2020.04.20 三月二十八·周一
老城新生
当老破小慢慢高大上
有人说，最先富起来的三环党正在批量撤离郑州，所谓老郑州的优越感不过只是离情怀很近，离未来很远！城市发展动能正在轮换，只有抓住新生力量才能赢得未来，而对未来误判的失意者，只好用不容置疑的过气优越感，在老旧小区里盘点旧时光，只不过那些加了滤镜的怀旧，根本经不起时间的调戏。
但老郑却不这么认为，他发现和他一个姓的“老郑州”正在越变越年轻——
1.住改商整治，曾经的老街越来越宽了，没有了过往的杂乱，多了一丝静谧。
2.最近郑州又公示了几条地铁，地铁网越来越密集，坐地铁真的比开车方便的多。
3.老旧小区正在综合整治提升，曾经的隔壁老张家都开始装电梯了，老旧的景观也在慢慢更新。
4.就连让老郑最为诟病的城区破烂的主干道都开始了新一轮的整修，新建的绿化带瞬间拔高了一个档次。
老郑说，他身边有不少逃离三环的朋友，也有不少离开老郑州的人都后悔了，所谓的新城区更像是在橱窗中展览的生活，陈列的物品看上去光鲜亮丽，却热度不够。北龙湖十几块一碗的胡辣汤，实在没有老城区里5块钱一碗的好喝，虽然新区的房子、环境和物业让人留恋，但更想念老城区的人间烟火，还有数代累积出来的优质教育资源，越来越成熟的商业配套，等等，这些历史沉淀，都是新城区短时间内难以替代的。
市委书记徐立毅近期也曾指出，老城区承载着人民群众对城市的记忆，是一个城市最有韵味和历史厚度的地方，城市的高质量发展必然是老城区与新城区相协调的发展，老城区的复兴意义重大。
|图片来源于视觉中国
我们一定要认清一个事实
旧改时代老城区正在焕新
去年，为迎接民族盛会，郑州老城区的城建水准已经拔高了一个台阶，各种拆墙透绿，给老城区平添了几分亮色，新出台政策，建成区内拆迁3亩以下，要建设为城市绿地，甚至，最近传出来世纪欢乐园改造的消息，800多亩地要改造成公园免费开放，足以看见政府改变老城区形象的决心。
|图片来源于视觉中国
老城改造绝不是一种面子工程，而是未来一段时间的主流，是政府施政方向的回归。“加快推进城镇老旧小区改造”，这项自去年开始的"旧改运动"涉及居民上亿人,被人解读为中国已从棚改时代进化为旧改时代。
拿郑州来说，这项轰轰烈烈的系统工程已经悄然铺开。
去年底，郑州市人民政府下发了《郑州市城市道路综合改造工程实施方案》（以下简称《实施方案》），要求2021年底前，郑州市“一环十横十纵”的道路要通过道路综合改造工程带动城市管理提升与人居环境改善。其中——
一期工程（2019年12月至2020年7月）：嵩山路、京广路、未来路、经三路、黄河路、桐柏路、航海路等7条（5纵2横）道路。
二期工程（2020年8月至2021年3月）：北三环、西三环、东风路、建设路、花园路、陇海路、江山路等7条（3纵4横）道路。
三期工程（2021年4月至2021年12月）：文化路、农业路、大学路、中州大道、南三环、长江路、三全路、东三环、金水路、中原路等10条（4纵6横）道路。
现在，航海路、嵩山路、桐柏路等一期改造工程已经效果初现，买房，盯着这些核心主干道，大体上不会错。
当然，除了这些大街道，在郑州深入推进“路长制”的背景下，一些小街道也在焕发生机，二七区连心里胡同等，已经变成了很多小情侣的网红打卡圣地。
|连心里市区网红路
城市道路综合改造工程，是一项系统工程，除了路面环境整治，对多条重点路段“住改商”涉嫌违规经营情况做清理整治也是重点改造的项目之一。此外，按照《郑州市老旧小区整治提升工作实施方案》确定的改造范围，郑州市主城区共有1833个小区纳入综合改造，涉及7584栋楼，2469万平方米，居民30万户。截至目前，完成改造110个，正在施工689个，正在施工招标417个，未来几年，这都是一项大工程。
未来房产集团副总裁杨诚总也说：“老城区拥有最丰厚的城市人文积淀，以及最为成熟完善的资源配套，根据国内其他一线城市的城市化进程发展经验来看，随着市政对老城区的升级改造，人们的生活轨迹，会愈发离不开老城核心区，老城价值将会不断释放。”
所以从整体而言，无论是现有资源配套，还是后期市政规划，老城区必然迎来高端价值的全面回归。
|部分改造后现状
相信，随着各项改造逐步深入，老城区形象必将焕然一新，届时，你还会天天吐槽老城区是“老破旧”吗？
有人在逃离有人在向往
满血复活的老城区房子怎么买？
老城区的变化有目共睹，和老郑一样，很多人已经在留意老城区的房子了，其中，有一个项目吸引了不少眼球。
CBD旁，对望大玉米，低于周边市场价15xxx元,这个烂尾了十几年老项目摇身一变成了网红，吸引了不少眼球。
这样的房子能买？虽然很多人去看房，有人说也可以买，但我们是不太看好的，毕竟，一个烂尾了十几年的项目，且不说影不影响楼体质量，这样的容积率毫无舒适度可言，单单看这样的价格真的划算吗？和东区比是比较低，但这里毕竟不是东区，隔着中州大道去东区最近的路需要下穿过去，这样的价位买在三环内地铁口学区房的位置不香吗？
毕竟，三环内的选择性还有很多。
北龙湖暂且不说，单单金水老城，还有经三路上的融创蘭园，未来路上的鑫苑金水观城与融创金林金水府，农业路上的万科世曦，还有黄河路上的泉舜上城，价位和这里比高不了多少。
除了金水老城，老管城、老经开和老二七也有不少盘可选。
管城区盛澳金尊府、世茂云尚城距离地铁口都不远。二七区名门橙邦紧邻二七万达，经开区阳光城檀悦地段配套都可以，如果考虑价位比较低的，西三环五龙口片区选择比较多，如果要选的化，基本上由建业来操盘的盛悦府性价比还不错。
总之，老城区还有很多盘可选，具体还要看个人的详细情况，上班是否方便，上学是否便利，绝对不能只看价格，在老城区买房，不要有投机心理，就是实在一些，有时候，生活舒适度比价格更重要。
|三环内在售楼盘分布
中原楼市2020年第二季度购房大地图即将印刷，需要购房大地图的朋友，可持续关注公众号。
老城区在售房源虽不多
还有一些新盘不妨再等等
当然了，上边说的一些盘，都是一些老盘了，对很多人来说已经没有新意了，如果这些你看不上，未来不久应有一些新盘，再结合当下的市场情况，可优先考虑再等等。
比如，有西区情怀的中原老城今年或许会迎来大爆发，据不完全统计，中原老城今年有不少新盘或会面市。
位于中原中路文化宫路绝对中原老城区核心地块的恒大云玺项目，紧邻裕达国贸、绿城广场和碧沙岗公园，周边有伊河路小学和郑州一中等优质教育资源，配套没的说。
紧邻中原万达的万科山河道作为万科在中原区的第一个住宅项目，总占地约139亩，首期规划7栋高层，装修交付，4月19日项目城市品牌馆正式开放，据工作人员介绍，主推户型为124-143㎡，户型普遍在120㎡以上，定位偏改善，值得期待。
距离万科山河道不远的昆仑望岳西苑今年也有动作，这个“拖”了很久的盘，曾经也是寄予厚望，依然是低容积率、偏大户型，中原老城地缘改善客户可着重关注。
当然，除了这些偏改善的新盘，中原老城也不乏刚需、刚改楼盘。
今年年初首进中原老城的康桥摘得航海路旁卧龙岗城改项目地块，地块约105亩，容积率不超过4.2，规划有商业、住宅、商务办公等，项目案名或为玖玺园，附近有地铁5号线和6号线，配套也不错。
此外，金水西路打通之后，五龙口片区的一些楼盘也值得关注，比如，开发“风和日丽”的康隆后续地块慢慢的开始动工,也值得关注。
除了大爆发的中原区，金水区也有新项目。
与融创蘭园对面的西韩砦城改项目申泰中原印象，虽然开发商名不见经传，但确是规划中的经三路核心地标项目。规划建筑面积约100万方，规划有150米的超高层建筑群和国风住宅区，规划的住宅产品面积约68-78平两房、约112-132平三房、约142-162平四房，公寓产品是3栋150米的超高建筑，精装loft和平层公寓，产品线比较丰富。
同样位于经三路上的枣庄城改项目未来·天奕，占据了东风渠一线河景，据说，要打造成观赏东风渠的高端产品，不光外立面有记忆点，产品也将引进很多先进的设计理念。
未来房产集团副总裁杨诚总说：“未来·天奕首期产品为200-285㎡的纯粹大平层，李玮珉大师全维度执笔，一线滨河视野，极境通透，在中原仅此一尊，并且项目将在5月初正式入市。作为中原首尊天幕平层产品，未来·天奕特邀全球空间设计大师李玮珉，洞察世界顶级豪宅趋势，匠心打造270°环幕立面形制，以国际铂钻审美，让中原豪宅与世界比肩。
位于金水路花园路旁的嘉里中心、中州大道东风路附近的常绿东风宸院等等，虽然盘不大只有几栋楼，但位置都不错。目前，我们了解到的信息是，项目预计9月底10月初开始销售，首期推出的是125-220平的改善产品，两梯三户两个单元。很显然，针对的客群也是有老城情怀的改善型客户。
此外，经开老城区有俩项目也值得关注。
位于经开区第八大街与经北四路交会处的绿城诚园，这一片区大多数都是对标东区，项目极少，只要价位合适产品不愁卖。
今年初从福塔片区抢下两块地的保利，荣升经开地王，着实抢了不少风头，这个片区作为岔河村的拆迁用地，兜兜转转搁置了好多年，今年终于“嫁”出去了，现在动作还很快。最近，世纪欢乐园改成免费公园的消息，最大受益者或许就要数这里了，毕竟，这可是地王呀。
最后，提醒大家一点，包括案名在内，这些新项目具体信息还要以官方发布为准，具体何时面市，考虑到今年的情况也有很多变数，不过，如果考虑自住，可优先考虑等一等再说。
结语
新城区也好，老城区也罢，不过是两种生活方式的选择。
有人喜欢离群索居，有人就喜欢那老城的烟火气。比如，年轻人喜欢新城区的舒朗，奈何父母却执意回老城区居住。老房子没有电梯正在加装电梯，少交点钱也能配上物业管理，最主要的是有熟悉的街坊和朋友，能一起在街边打牌下棋唠嗑。
像老郑一样，身边有不少朋友，不是为了父母养老，就为了孩子上学，又想方设法回到了老城区。
让老郑意外的是，三日不见，早已非吴下阿蒙。老城区也在新陈代谢加速更新换代，老城区也有很多新房子可供选择。
毕竟，作为郑州配套最成熟、资源最优质的行政经济中心，老城土地稀缺是铁打的事实，房子更是卖一套少一套。老城区的房子，只要品质没问题、价格合理都是一次上车机会。
