序：
在南京，从前写过不少国内各大门派房企系列。比方什么央企八仙、粤系五虎、闽系、深系、渝派、川系、浙系、以及本乡的“苏大强”派等。
仅有，由于种种原因，没有写过从帝都入宁的“牛逼”房企，咱们称之为北京房企在南京的那些年。现在，借着启迪冰雪科技城“复生”、金隅5天卖了1.9个亿、以及北京城建地王被曝负面缠身等论题热度，把这个选题顺势补上。真情回馈广阔粉丝。
话说，近十年内，能在南京商场略微“名留史书”的京派房企军团，算来算去，主要有六家（包含败走的）：启迪，京奥港，金隅，今世，北京城建，以及刚刚新进的石榴（K2）。为便利回忆，房叔将它们统称为“京派六侠”。
它们傍边，有的基本是一轮游，来了又走了。有的牵强据守，但活的并不高兴，乃至再无后续拿地方案。有的作死冒进后直接败走，惨遭不服水土的滑铁卢。还有的，尽管刚杀入南京，但也不敢亲身“下场”，转而小心谨慎交给其他房企操盘。
其实，在风风火火、或跌跌撞撞闯入金陵城后，京城来的开发商们大多“混”得并不好。这，到底是怎样回事呢？
1
大侠金隅。要害词：错把老山当河西。
为何说金隅是京派大侠？由于，在大都南京人的心中，一座河西紫京府，牢牢奠定了其在南京的江湖位置。金隅因而收成河西改进圈层的芳心，一时成为风头无两的京派房企代表。
或许是局面太顺畅，时间短起飞后的金隅很快就有点飘了。尤其在四年前的那一波拿地狂潮中，金隅身先士卒，高调登顶江北老山首个2万+地王，第一时间喊出固执放风价：“我要卖精装4.5假如平！”
多年后再回头看，真乃“暖风熏得金隅醉，直把老山当河西。”彼时，被成功冲昏头的金隅，彻底无视20077元/㎡的高价面粉，就冒冒失失地闯进了老山深处。乃至一度天真地认为：“金粉”们能像仁恒的铁杆粉丝那样，纷繁跟随“上山”，蜂拥而至到售楼处抢房。
哎，金大侠，你家老山一没学区，二没CBD，三被限价到没脾气。你是拿头跟河西大平层比啊？
当紫京府的传奇逐渐远去，只剩下紫京叠院兄弟多年苦苦挣扎的慢周转。所以，入宁后本来一手的好牌，成果硬生生地堕入“老山绞肉机”泥潭，差点就被弄糊掉了。
不过，人家金隅身为大侠，也不是输到就剩底裤。尽管前期出资失误，但自己挑选的路，咬紧牙关也要走完。这不，五一小长假不是刚刚“冠绝江北”，卖了1.9个亿嘛（PS：大厂某刚需盘笑了：呵呵，老子一天就卖了8.5亿）。
莫慌，莫慌。后边还有最高放风4万/㎡的九龙湖G20宅地呢。那但是金隅本年打翻身仗的要害一役，是真实的“C位舞担”。
金隅南京，本年还能重整旗鼓、逆风翻盘吗？咱们无妨拭目而待。
2
二侠京奥港。要害词：激动后的丧命赏罚。
京派房企在南京，最令人唏嘘不已的，是二侠京奥港。犹如夜空中升起的绚烂焰火，在阅历最耀眼的那几秒后，转瞬就云消雾散了。
提到京奥港，房叔就一个字：痛！两个字：痛心！三个字：惋惜了！
与大侠金隅相同，京奥港也是局面打响头炮。一座东水关公园旁的京门府，尽管盘子小（只要200多户），但在7年前成功打响了江湖名号，为南京城中豪宅阵营提气。
初度尝到溢价甜头的京奥港，很快就改变战略：不再满足于试水的“小打小闹”，而是要去争抢大货量的宅地，做南京有影响力的高端改进大盘。
2016年4月15日，京奥港经61轮抢夺，以47.6亿摘得麒麟科创园G09地块，楼面地价22353元/㎡，溢价率达163%，成为麒麟新地王。而在此前，麒麟面粉只要8260元/㎡。
让人惋惜的是，京奥港这次不幸地踩错了节奏。假如说得直白点，便是站错了队。并由此导致了南京楼市史上极为稀有的、也是最著名的一次“严重战略误判”。
这是一场至今仍值得深入复盘的拿地误判。由于，它现已不是京奥港在南京的一次“不小心”失足那么简略，成果关于企业来说几乎是丧命的。
最终的结局，咱们也都看到了：那座满腔志向要打造“城东首席科技生态豪宅”的未来墅，不得不含泪扒去11大科技体系的外衣，喊价4假如平精装房也改成毛坯入市，以均价2.58万/㎡“裸奔赔本促销”（仅比地价高出3500/㎡）。用尽了最终的力气，卖掉7成。
经此一劫，麒麟最贵地王总算再也支撑不住，轰然倒下了。很快，跟着34亿信任融资到期。京奥港不得不忍痛割肉，后续开发转交给了蓝光。
名噪一时的京奥港，从此也销声敛迹，静静地消失在江湖的烟雨纷飞中。
留给南京的，只要睿立异筑一期共同的“大波浪外立面”。似乎在无声地倾诉这家激进京企当年的泣血大志，与四分五裂的美丽幻梦。
但是，没多少人知道，它当年即便拼尽了最终一点力气，也要把107㎡户型做成开间到达7米级的大横厅啊！
3
三侠启迪。要害词：欠南京人一座室内滑雪场。
从诞生起就傍上水木清华的启迪控股，身世京派名门。靠着“清华科技园”的当家招牌，在2011年以产城投归纳体姿势杀入南京，立誓要为麒麟筑造一艘“不沉的方舟”（启迪方洲）。
彼时，为了打造低碳智能产业园+归纳型常识社区，启迪还专门拉来港企“新天地之父”瑞安建业“合伙干大事”。万万没想到，勾地成功的第二天，瑞安宣告撤出，落跑了。
瑞安的惊惶万状，让启迪的方舟之梦元气大伤。通过近两年的“康复”，才从头起程。不过，整盘出售周期也随之延伸。且在同质化的板块竞品限制下，一向卖得不温不火。
与京奥港比较，启迪无疑又是走运的。前期以较低面粉价（科研归纳体性质）勾地，住所最终也赶上2016年张狂上涨行情，成功完结咸鱼大翻身（从1.3假如路卖到2.6万），一口气收官清盘。
但，在完结开荒麒麟科创园的历史使命后，启迪还有另一个历史使命至今还没“交作业”：那便是坐落江北中心区的启迪国际冰雪科技城（乔波冰雪国际）。早在2011年6月就已拿地。憋了近九个年头后，才总算在2019下半年申报修建答应，2020年头公示了住所组团规划。
了解底细的人都知道：停滞的9年里，号这座称打造南京首座室内滑雪场的“冰雪科技归纳体”项目都阅历了些什么？比方，地块传闻要被转让（传言“启迪不要了”）。比方，地块规划调整（商业缩水腰斩一半）。但还好，5万方室内滑雪场的中心目标不变。
要知道，它最初的土地出让条件，是明确要求“2014年青奥会前建成投用”的。更没多少人注意到，项目九年前的“楼板价”，只要1778元/平方米。换言之，若按中心区3万/㎡限价核算，启迪以土地产权缩水9年的价值，让该项目增值16.8倍。将华润、雅居乐等神盘们远远比了下去。
从另一个视点看，假如它能早点建成，南京人或许在几年前就可以轻松的享受到500米室内滑雪赛道的趣味。见证“华东首座冰雪归纳体”引领纬七路隧道口的兴起。当然，滑雪场旁的12栋高层江景住所，也注定会成为“江北门户的网红盘”。
惋惜，没有假如。从2009年签约协议算起，让南京人无比等候的第一座室内滑雪场现已等了整整11年。现在仅有能做的，是静静地等候四年前盖好的售楼处从头启封。“先把江景住所卖掉再说”。
房叔也传闻，启迪这次在产品上下足了功夫：98㎡做成三房，最大户型160㎡，精装入市。那么，项目溢价会到达多少呢？会不会全面打破3万+的红线呢？
答案，其完结已不言自明了：不论南京首座滑雪场短期建不建得起来，这根本不重要。最重要的是，启迪始终是那个“笑到最终”的人。
4
四侠北京城建。要害词：入市7个月，去化不到一半。
回忆2017年3月前，江北新区总共出了9个“面粉”破2万+的高价地王，咱们称之为“孤单九剑”。
其间，北京城建进军南京商场的“独苗”：江浦老山G48地块（西华龙樾），便是其间的“一把剑”。面粉一不小心，高达22439元/㎡。吓得这位北京来的包工头（修建商）企业，一时骑虎难下，左右两难。直到拿地三年后，才敢入市。
从项目上一年11月首开，到今日（5月13日），网上房地产多个方面数据显现：已开盘的204套房源中，共认购53套，成交32套。去化率还不到一半。
有人问：作为一家已入宁三年的北京老牌“地头蛇”，首个限价3万/㎡的低密度叠墅项目滞销的原因是什么？“是不服水土？仍是老山绞肉机的竞赛太严酷？”
种种迹象表明，该房企在南京有很大的可能性“一轮游”。即卖完老山地王后，真的就方案不干了？（现在无任何后续拿地方案）
事实上，北京城建作为德基二期的“御用”修建总包商，进入南京的时间比人们幻想中更久：早在十多年前，就担任承建326米“德2”主塔楼与大型奢华购物中心的悉数工程。并凭仗先进的超高层“双向逆作施工技法”被南京媒体争相报导。
很少有人知道，彼时的南京“300米+”超高层修建商场，只要两座传奇不灭的地标，被来自沪上和京城的大鳄修建商独占施工“苦力活”。一座，是紫峰（上海建工）。另一座，是德2（北京城建）。
“承建过鸟巢，国家大剧院，大兴机场等超级工程的北京城建，专注做国家队的包工头不香吗？”有业界人士戏弄称：“莫非，非要学上海建工？看到南京住所商场太火爆，也想自己开发几个楼盘，赚点南京人的银子？”
对了，传闻该项目之前还推出过一批特价房，最高优惠（变相降价）63假如套。不知道，京派房企这样“放低身段”，会不会形成名贵的“国有资产丢失”？
现在回头再看，老山脚下的银子，还真的是不太好赚啊！
5
五侠今世。要害词：秦淮河滨一轮游。
“近来路过鼓楼滨江的今世万国府。发现它居然是京派房企在南京的最壕之作，没有之一！”上个月，有业界朋友圈爆料称：“有很大的可能性，是南京最蛮横、最精美的滨河法度大平层（若能全石材干挂更好）。”
没错，这个早在2013年拿地的项目，“地主”本来归于三金地产。2016年6月，该地块从头拿到土地交易商场改嫁，来自北京的“绿色科技专家”今世置业，力压景瑞、东原、绿都、栖霞建造、新城等对手，以3.4亿总价接盘。
但，“面粉”的挨近翻番（从三金拿地13828元/㎡，涨至今世拿地24769元/㎡），也就注定了这块生不逢辰的沿河迷你地块，不可能再持续做刚需产品。它仅有的出路，便是豪宅。乃至，是打造区域内绝无仅有的，没有直接同类竞品的顶豪之王。
尽管，项目在施工中也闹出一些小小的不愉快：比方被南京多家媒体曝出无证施工，基坑支护塌方等问题。但所幸的是，最终楼仍是盖起来了。项目的面积段和价格也没让富豪们绝望：起步230㎡-250㎡朴实大平层，首开均价4.3-4.4万/㎡，收官均价上扬至4.88万/㎡。
更难能可贵的是，它的一切主力户型，悉数采用了大横厅+南向大阳台规划，“以保证每户都能最大化收纳秦淮河的风光”。这，在两年前横厅没有盛行的南京楼市，足以被视为一个十分特殊的惊世著作了。
当然，万国府也并非完美无瑕。它最多，仅仅牵强完结今世在进入南京后，测验歌功颂德的初始使命。尽管作为法度洋房“三段式线条、山君窗+立柱、梦莎式坡顶”一应俱全，也的确很招引过往路人的眼球。但是，假如不告知你，谁又知道它是北京今世盖的呢？
一轮游南京，静静回北京。难怪，有人会悄悄感叹：“万国府之后，南京再无今世！”
6
小侠石榴（K2）。要害词：紫东边角料的新玩家。
假如把尧化门以北的那个新港经开区，又名兴智科技城，称为大紫东区域的“边角料”。估量大大都南京人仍是允许表示同意的。
究竟，是传统重工业区进行土地变性。不，应该叫“土地功能置换”。再说得直接点，便是在栖霞区点铁成金之手的操盘下，也想飞上枝头变凤凰。至少，也能接受一部分燕子矶、徐庄软件园等区域外溢（买不起房）的刚需吧。
所以，京派军团最终的小侠石榴也来了。对，你没看错，便是那个传说中的署理公司身世，前些年在环京都市圈大展拳脚的K2。其实对南京商场“垂涎已久”：早在2016年，就目的插手南京。乃至半年内连续交纳了37个亿的土拍保证金。“让每一块待出让的土地，都有K2报名”（其间不乏鼓楼滨江、江北新区等抢手地块）。
如此让人惊掉下巴的神级操作。让人不由感叹：这才是北京来的爷们儿房企，这才是不差钱的真豪横！
但是，让人万万没料到的是：石榴（K2）真实进入南京，一向被“拖到”了四年后，并且进入的是“边角料”区域。本年4月，新港经开区G04地块，在历经81轮剧烈竞价后，花落“石榴”。楼板地价17608元/㎡。未来入市成色几许？还有待调查。
什么？你们问石榴对南京刚需商场有没有决心？呵呵，路旁边社音讯，G04地块将交给正荣操盘。看来，财大气粗的京派代表如石榴，也要先找个署理人协作，才干“为南京而荣”啊。
【写在最终】
PS：由于篇幅联系，少量新进南京不久的京派房企。比方那个鬼鬼祟祟跑到紫东中心区（青龙地铁小镇），卖起商办小公寓的东亚新华就不多赘述了。由于房叔写着写着，忽然发现了自己居然泪流成河。也实在是写不动了。
尽管，它也是一家不折不扣的北京“小”房企。尽管，它在十年前就约请冯小刚“小钢炮”倾情代言。尽管，它现在忙不迭地打出“总价80万起住紫核爆款”的诱人小广告。
难怪，房叔的好朋友刀爷抿嘴一笑说：这真是北京来的房企？感觉怎样看，怎样都有点LOW的姿态？仍是说，往后的京派房企进入南京做产品，是不是门槛渐渐的变低了？
最终，房叔只能站在落地窗前，点上一根九五之尊。然后，悄悄挥一挥衣袖，深深地问候那些入宁后一向在苦苦挣扎的、或是注定只能一轮游的京派房企军团。
嗯，这里是南京。不是北京。
