01
5-7月迎来供给顶峰
在疫情黑天鹅的影响下，本年房地产线下项目建造与出售均遭到不同程度的滞阻。本年1月到4月间，北京商场的供给与成交双双下降。新房供给量近乎腰斩式下降，成交量降幅高达25%。
但伴跟着疫情得到安稳操控，3月末开端，各开发商线下出售连续回归到正常状况，4月份商场开端回暖。仅4月单月成交面积就已到达31万平米，已上升到去年同期的多半水平。
与新房商场相似的是，1月到4月间，北京二手房挂牌量和带看量均呈断崖式跌落。跟着北京市有序敞开各类经济活动，居民外出消费心态得到活泼提高，二手房商场开端康复热度。3月15日，住建委提出中介人员审阅存案后可进小区看房后，二手带看量开端稳步上升。到4月底停止，二手房单月成交已康复9成，单周成交乃至到达了从前的3500+的高点。
考虑到现在京内仍有部分小区管控人员进出，因而五月二手房挂牌量及带看量将得到进一步的拉升。
可以清晰的是，不论是开发商的线下出售仍是购房者的消费心思，都跟着疫情局势的安稳开端逐步康复，北京楼市最难的时间现已曩昔。
现在商场上开发商的周转周期遍及在7个月左右。春节假期加之疫情影响下，线下施工进度停摆了约2个月，因而，年后开发商的项目遍及滞后了2个月入市。春节后新入商场的项目多在3月开释案名及楼盘信息，4月敞开售楼处及样板间，按正常节奏大约会在5-6月会集开盘。此外，部分原定于4-5月开盘的项目也将滞后至7月左右。因而，本年年中将成为新房供给顶峰期。
本年上半年新房供给较为会集，西北旺、四季青、东小口、良乡成为新的组团抢手。在新房效应的带动下，部分区域的二手房成交将得到提高。其间，古城、白盆窑、瀛海、亦庄、旧宫等板块有望迎来商场高光时间。
02
石景山难再现销冠奇观
因为近期古城两个项目会集敞开线下售楼处，板块内一起还有两个不限价商品房项目没有出面，石景山成为近期北京楼市抢手区域。新项目间隔寰宇全国较近，不免被人拿来与两年销冠进行比较。
但惋惜的是，寰宇全国的两年销冠本便是时势造英雄。现在石景山楼市局势已变，销冠奇观恐怕无法仿制。
寰宇全国于2018年第一次开盘，彼时整个京西片区现已断供5年，间隔最终一个大体量的新房项目售罄也现已长达6年。区域内以老破小区为主。寰宇全国的地块是2010年以来北京商场出让的最大地块，是确定赢利的棚改用地。中海于2014年便介入了土地开发，2015年底才顺畅中标。
自2013年以来，石景山楼市供给量很少。2013年-2017年间，区域内每年的新增供给量分别为800套、556套、1084套、279套、400套。与此一起，新房去化量均保持在50%以上，在2016年供给量很少的情况下，新房去化乃至到达了623套。
因为新房供给少，片区内的二手交易极为活泼。2013年-2017年间，区域内每年的二手房成交量分别为3200套、3100套、5800套、7213套、3700套，可见区域内需求非常充分。
自2018年开端，石景山才开端康复供给。当年片区二手房成交量为5100套，新增供给1910套，新房去化1714套。
事实上，寰宇全国是2018年石景山唯一在售的新房项目。寰宇全国一期开盘后五里坨区域才开端供地，自此以后，石景山开端康复供给。2019年中至本年头，石景山又连续供给了几宗不限价商品房地块。
可以正常的看到的是，稀缺的土地性质与足够大的项目体量才是寰宇全国销冠的最根本原因。
加之片区内有首钢、冬奥会等的规划利好，长安西街产品配套丰厚、多轨交通聚集，寰宇全国及周边区域具有极强职住平衡的潜力，进一步得到了商场的认可。
虽然寰宇全国的城市逻辑与土地逻辑是与周边项目同享的，但在供给量足够的情况下，商场之间的竞赛明显要比2018年杂乱得多。在这样的布景下，开发商开端追求共同的发力点。
以长安云尚为例，长安云尚的三种户型均有南北设备渠道赠送，赠送面积约占8%，部分赠送面积高达10%。在同功用的基础上，长安云尚经过紧缩面积完成了操控总价。
同期入市的长安九里则是在精装质量上重点发力。长安九里采用了更沉稳厚重的色系，在实木玄关柜、布景墙、衣帽间等处提高装饰质量。
03
土地放量后的商场新格式
事实上，在产品逻辑上寻求突破点不只是石景山楼市的现状，而是当下北京楼市的全体趋势。
2019年底开端，北京开端加大土地供给，2019年全年共成交412万平米。仅2020上半年，北京估计成交土地便到达了293万平米。
土地放量是其一，其二是土地供给结构也出现了改变。在曩昔两年间，北京土地供给侧重于保证刚需住宅。去年底开端，很多不限价商品房地块入市，这使得商场供给出现了全新的格式。刚需中的肯定刚需人群首套置业下探至300万内，1000万以上豪宅则形成了肯定的增量。
在已拍出的地块中，古城中海地块、金盏中海地块估计为高端别墅区，楼面价超4万。古城融创地块、西北旺地块、以及5月出让的3宗分钟寺地块楼面价将超越5万，金茂和融创的四季青地块楼面价则超越7万。而另一边，5月19日行将出让的良乡恒大地块与房山拱宸地块，开始地价仅为16670元/平米。
当时商场的趋势很明显，即极致刚需门槛不断下降，低密产品稀缺，产品成为各开发商最重要发力点。
六环外的金茂世界社区、中骏云景台及恒大良乡地块，均价都在3万元左右，90平米以内均到达普宅规范，首付在98万元内，三居门槛仅需280万，最低150万即可上车。
刚需的另一边，1.5以下容积率的土地供给由近城转向远郊，限竞房别墅新增供给量不断走低，低密产品全体呈稀缺状况。
在如此现状下，各开发商力求在产品逻辑上建立共同的价值点。中海金盏、龙湖白辛庄的项目里，5面宽错层咬合叠拼或将成为别墅产品新标杆。以中海长安云尚、保利和悦春风为代表的项目，将价值点会集在经过偷赠面积完成高得房率之上。比如长安九里、大都会滨江之类的改进项目则经过精装着重项目质量。即便是中骏云景台这样的极致刚需项目，也立足于良乡区域开展价值。
全体而言，2020年的北京楼市将出现出更健康的供给结构，房子的寓居特点将从供给端和需求端得到两层的注重。
关于开发商来说，怎么从城市、土地、产品、品牌、客群五个维度上寻求突破点是重中之重。
关于购房者来说，当下或许便是最佳的时机。
