北辰：去化率竟然100%
雍祥府：单价20000，去化100%
【加推时刻】：4月5日
【项目方位】：朝阳路与天重道交口
【加推楼座】：22#20套115户型，21#2套127，2套115共24套
【加推价格】：20000
【加推方法】：已开楼座，从头包装2如果平米一口价口径加推
【加推方法】：3万意向金锁房号，25号前签约
【去化状况】：100%
碧桂园中心：单价16000，去化100%
【开盘时刻】：4月5日20:00
【项目方位】：北辰 铁东北路与龙门东道交口
【开盘楼座】：8#，86/106平米，2T4，14F，合计56套
【开盘方法】：线上开盘
【销售价格】：16000
【蓄客方法】：3月15发动排卡，排卡30组，后续售楼处封盘，4月3日从头发动排卡，排卡合计121组客户，4月6日交2万认筹金锁房号（交认筹金条件：提交征信，公积金查询单和首付款凭据确认有借款资历和3天内交齐首付，可交认筹金锁房号），抢占房源成功2万元可转位定金，抢不上15个工作日内退回原账户
【去化状况】：100%
团泊东板块
招商果岭：均价63000
【开盘时刻】：2020年4月4日
【项目方位】：团泊新城松江高尔夫球会西北侧
【房源信息】：共136套 17F小高，户型为85/100/115
【成交均价】：成交均价6300
【成交状况】：成交40套，去化率29%
鸿坤抱负城：均价6200
【开盘时刻】：2020年4月4日
【项目方位】：仁慈大路与汉水道交口
【房源信息】：共60套 15F小高，户型为82/90/107
【成交均价】：成交均价6200
【成交状况】：成交40套，去化率67%
生态城板块：贻成学府一号
均价22000，去化率21%
【开盘时刻】：2020年4月5日-4月6日
【项目方位】：中天大路北100米
【开盘方法】：顺销加推
【交工状况】：精装，不送车位
【加推楼座】：7#(30F)1个单元，2T4，户型83、100、114，共118套。
【价格状况】：均价：高层16000
【去化状况】：去化35套，去化率30%
【优惠状况】：83、114平米户型加推期间认购并在规则时刻内签约1个点；团购1个点；高层114户型额定1个点；一次性1个点；抗疫前锋额定2个点。
数据源于调研：或许存在误差
02
成交剖析：价格是王道！
3月天津楼市归于那些坚决的举动派，疫情初便快速举动，趁其他项目依然沉浸在居家工作的春梦中，收揽了一波客户。4月的战役从清明小长假开端正式打响，归纳小长假成交战报来看，北辰、西青依然是成交主力，团泊东又是首先降至商场最低价，沿海也渐入惨淡。
北辰3个项目卡在小长假降价推售，价格给得果断，成交好像也尽善尽美。单个项目以1万8的地价推出了一批2万元一口价房源，一次性去化结束。高地价低房价的形式拼的是家底和勇气，但可以预见的是这不是常态，估计4月中旬，北辰商场将堕入价格红海的拼杀。
更为老练也更为剧烈的西青，先是南站板块出人意料的价格跳水，伴随着精武镇、中北镇、华苑板块的不甘寂寞，价格底线已是全部上台，但仔细剖析依然可以把握住未来一段时刻小户型的断档期，各项目怎么错峰推售，把有限的价格空间放在刀刃上至关重要。
团泊东价格又下探到底部，且中介点位康复5%，这个锅我想要扔给最早的板块规划，卖地先行缓慢开发的套路何时能收？
沿海因为疫情控制严厉，即便是生态城板块，早年每次抢排卡争房源的热销项目现在开盘去化也仅3成，但等风口一同，仍在潜力十足。
高地价支撑不起太屡次的以价换量，天津商场依然是根据2017年高价地的根柢不健康的开展，家底足的项目带动一波板块大势，被威胁的项目随行就市，而少量清醒的项目开端锻炼“抗冲击”的才能。天津楼市的操作空间本就不大，世人只能抬头以盼，尽管方针出炉的期望日渐迷茫。
03
预判：胆子要大！
跟着时刻的推移，方针影响依然俨然铁幕一道密不透风，很多人已然不抱期望。2017、2018、2019、2020……天津楼市走得太困难。可是期望总是要有的，要不然呢？小仙女斗胆猜想一下，若是方针会出，将是何种相貌？以个人判别，方针空间榜首必定是放宽落户，第二或许留给改进商场。
8日零时起，武汉市免除离汉离鄂通道管控办法，有序康复对外交通。各省市的逐渐敞开，也会让抢人大战再度晋级。天津作为全国最大的学区房片，外来占便宜者多，实践留下建设者更少。即便比照西安城市夜晚花天酒地的现象，天津进入晚上9点后便已是万籁俱寂，城市生机缺乏，人才梯度断层，开展速度较慢，让人不由不为家园捏一把汗。若是本年铺开落户条件，期望有时机可以吸取教训，宽进严出，关于落户要求完全铺开，但关于人才扎根条件从严处理，为天津留下更多的城市建设者。
第二个斗胆猜想是恰当调整限购方针，方针的侧重点或许是改进商场。2020年是全面建成小康社会的要害一年，又是继续改进民生的一年，疫情对国计民生影响颇大，势必会坚持房价平稳。故而限购限贷依然不能扫除调整的或许，但限价大幅铺开的或许性很低。影响改进置换，需求先引导卖出去，方针优先出在二手房商场，短阶段内一二手房或许会构成倒挂，再对一手房推出方针，逐渐促进改进需求。限购限贷大门洞开并不实际，但我想微调的年代到也来的不会太快。
以天津过往的风格，方针可望而不行期，可期而不行倚。二季度天津楼市依然面临巨大应战，谁能熬到最终谁才有话语权。而天津地产从业者也将受到来自集团、区域外派人才的冲击，这个职业的独立个别也是在折磨中求存。
在一个增量见顶的国际里，存量的抢夺将反常惨烈，你抢到的每一口肉，都是从他人嘴里夺走的，胜者披荆斩棘走过的路途上，都躺着败者尸横遍野的尸身。这是一个剩者为王的年代，目下的时刻或许不是用来考虑下一波潮水的来处与去向，而是考虑在增量见顶的国际里，在拼杀存量中活下去。本年故事必定不会少，但故事中的人必定会渐渐的少。
暗夜之中，才见繁星，危机之下，
隐藏起色，事在人为，为者常成！
文末抛一道考虑题
闷声发大财的融创现在在干啥？
